项目用地预审应列为行政许可

<中国土地>2009年第1期刊登了浙江省温州市国土资源局陈矫健先生的<用地预审目前还不是行政许可>一文.该文从法律定义、"预审"审查内容、行政许可事项法定原则等方面阐述了具体理由.笔者认为,该文所作的理论表述、相关规范性文件的引用和理解不足以充分说明用地预审目前还不是行政许可.实质上,当前建设项目用地预审从外在形式到实质特点都已经是行政许可事项,只是由于相应的制度困境未予以明确和显化.     

取消划拨用地显化土地资产

划拨用地的历史沿革及其特点 新中国土地管理史上,第一次提及与划拨有关的文件当是1958年出台的<国家建设征用土地办法>,该文件规定,用地单位在支付了征地补偿费用等资金后,可由县级以上人民政府批准核拨土地.1982年国家颁布的<国家建设征用土地条例>和1986年<土地管理法>规定,征地申请经批准后,由所在地的县、市土地管理机关批准划拨土地.     

理顺机制灵活进退——采矿用地"两头难"问题及解决途径

根据<土地管理法>、<矿产资源法>等法律法规的规定,采矿前应依法取得采矿权和地面的土地使用权.按照<土地利用现状分类>(GB/T21010-2007)规定,采矿用地的性质与工业用地、仓储用地同属工矿仓储用地.     

违法用地罚款额低得离谱!

对违法用地的处罚主要依据是<土地管理法实施条例>第四十二条.该条款规定:"依照<土地管理法>第七十六条的规定处以罚款的,罚款额为非法占用土地每平方米30元以下",该条例自1999年1月1日起施行以来,处罚标准一直未变.     

农村不是规划的边缘地带

由于上一轮土地利用总体规划对农村建设用地规划认识不足,规划指标的安排没有较好地与节约集约用地相挂钩.造成空心村、村庄建设无序、农村建设用地布局混乱等问题.围绕<全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)>和<市县乡级土地利用总体规划编制指导意见>的有关要求,结合基层实践,笔者认为,要制定出科学的农村建设用地规划,应重点做好以下几项工作.     

辽宁省鼓励和限制及禁止用地项目研究

在我国特殊的国情下,土地供应政策对社会经济发展具有重要意义,并且随着宏观形势的变化,其重要性日益增强.在对辽宁省发展现状进行分析的基础上,划定研究范围,进行了大量的调查研究,并参考相关政策文件以及行业专家的意见,最后编制出符合辽宁省实际情况的<辽宁省鼓励用地项目目录>、<辽宁省限制用地项目目录>、<辽宁省禁止用地项目目录>.以此作为辽宁省国土资源管理部门严格管理土地的依据,促进辽宁省经济结构调整,为振兴东北老工业基地做出贡献.     

巧解建设用地投入不足难题

建设用地投入不足就是指开发商未按合同约定在规定时间内全额投资.按照1999年国土资源部发布的<闲置土地处置办法>的规定,投入不足的建设用地也属于闲置土地.     

"挂钩"专项规划的几个问题

目前,城乡建设用地增减挂钩规划只有2008年国土资源部颁布的<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>(以下简称<办法>)作为原则性的指导,还没有成熟的技术规程和实践经验可循.随着新一轮土地利用总体规划编制工作的推进,挂钩规划在实际编制中遇到了一些问题,亟待进一步讨论和研究.     

节约集约用地:我国土地利用的根本方针——《关于促进节约集约用地的通知》之解读

随着经济的快速发展,建设用地需求大增.同时,也有大量土地资源被闲置浪费,粗放的经济增长方式加剧了土地供需矛盾.为此,国务院颁布了<关于促进节约集约用地的通知>,作为土地调控的重要举措,并明确规定节约集约利用土地是我国今后土地利用的根本方针.文章从土地利用规划、土地利用规模、土地使用标准、土地有偿使用等方面作出解读.     

市辖区的土地由市级登记不妥

目前,我国的土地登记大多以县级行政区(含县级市、旗、自治县、市辖区)为单位进行.但是,也有少数地方参照<土地管理法实施条例>第四条第三款"设区的市人民政府可以对市辖区内的农民集体所有的土地实行统一登记"的规定,将市辖区内的农民集体所有的土地、农民集体所有的非农建设用地、单位和个人使用的国有土地全部划归市级人民政府进行登记发证.     

关于农村集体建设用地流转的几个问题

党的十七届三中全会的<决定>顺应历史潮流、关注民生,反映农民心声,对农村土地管理制度进行了重大改革.<决定>就农村集体建设用地流转问题明确指出:"在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益.     

"毛地"出让要慎行

早在2007年,针对"毛地"出让存在的各种弊端,中央就明确要求出让土地应当"净地"出让.2008年,国土资源部<关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知>(国土资发[2008]16号)明确规定"严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件"."净地"出让形式已逐渐成为国有土地使用权出让的基本要求.     

论强制收回土地使用权的征收法规制

因公共利益需要强制收回国有土地使用权,实则属于对土地用益物权的征收,但却长期游离于征收法的规制之外.我国((物权法>将征收的客体局限于不动产所有权,<国有土地上房屋征收与补偿条例>也将收回国有土地使用权视为房屋征收的附带后果,不利于对强制收回土地使用权行为的规范.建议在<土地管理法>的修改和<征收征用法>的制定中,构建因公共利益需要强制收回土地使用权的准征收地位,将建设用地使用权等土地用益物权均纳入征收法制的保护之下.     

城市房屋拆迂实质是土地使用权的收回与补偿

<国有土地上房屋征收与补偿条例>正在公开征求意见中,备受社会关注.城市房屋拆迁问题的实质是国家以土地所有权人的身份对土地使用权的收回和补偿.公权私权不分,房地关系本末倒置,是城市房屋拆迁问题产生的根源.为此,建议由全国人大出台<国有土地使用权收回法>或由国务院出台<土地使用权收回与补偿条例>;国土资源管理部门应主动介入,积极参与相关法规的修改,加强存量建设用地管理,特别是土地使用权的收回管理.     

公租房用地不宜采用租赁制

为了加大保障性住房建设的力度,日前住房和城乡建设部等六部委联合发布了<关于加快发展公共租赁住房的指导意见>.<意见>规定:"各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障.面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应.其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁不得出售."     

范围和程序最关键——国土资源部执法局副局长岳晓武谈征地制度改革

征地制度将在四个方面发生变革 <中国土地>:党的十七届三中全会<决定>明确提出:"改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围,完善征地补偿机制."按照<决定>的内容,您认为我国征地制度将发生怎样的变革?     

新的历史起点

在改革开放步入30周年、我国改革发展进入关键阶段之际,党的十七届三中全会对新形势下的土地管理工作提出了新的更高要求.全会通过的<决定>强调实行"两个最严格制度",并在落实耕地保护责任、划定永久基本农田、从严控制城乡建设用地总规模等方面作出了一系列政策规定.作为城乡土地管理制度改革的新起点,<决定>的影响重大而深远.     

土地资源硬约束下的用地策略——上海市用地现状及难题分析

2010年,<上海市土地利用总体规划(2006～2020年)大纲>得到国务院批复,规划确定了上海市及各区(县)2020年建设用地总规模和耕地保有量的刚性指标.与此同时,上海市通过全国第二次土地调查获得了全市各区(县)土地利用现状数据,包括建设用地总规模和耕地数量等用地信息.两者比对,结果令各级政府倍感焦虑:目前的用地现状值已接近规划控制值(刚性指标),个别郊区的建设用地规模已倒挂,突破了本轮规划的底线!     

划拨土地管理谋变

谋变,已经无法回避 划拨土地使用权管理状况怎么样了?制度变化趋势如何?在土地市场化改革日益深化的今天,似乎再无人关注这个问题.然而,在2010年7月中旬国土资源部有关司局召开的<划拨建设用地使用权管理办法>专题研讨会上,与会者热烈的发言、激烈的争论使人感到,尽管国有建设用地使用权市场化配置已经深入人心,但划拨土地使用权管理面临的问题仍然不少.     

矿业用地方式可以多样

矿业用地属于土地管理和矿产资源管理的"结合部",是国土资源管理的一项重要内容.矿业用地包括探矿用地、采矿用地和选矿用地及附属用地,按现行<土地利用现状分类>标准均属建设用地范畴.由于矿业用地具有占地面积大、用地情况复杂等特点,长期以来一直是国土资源用地管理的难点,特别是在矿业经济大市、大县地区,是一项非常棘手的工作.