房产物业管理收费难的症结与对策

物业管理收费难的症结在于业主的物业管理消费观念尚未建立。物业管理收费难的问题不仅物业公司要重视,也应引起全社会的关注,严格执行国家物价局、国家建设行政主管部门等关于物业服务收费管理相关的法律法规。     

关于物业管理收费难问题的探讨

物业管理收费,一个物业管理企业欲说还休、欲罢不能的话题。从历史的角度看,自从市场诞生的那天起,市场就由买方、卖方、监督管理者三方组成,三者之间博弈的最理想结果就是三方共赢,可在当前的物业管理市场,由于特殊的原因,物业管理收费难的问题始终是困扰物业管理企业健康发展的一道门槛。文章以某国有企业物业管理为例,从物业管理企业提供的服务、社会舆论氛围、居民对物业管理的认识、消费意识以及物业管理前期介入等方面入手,对当前物业管理企业收费难的原因进行了分析,并针对目前的管理现状,对症下药,提出通过科学的管理、优质的服务、提高员工素质、开发服务项目、实行物业管理前期介入等方式,改变物业管理收费难的现状。     

浅谈物业管理收费难的原因与对策

文章剖析了物业管理中出现收费难的主要原因,并提出了相应的对策,相信通过业主、企业与政府三方面的共同努力定能解决好此行业之顽症。     

对物业管理收费定价的理性思考

从我国目前政府对物业管理服务收费实施定价的现状来看，符合广大居民的利益，但从经济学的角度分析，物业管理服务正外部性的存在，会使得物业管理服务提供不足、社会无效率。而只有通过政府予以补贴，物业公司才愿意在政府定价的基础上提供更多的服务。但事实上是政府为摆脱对居民住房的福利负担而不会出钱，因此政府就不应当对物业管理服务收费实施定价，而应由市场决定价格。     

物业管理收费难及对策

物业管理收费难，是目前在物业管理中出现的新问题。特别是我国北方的许多城市，物业管理企业更是面临着这严峻的问题。物业管理收费难不仅影响物业管理企业的生存和发展，而且会给广大用户许多方面带来不利的影响。本文针对物业管理收费难带来的不利影响，产生的原因及对策，谈自己如下一些认识。     

物业管理服务：从物业产权角度的分析

物业管理服务是对物业及其相关者的服务,由于物业产权构成复杂,产权属性的相关者难以明确界定,使物业管理服务的供需与价格矛盾长期存在,从物业产权的理论分析入手,对物业管理服务进行产权界定,将物业管理服务分为个体服务,公有服务和公共服务。     

透视我国物业管理收费难的八大成因

一、物业管理和物业管理费的涵义、特点 1．物业管理涵义、特点。 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量，提高房地产综合开发能力和效益，提供就业机会等方面起着巨大的作用。据资料显示，深圳物业管理企业1200余家，从业人员15万，年创产值45亿元。全国物业管理企业超过2万家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型涉及各个领域，有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校，车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但我国物业管理还存在着覆盖率偏低。     

物业管理两种收费模式异同分析

我国物业管理企业长期以来实行的是包干制和酬金制收费模式,这两种模式各具特色,对促进物业管理企业发展,完成业主的托管任务发挥了重要作用。本文阐述了两种模式的含义,分析了他们的异同点,并就如何完善两种收费模式进行了探讨。     

物业管理:产权安排与管理模式选择

不同属性的物品应有与之相适应的产权安排和供给模式。物业产权界定在很大程度上影响着物业管理产品属性，进而影响着物业管理产品产权安排，本在物业产权界定的基础上，将物业管理产吕分解为私人物品，集体物品和公共物品，依据产权和公共产品理论，将物业管理产品产权分别安排为私人产权、集体产权和公共产权，并给出了与之相适应的分离式物业管理模式。     

打造高品质的物业管理

物业管理作为从属现代文明的朝阳产业，其在近年来的兴起和快速发展，是市场经济条件下城市社会专业化分工的必然结果。目前物业管理行业的健康发展仍存在诸多问题有待解决，本文对此略做探讨。     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

贫富差距、供求弹性与房价*

近些年,中国的贫富差距和房价居高不下,但现有文献忽视供求弹性与贫富差距交互作用对房价的影响。据此,本文构建结合贫富差距和供求弹性的住房存量调整模型,使用中国2002—2012年7省份33个城市的UHS数据发现,收入和财富的基尼系数对房价有正影响;供求弹性对房价分别有负影响和正影响;收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响。据此,为防止房价泡沫,各级政府一方面应缩小贫富差距,另一方面应增加土地和住房供给。     

我国城市住房供给制度与工业化关系的理论分析

住房供给制度不仅决定着房价,也决定着工业化与土地收益的权衡。我国目前的住房供给制度和工业化目标不一致,减少政府财政对土地收益的依赖,减少开发商的垄断性收益应该是住房供给制度调整的方向。     

内生货币体系下房价波动对货币供求的冲击

在内生货币体系下,房价上涨导致我国内生货币扩张的途径主要有两条:一是基于房地产抵押信贷需求膨胀引致的商业银行内生货币供给的扩张;二是被房价持续上涨及人民币升值预期所吸引的外汇流入导致央行大量基础货币的被动投放。这样会对货币供应量目标有效性带来影响。因此应将房地产市场监测数据列入当前货币供应量调控的参照指标。     

经济适用住房退出机制的构建

经济适用住房退出的关键在于"资源获利"的合理产权退出。基于共有产权的"合同回购权"是政府规制的法理和经济基础。政府设立专门的监管和回购机构,并进一步深入研究与核定退出经济适用住房的家庭收入标准门槛和回购价格与收益分配方式,提供"基本型"产品等内容是经济适用住房退出机制构建的关键领域。     

中国土地供应管制对住宅价格波动的影响

结合中国实际修正传统的存量—流量模型,选取1999—2007年中国30省市的季度面板数据进行计量检验,分析土地供应管制与住宅价格波动的关系,并比较不同的土地供应管制强度下投机因素对房价影响的大小。研究表明:(1)中国的土地供应管制对住宅价格水平及波动都有显著影响;(2)土地供给管制环境的宽松与紧缩影响投机行为作用的大小,当土地供应管制加强时,投机因素对房价波动的影响更大;(3)2003年下半年以来我国"从严从紧"的紧缩供地政策,通过预期效应作用于投机行为,进而传导给住宅市场,对平抑房价政策目标的实现产生了一定的负面影响。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

住房供求、地方政府行为与 房地产市场调控有效性研究

近年来有关房地产市场调控的政策措施不断出台,然而其调控效果却不尽如人意。本文选用全国40个大中城市的相关数据,通过建立市级面板数据模型对住房供求、地方政府行为以及房地产市场调控有效性之间的关系进行了实证研究。结果表明,政府对房地产市场调控的效果差强人意,除了住房市场供求状况影响房价变化外,地方政府行为对房地产市场价格的波动也有很大的影响。此外,研究显示推进新型城镇化不会造成房价的显著波动。基于实证结果,笔者从继续推进新型城镇化建设和增强地方政府财力等两个方面给出了政策建议。     

房地产投资、房地产信贷与中国经济增长

本文使用中国35个大中城市1996-2007年的数据考察了房地产投资、房地产信贷与经济增长的互动关系。实证结果表明,第一,经济增长对房地产投资影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此,一旦经济增长出现波动,将导致房地产投资剧烈波动,但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。第二,房地产购买对经济增长的影响大于房地产开发投资;信贷对开发商比对购房者更重要。第三,经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,一旦经济增长下跌,将导致房地产信贷严重萎缩。第四,房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷对经济增长的影响,但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资对房地产信贷的影响。因此,一旦经济下滑,将严重压缩房地产信贷规模,但对房地产投资影响较小。第五,房价对房地产信贷影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响。一旦房价下跌,房地产信贷将严重萎缩,从而可能引发违约风险和房地产金融危机。为此,政府更应控制房价的过快增长。     

景区产品经济属性及其供给

旅游景区分为自然景区和人文景区,不同的景区具有不同的经济属性.文章以公共产品理论为依据对景区产品的经济属性进行了分析,重点探讨了资源类景区产品的供给方式,提出政府应允许出让景区经营权,但要从市场准人、市场监管和市场服务与引导等三个方面对资源类景区投资进行规制的建议.