浅析土地"带方案"出让的民事法律风险及防范

依据《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定,国家作为土地的所有者并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用.而在实践中,具体的单位在使用土地过程中,为获得土地转让及土地附着物拆迁的可观收益,伺机变换土地形态、权属达到目的.这样就形成了单位对外"带方案"出让土地,引起了在确权登记、项目开发监督、风险处置等方面的风险.本文从一则案例出发,聚焦土地"带方案"出让的法律风险,进一步提出了土地"带方案"出让的防范措施.     

西部边远地区农民土地财产权实现机制研究——从"沉睡的资本"到"苏醒的财产"

唤醒"沉睡的资本"是西部边远地区相对贫困治理的关键,而只有推进该地区农民财产权的实现,才能让"沉睡的资本"走向"苏醒的财产",塑造"更富裕的生活".在农民土地财产权的实现进程中,西部边远地区面临多维难题,如地形地貌难题、财力匮乏难题、机制孱弱难题等.这需要以方法论创新推动这些难题的解决,如注重协同性与关联性、推动城乡融合发展、"因地制宜"与"循序渐进"相结合等.在此基础上,可以构建西部边远地区农民土地财产权的实现机制,亦即构建乡村共享经济、创意农业,提升边远土地价值;完善国家融资担保基金,充实土地流转财力;建设土地要素市场化配置信息平台,健全土地经营机制.     

农业生产应尽快从"短期"走向"长期"

在土地不能有效流转的"短期",农户规模小,如果要提高粮食产量,生产成本则沿着短期成本曲线上升.在所有要素包括土地都可以调整的"长期",农民可以实现要素的最优组合,在有效规模上生产,产量增加时,成本沿着长期平均成本曲线降至最低,可使粮价下降,农民增收.     

严把"土地闸门"和"环保闸门"

最近,由国务院有关部门组成6个督察组,对山东、湖南等12个省区新开工项目清理工作依法进行督查.统计数字显示,今年1～8月,城镇固定资产投资同比增长29.1%.新开工项目13.1万个,固定资产投资仍然"高烧不退".而在新开工项目中,"土地违法"和"环保违法"成为两大突出问题.国家发改委主任马凯说,在抽查的1月～4月3779个亿元以上新开工项目中,有44.2%的项目没有土地批准文件,有43.9%的项目没有环评文件.     

"营改增"后土地增值税的纳税筹划

房地产企业的税收支出成本中,土地增值税占有很大的比重.房地产企业想从长远发展并取得利润,在土地增值税这一大税种的支出方面,需进行必要的纳税筹划,降低纳税风险,并节省土地增值税支出."营改增"后房地产企业在计税方式上发生了重大变化,房地产企业在适应"营改增"税收政策时应合理的进行纳税筹划.     

农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

新中国土地产权制度变迁的理论与实践——兼议深圳"小产权房"问题

本文基于土地产权制度视角,运用制度变迁理论纵向追溯新中国成立以来土地产权制度的变迁历程,通过剖析深圳"小产权房"案例,分析当前中国土地产权制度中存在的问题并结合英国土地产权制度的实践提出改革思路.研究表明,新中国成立以来,中国土地产权制度先后经历了强制性制度变迁—强制性制度变迁—诱致性制度变迁的过程;在历次重大制度变迁后,当前中国建立了几乎独一无二的城乡二元化土地产权制度,但仍存在土地产权主体模糊和城乡土地产权不对等的问题,进而使得中国土地产权制度滞后于当前快速推进的城市化进程,"小产权房"乱象成风.基于制度变迁的理论分析,并结合对深圳案例及英国土地产权制度的归纳,笔者认为,进一步明晰产权是中国土地产权制度改革的方向.因此,今后的改革应坚持诱致性制度变迁的改革路径,当前土地产权制度需要的是"改革"而非"革命".     

"童心"中国梦

她,年过半百,却飘洋过海从加拿大来到中国.她说,她的后半生有一个梦想,就是要在中国这片土地上扎根,让中国的幼儿可以接受更好更多元化的早期教育.她是来自加拿大的"阿姨"--Roz Weitzman.     

论农村土地的"三权分离"

<正> 农村土地的"三权分离",是现阶段我国农村出现的一种特殊的产权结构.它是在农村实行家庭联产承包责任制以来,农户原先承包的土地不断发生调整和转让,经营形式多样化发展,农村土地的使用关系显著变化的情况下出现的.在沿海发达地区,及内地的部分地区,这一现象越来越普遍.对此应给予充分的注意并加以深入的研究.一农村土地"三权分离",是指土地所有权、承包权和使用权三者应的分离.其中,土     

农村土地"三权分置"实现路径探析

农村土地"三权分置"改革是促进土地流转、实现土地规模经营、发展现代农业的有效途径.农村土地"三权分置"的实施,面临着产权模糊、相关法律法规不健全等问题.实现三权分置,要从完善法律体系,加强政策协调、完善承包权权能、加强经营权流转监管以及完善配套机制等方面进行探索.     

"空壳村"的华丽转身

20年前,这里曾是一个"空壳村",土地是487户村民最重要的生产资料,低矮破旧的房屋、坑洼不平的村路、脏乱差的居住环境,给村民留下痛苦记忆. 但是,这个村庄的百姓和他们的领导班子敢为人先闯新路,积极壮大集体经济实力,率先整治村容村貌,超前实施旧村改造,首先创建"倒十星"管理法……这片土地由此迸发出无限生机与活力.     

解决"三农"问题需要农业土地制度第二次创新

过去行之有效的"土地承包制"为什么今天不灵了?产生"三农"问题的制度根源是什么?这一切都根源于现有的土地产权制度。在农业生产领域实现产权制度变革,组建股份制的"土地合作社",是农业土地制度的第二次创新。     

论土地承包权入股--胥口镇"土地股份制"引起的思考

随着我国市场经济的发展,农民的经济意识、市场意识有了很大的提高,对其最重要的生产资料一土地日益重视,不断改革创新,力争最大限度地发挥土地的经济效益.在此过程中取得了不少成果,但也出现了一些问题.近日,<中国青年报>刊载了一篇题为"承包经营权作价入股,千亩农用地改建厂房--法律难容胥口镇‘土地股份制'"的文章,不仅在广大农村引起了轩然大波,也引起了众多法律工作者的警惕和思索.本文拟对土地承包权入股中需注意的若干问题做一详细分析,以求为农村土地合理、合法开发利用提供法律上的帮助,从而维护农民的合法利益.     

立法保障"所有权公有,使用权私有"的土地制度

本文从公平和效率博弈的角度分析了我国土地制度的变迁,剖析了其缺陷,评述了国内关于土地产权制度改革各派的观点,笔者较倾向于"土地所有权公有,使用权私有"的主张,并提出改革的关键环节是立法,用法律手段规范国家权能,保障农户权益,从而达到公平基础上的效率最大化.     

关于菏泽市土地市场"深化改革、扩大开放"工作情况的调查报告

菏泽市土地经营工作严格依照国家有关政策法规,在优化土地资源配置,切实保护好有限的土地资源基础上,遵循市场经营规律,最大限度显化土地资产价值,自2005年以来为城市建设提供资金29亿余元,为市政建设、两区项目建设、市区绿化、亮化等提供了坚实的资金基础,我市城市建设基本走上了"不靠财政拨款、不靠银行贷款、不靠群众集资、不拖欠施工单位工程款,以地生财、以财建城"的良好发展道路.     

历史上的"官商":一个经济学分析

该文通过分析中国西汉王朝的政治经济状况,揭示了古代社会"官商合一"制度的普遍性实源于赋税之于国家稳定的重要意义.古代政府用"行政效率"替代"经济效率"并追求最大化,因而用"官商合一"的制度安排取代"民间自由经商",其目的在于巩固皇权的权力基础,解决财政危机.此外,古代中国社会"重农抑商"政策乃是"官商合一"的制度安排在土地私有制下逻辑的自然延伸.     

"农家乐"土地利用浅析——以安吉县为例

本文以安吉县为例,通过实地调查及统计资料的收集,界定了"农家乐"的概念,分析了"农家乐"土地利用特点、形态布局及土地利用变化,最后提出了"农家乐"土地利用存在的问题和建议.     

"服务"业的政治经济学

按照马克思的服务观,马克思在其著作中使用的"本来的服务"与现代"服务"业贩卖的"服务"商品是两个概念.马克思所指出的"本来的服务"是消费使用价值时产生的有用效果,而现代"服务"业贩卖的"商品"实际上是服务的提供,为了向消费者提供服务,服务资本家将自己所有的消费手段和服务工人的劳动力的使用权租赁给消费者,并收取租金.服务提供的这种资本主义形式就是现代"服务"业,它的组成要素包括土地、固定资本、追加劳动(服务劳动)等,这决定了这些"服务"业的非生产性质及其政治经济学特征.     

城市房屋用途改变问题研究——"住宅商用"的法律思考

城市房屋用途取决于两个方面:一是土地的用途,它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途,它决定了房屋用途的内容."住宅"是专供居住的房屋,"商业服务用房"是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋."住宅商用"从土地管理角度上看是改变土地用途,将"居住用地"改变为"商业用地";从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为.尽管法律行政法规对"住宅商用"是否需要批准认可这一问题没有作出正面直接明确规定,但这并不意味着其无须批准认可,事实上,法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点.不强调"住宅商用"须经批准认可必将导致国家资产的流失,挑战城市规划权威,形成不公平竞争.     

"股权出资"政策解读及制度探析

"股权出资"的正式推出,使其成为继"货币,实物,知识产权,土地使用权"后的第六种明确规定的可出资方式.具有时代意义.但股权价值的易变性对资本充实原则造成了一定冲击,应当对其价值评估,验资审核过程制定严格制度.而出资人,股权公司,被投资公司作为股权出资的三个主要主体,也应当明确各自的责任义务.