中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析

研究目的:探索35个大中城市住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素,为房地产市场调控政策提供参考。研究方法:基于中国国土勘测规划院中国城市地价动态监测系统中35个大中城市2010—2017年住宅地价房价比的监测数据,运用描述性分析、探索性空间数据分析和面板空间杜宾模型进行研究。研究结果:(1)2010—2017年,35个大中城市地价房价比的平均值呈现先降后增再降的趋势,区域间绝对值和变化趋势的差异较为明显;(2)35个大中城市的地价房价比大致呈东南高、西北低的阶梯状格局,大部分城市的地价房价比分位数在研究段内未发生明显变化,仅北京、广州和呼和浩特明显上升,长春和合肥明显下降;(3)从关联特征来看,35个大中城市的地价房价比存在显著的空间聚集性,其呈现先升后降的趋势,在2013年达到最大;(4)通过面板空间杜宾模型研究发现,住宅用地供给对本地地价房价比有显著负向影响,房地产开发投资额和人均可支配收入对本地地价房价比有显著正向影响。空间效应方面,本地住宅用地供给和人口密度对邻近城市地价房价比有负向溢出效应,房地产开发投资额和人均可支配收入对邻近城市地价房价比有正向溢出效应。研究结论:住宅地价房价比不仅受本地土地供给、房地产开发规模和人均可支配收入影响,还受到邻近城市住宅用地供给和房地产开发规模的影响,因此房地产市场调控应该同时注重"城市联动"和"因城施策"。     

基于GWR的南昌市中心城区商业地价驱动因素分析

研究目的:以南昌市中心城区为例,利用2019年2月份实时监测的商业地价数据,在分析南昌市中心城区商业地价的数量特征、空间特征以及分布规律的基础上,探索驱动商业地价变化的重要因素。研究方法:半变异函数分析和地理加权回归(GWR)。研究结果:(1)南昌市商业地价均价约10 000元/m~2,属于典型的单中心圈层结构,地价具有空间连续性与非平稳性的特点;(2)南昌市商业地价具有空间相关性且空间相关范围大,主要受结构性因素的影响;(3)人口密度和公交车站数量显著影响商业地价,公交车站数量对商业地价的增值作用最为明显;(4)通过手机信令反映的实时人流量是驱动商业地价变化的重要因素。研究结论:商业地价对城市资源配置与发展规划具有指示作用,应根据商业地价的空间特征和驱动因素并借助大数据分析,制定差别化的城市管理策略。     

基于GWR模型的工业地价对不同行业工业扩散的影响研究——以成绵乐发展带为例

研究目的:研究工业地价对工业扩散的影响作用变化及对不同行业工业扩散的空间影响差异。研究方法:基于成绵乐发展带2008—2017年工业用地出让信息,利用工业地价变动指数与工业扩散规模指数来量化工业地价变动和工业扩散规模变化,通过地理加权回归模型分析工业地价变化对不同行业工业扩散规模的空间影响。研究结果:(1)研究区内工业扩散具有显著的空间和时间差异;(2)工业地价变动指数是影响工业扩散的重要因素,但呈现波动下降趋势;(3)工业地价变动指数对不同行业工业扩散具有明显的行业和空间差异。研究结论:基于工业地价对工业扩散和不同行业的影响差异,应进一步完善工业地价市场机制,充分发挥地区比较优势,形成区域产业协调发展的良好格局。     

中国城市地价波动的幂律特性

研究目的：实证分析中国城市地价波动的幂律特性,并比较幂指数的差异性。研究方法：最小二乘法（OLS）,最大似然估计法（MLE）,柯尔莫哥洛夫—斯米尔统计量。研究结果：中国城市综合地价、商服地价、住宅地价和工业地价的增长率波动都具有幂律特性,且所估计的幂指数都接近2,但工业地价对应的幂指数明显偏小,这些幂律规律与金融市场的幂律规律具有相似性,而幂指数却存在显著差异性。研究结论：城市地价波动的幂律特性是普适性的规律,能为土地市场进一步的发展完善提供有价值的政策启示。     

日本城市住宅地价的经济波动演化及其对中国的启示

在城市化快速发展进程中,借鉴国外住宅用地市场演化经验对规范中国房地产市场具有重要意义。以日本城市住宅市场为例,通过分析其1970—2012年城市住宅地价与经济发展的关系,发现日本城市住宅地价在1970—1991年经济增长期高速增长,在1992—2012年经济萧条期大幅下跌,至今日本城市住宅地价的跌幅呈收窄趋势。在此基础上,通过构建其城市住宅地价指数与消费指标的关系模型,并对比中日两国城市住宅地价分析发现:日本居民消费价格指数及居民消费水平指数的年增长率对城市住宅地价指数的解释力达到72.6%;通过对比分析目前中国的城市住宅地价水平和经济发展、居民消费的关系,发现中国目前的房地产市场已经具备了日本地产下跌前的基本特征;中国房地产价格将呈持续波动趋势,短期内住宅地价将会面临下跌的风险,而未来中国房价的涨跌主要取决于国家的宏观经济走势。     

基于面板数据的省会城市居住地价的差异及成因研究

研究目的：基于2000 — 2006年面板数据,分析省会城市居住地价的差异、主要影响因子及其影响程度。研究方法：混合OLS估计方法、固定效应模型和随机效应模型。研究结果：（1）中国省会城市居住地价存在明显的时空差异,2005年及以后地价增长明显,且东部地区地价与中、西部地区的差距进一步拉大;（2）将城市间居住地价的影响因素分为全国宏观经济因素、区域整体差异因素和城市个体因素三个层面,并基于引致需求理论,构建更具实效性的城市居住地价影响因子体系;（3）建成区面积、城市人均GDP、国际旅游收入、2004年8月31日之后土地供应方式的重大转变（正向关系）和房地产开发投资（负向关系）对居住地价有显著影响。研究结论：面板数据模型是中国城市间地价问题定量分析的一个有效工具。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例,探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况,为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强,高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱;（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素,各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法,可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计;住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感,反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好;容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关,但容积率始终是边际增值能力最高的因素; GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素,促进城市土地科学管理。     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

农户异质性影响金融机构农地抵押贷款供给吗？——基于农户家庭土地禀赋特征的分析

研究目的:探讨农户异质性作用下金融机构农地抵押贷款供给意愿及其行为,考察金融机构在异质性农户农地抵押贷款供给中是否存在结构性差异。研究方法:采用Probit和Tobit模型对黑龙江省4县(区)1 057户农户实地调研数据进行实证分析。研究结果:相对于流转型土地经营权,农户承包型土地经营权面积增加对金融机构农地抵押贷款供给的促进作用更明显;农户土地实际经营面积增加仅会提高金融机构农地抵押贷款供给意愿,但难以扩大农地贷款规模;农户租金年付制土地占比过高会抑制金融机构供贷积极性,且这种影响对规模主体更显著;土地依赖性、有无社会关系等变量对金融机构供给不同类型农户的影响在作用方向和强度上存在区别,金融机构在异质性农户农地抵押贷款供给中存在结构性差异。研究结论:政府应制定差异化的金融政策,探索建立稳定长期的农地流转合作机制,提高流转型农地稳定性,鼓励开展中长期农地金融业务,以满足异质性农户金融需求。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

土地要素价格对城市产业转型升级的影响及其溢出效应 ——基于长江三角洲城市群的实证研究

研究目的：刻画、分析土地价格对城市产业转型升级的本地与溢出影响。研究方法：空间计量模型。研究结果：（1）城市之间的产业转型升级存在显著的负向互动影响,城市间的产业转型升级并未出现协同演进,相反,演变过程呈现出类似“零和博弈”的特点。（2）总体层面上,土地价格的提升推动了本城市产业的转型升级,但抑制了周边城市产业转型升级,不利于区域产业转型升级的整体演进。（3）分用途层面上,商服、住宅用地价格的提升未能有效促进本城市产业转型升级,但对周边城市的产业转型升级产生了明显的负向影响;工业用地价格的提升有利于促进本城市产业转型升级,但对周边城市的产业转型升级没有明显影响。研究结论：政策工具层面,对于经济发展水平较低的城市,可以适度提升其工业用地价格;对于较高的城市,则可以降低其商住用地价格,以促进产业转型升级。制度安排层面,应通过财税、政绩考核、土地制度等一系列制度的联动改革,减轻土地要素价格形成机制的扭曲,以促进产业转型升级。     

基于GWR的住宅地价相对修正方法研究——以深圳市为例

研究目的:提出一种适用于地产市场活跃地区的住宅地价相对修正方法,解决传统市场比较法过分依赖估价师经验的问题。研究方法:运用GWR模型,量化影响因素对住宅地价作用的空间分异规律,确定影响因素单位变化对应的地价修正百分比;运用空间单元相似度评价方法,自下而上生成住宅地价修正分区。研究结果:从GWR模型原理出发,建立了基于客观数据的修正公式;构建了从回归模型构建到修正分区建立,再到地价修正的完整技术路线;研究提出的修正方法经真实数据检验取得了较好的效果。研究结论:本文构建的住宅地价相对修正方法在估价工作中具有实操可行性;地价修正精度与GWR模型构建精度正相关;该方法更加适用于具备高密度地价样本点的地产市场活跃地区。     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%,弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用,该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径;（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算,发现不同房地产市场投资热度下,住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应,门槛值分别为 2.05 和 2.92;（3）低 投资热度下,上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价,而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品,存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时,需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律,供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

基于农户意愿的农村土地抵押贷款需求探讨——以重庆市开县农户调查为例

农村土地抵押贷款是解决农村地区资金需求不足的有效途径,该文以重庆市开县农户调查为依据,从农户意愿角度阐明推进农村土地抵押贷款的必要,运用农户调查法、Logistic回归模型分析法性,揭示农村土地抵押贷款的需求特征:农户土地经营规模、农户经济活动类型、农户家庭收入水平以及乡镇经济发展水平对农户抵押土地意愿影响显著。为推动农村土地抵押贷款提出如下对策建议:开放农村土地抵押贷款,完善农村社会保障制度,建立城乡统一的土地市场,推进农村土地抵押贷款顺利发展。     

土地抵押、银行信贷与金融风险:理论、实证与政策分析

研究目的:探讨土地抵押融资风险的识别标准、产生原因和防范措施。研究方法:数理分析与统计和计量分析。研究结果:(1)微观层面上,银行对贷款抵押率的选择和对未来土地价格变化的预期决定土地抵押融资风险的大小;(2)宏观层面上,土地资产价值的变化决定融资风险的大小,过量的土地供应、过快增长的土地价格在扩大信贷规模的同时加大了信贷风险;(3)目前中国土地抵押融资风险产生的直接原因是法律法规的欠缺,主要原因是政府转型的滞后和银行风险管理体制的不健全,而市场环境不完善起了推动作用。研究结论:需要从完善法律法规、加快政府改革、强化银行风险管理和推进市场建设等方面防范土地抵押融资风险。