关于城市土地使用费的两个理论问题

随着城市经济体制改革的深入进行,把城市土地经济关系即城市土地经济问题提到了重要的地位。我国理论界和实际部门的一些专家、学者以及土地部门的工作者,就城市土地经济问题发表了许多有创见性的观点和意见,把城市土地经济理论向前推进了一步。但是,在城市土地经济的研究上,也存在着许多争论,现就城市土地使用费问题,谈两点不成熟的看法。一、社会主义城市土地使用费的构成与绝对地租我国的经济是有计划的商品经济。各个     

城镇土地使用费的定量分析及其应用

一、理论依据和技术路线按照马克思主义经典土地经济学理论,土地使用者必须向所有者交纳绝对地租以体现承租关系;必须交纳级差地租以体现所有者的剩余价值拥有权。绝对地租以外的级差地租Ⅰ和Ⅱ,由于商品经济发展的水平不同,各城镇之间以及同一城镇内不同区位或地段上土地收益的不同,表现出很大的差异性和明显的地租梯度。合理确定城镇土地使用费,必须科学地制定城镇土地的分等和定级方案。土地使用费与对土地的开发整治投入密     

清理划拨土地拓展城市内部土地资源

一、清理划拨土地势在必行 在建国后至改革开放以前的30年间，我国城市土地使用实行的是单一的，无偿，无限期使用的行政划拨制。自1982年建成深圳特区时，深圳率先按城市土地的不同等级向土地使用收取不同标准的使用费，从此拉开了我国国有土地有偿使用改革的序幕。据统计，当前全国城市，建制镇，工矿区划拨土地有1亿多亩，实践证明，这种城市土地行政划拨制，使国有土地的使用变成了实际上的所有；国有土地的所有权不能从经济上得到实现。在理论上也不符合马克思主义地租理论。城市土地行政划拨制，造成了我国城市土地管理与城市建设中的种种弊端。[第一段]     

浅谈国有土地租赁制

1988年以前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”．从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。     

重庆土地集约利用评析

一。城市土地集约利用内涵“集约“和“粗放”是两个相对的概念，是从英语中吸收过来的。英语中“Intensive”可译为”加强的、密集的”。土地集约利用理论最早源于地租理论中对农用地的研究，后经大卫李嘉图的地租理论及马尔萨斯的土地规模报酬递减规律等理论的演变，逐渐分化独立出对城市土地集约利用的研究。     

城市绝对地租实现的理论探析

绝对地租是重要的土地经济范畴。文章以马克思主义的绝对地租理论为指导，从土地所有权和土地所有权与使用权的分离两个方面。论证社会主义市场经济条件下城市绝对地租的客观存在，同时指出城市绝对地租的来源，并在此基础上，对我国现阶段城市绝对地租在量的规定性及变动趋势方面做探讨，旨在把绝对地租作为一种经济杠杆，通过合理的调节和分配，提高土地利用的效益，保护土地资源。     

土地价值与城市增长

文章介绍了城市经济动态模型。通过利用在经济学中广泛的效用函数及对效用函数的优化 ,得出城市土地地租有三部份构成 :农业土地地租 ;土地发展成本的租金 ;和区位或可达性所带来的级差地租 ,并进一步推出城市土地价值有四部分构成 :(1)农业土地价值 ;(2 )土地发展成本 ;(3)可达性的经济价值 ;(4)可预见的未来土地地租增值所带来的价值。相对应 ,城市边缘非城市土地价值有两部分组成 :一是与农业土地地租有关的土地价值 ,另一个是可预见的土地转变成城市用地后未来土地地租增值所带来的价值。城市经济动态理论及其结论丰富和发展了土地地租和土地价值理论 ,加深了对土地价值形成和发展的理解 ,有利于相关法规和政策的制定 ,以此提高城市土地利用效益和推动城市发展。最后 ,结合中国国情 ,文章分析了城市政策及土地政策对城市化的社会经济影响。     

浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法

在新民主主义到社会主义的过渡时期，我国建立了包括土地在内的生产资料公有制。《宪法》在1982年第一次明确提出土地的所有权制度，其第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”不过那时仅是存在土地的所有权而不存在单独的土地使用权，因为该法第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、     

变一次收费为分期交付——谈谈收取土地使用费问题

我国城市土地使用制度采用的有偿有期使用即国家只出让一定年限的土地使用权。一般根据对土地使用性质不同将土地使用期限规定为30年至70年不等。而现在收取地价方式是国家把几十年土地使用费在初始开发时一次收齐以后在其使用存续期内不再收取。这种方法计算简单,且一次性地为各级政府带来了丰厚的收入。却有点类似期货交易行为,因为土地使用价格照理应该是使用一年交一年的土地使用费,     

“三位一体公式”批判

所谓“三位一体公式”,是指资本创造利润(企业主收入加利息)、土地创造地租、劳动创造工资,即资本——利润、土地——地租、劳动——工资。它的理论基础是由法国庸俗经济学家让·萨伊首先提出的,后经美国庸俗经济学家约·克拉克等人加以“发展”,使这个公式一直成为资产阶级庸俗经济学的重要支柱之一。     

中外房地产估价差异分析

美、英、法、德等西方国家实行土地私有制，只要土地所有不出卖土地所有权，即可无限期使用土地并取得收益，或出租土地以取得地租收入。而我国实行的是土地公有制，具体又分为城市土地国家所有和农村土地集体所有，但国家对农村集体所有的土地实际上保有最终所有权。我国改革土地使用制度后。逐渐实行有偿有限期使用土地制度，在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，     

中国城市土地利用, 房地产发展, 城市政策

一般而言,城市发展有两种形态:一是水平发展,另一是垂直或立体发展,前者涉及什么时候发展和发展强度,后者涉及什么时候再发展和再发展强度.理论分析表明,其一,土地开发的时间取决于城市土地地租与农业地租间的关系,取决于建筑行业的技术水平,取决于用于土地开发的资本成本.其二,土地再开发的时间及强度取决于城市土地地租及再开发的成本.其三,城市政策会影响城市土地利用和房地产的发展.比如,新的土地管理法和基本农田保护条例都会增加城市土地发展和再发展的成本.从而对城市土地利用和房地产发展产生负面影响.最后,本文根据中国国情,针对如何提高土地利用效率,推动房地产发展,提出几点政策性建议,以供决策者参考.     

新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法

○财政部　国土资源部财建 [2 0 0 1]330号　 2 0 0 1年 6月 10日第一章　总　则　　第一条　为加强和规范新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费 )的财务管理 ,根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》(财综字 [1999]117号 )及预算管理的有关规定制定本办法。第二条　本办法适用于上缴中央财政的土地有偿使用费。第三条　土地有偿使用费纳入预算管理 ,坚持“先收后支、量入为出、统筹规划、专款专用”的原则。第四条　土地有偿使用费实行预决算管理 ,预、决算的编制办法和具体报表格式按有关规定执行。第二章　支…     

管理租金：租金的高级形态——基于企业高级人才管理的视角

一、地租及租金概念的演变“租金”最初的经济含义被局限在地租上,指为使用土地而付给土地所有者的报酬,即地租。经过马歇尔引入“准地租”概念后,“租金”的内涵和外延都得到极大的拓展,包括了各种生产要素所有者的租金,如资本租金、劳动租金、企业家才能租金、政府干预“创造”的租金,等等。     

探索国企改制中土地资产流失之谜

<正>国有企业改制中低地价处置土地资产的方式,在很大程度上是政府作为企业制度变迁的主体之一主动承担制度变迁成本的表现。同时,这一结果也是中央政府、地方政府和企业三者之间博弈所达成的均衡解。对这个问题的分析,有助于我们进一步认识为何在国企改制中总是有部分国有资产“流失”。一、地方政府和中央政府博弈的均衡解虽然我国的法律规定城市土地由国家所有,但是地方政府实际控制了本辖区内的土地。这势必引起土地所有权和控制权的分离而产生委托代理问题。中央政府作为所有权人将城市土地委托给地方城市政府经营,城市政府作为代理人实际负责城市土地的经营并且维护所有者的权益。但是在许多     

谈地价机制土地区划在土地收益分配中的作用

一、地价机制和土地区划通过影响城市土地市场供求关系,对土地收益分配格局变化会发生一定的正面效应。从地价机制看,由于土地位置在城市土地利用中具有的特殊重要性,位置差异形成的不同级差收益是城市土地价格构成的主要内容,将直接影响用地单位的经济收益。以地价机制为基础的土地配置方式不仅对市场土地供给的总量和结构产生作用,而且在土地收益分配方向和重点上具有决定性影响。同时,城市土地利用途径的多样性使土地利用方式日趋复杂化,现有土地价格起着投资诱因的作用,当相对价格提高时,产生了土地用途转变的可能性,增加了满足特定需求土地的潜在供给,则相关交易主体的收益因供求变化相应发生变动;从土地区划看,其作用主要是通过对土地市场价值、地租的双重效应,即以不确定性的方式提高或降低土地价值和地租,来影响土地收益分配的。一是土地区划规则的变化会改变现有地段的供给总量和潜在储备量,因而政府制定政策需要考虑现有的可用土地的供给和需求的弹性程序。二是土地区划在土地供求过度时期可以分散使土地价格恶化的因素,从而抑制土地过度投机;在影响土地信贷方向,稳定市场预期价格变动幅度等方面也有积极作用。三是合理的区划权能够保证公有土地使用权让渡中收益分配的公平性和合理性,而且具有降低土地费用和它们是土地价格和地租的重要决定性因素的前提假定下,土地区划从理论上能够保护已受到不利影响的土地的使用,使其价值回升到“正常水平”,或提高特定区域内地段的价格、抬高社区范围内的土地的供给价格,改变土地收益在不同社会成员之间的分配。     

资讯

★★★宏观国土部：我国新增建设用土地有偿使用费将增一倍9月15日,国土部耕地保护司司长潘明才表示,我国新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。据介绍,从当前地价构成看,土地取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益),大体各占1/3,其中被征地农民补偿安置费用明显偏低。而一些城市扩张用地的冲动很强烈。为此,我国将提高新增建设用地有偿使用费等相关税费标准,同时确保被征地农民原有生活水平不降低。     

土地政策改革时期的城市空间发展:北京的实证分析

论文探讨北京城市空间发展的特征、并探究空间发展的特征与正在发展壮大的土地市场和土地制度改革之间的关系.利用1993年到2000年上半年北京城市建设区土地使用权出让数据,实证分析显示土地价格及土地开发密度都随着距城市中心区的距离增加呈下降趋势.实证分析还表明地租的曲线的空间变化与土地使用类型相关.这些实证证据支持如下结论:正在形成的土地市场确实影响城市土地开发和空间形态.实证分析还显示地租曲线的斜率和土地-资本替代弹性系数都随着时间的推移而变化.正如城市经济理论所预测,地租曲线斜率的下降是由于北京大量的交通投资降低了交通成本,从而又反过来使城市土地地租空间变化曲线发生旋转.土地-资本替代弹性指数的增加意味着价格影响土地开发密度.这两者的变化都反映出北京的土地市场正走向成熟.应该指出,在土地市场之外(在行政划拨的土地上)进行的大量开发对北京正在形成和发育的土地市场会产生扭曲.     

中国城市土地收益分配制度的改革研究

中国城市土地收益分配制度的改革研究张锐一、问题的提出在传统的计划经济体制模式下，国家是城市经济的唯一主体，由于不存在城市土地产权的分离，因而也就根本不存在城市土地收益分配的问题。随着我国经济体制改革的逐渐深化，特别是“三资”企业和其他非国有经济成份在...     

证券经营核算存在的问题及审计对策

在近年的证券审计中,发现证券机构和企业对所买卖的证券,普遍存在会计核算不规范的问题,突出表现在以下几方面： 一、使用会计科目不规范。《金融保险企业会计制度》规定,经批准可经营（自营）证券的金融企业,买卖有价证券,不设置使用投资科目,而应设置使用证券类会计科目,即“自营库存证券”科目;而未经允许经营证券的金融企业,买卖有价证券,应使用“长期（或短期）投资”。《企业会计准则》规定,企业买卖证券,核算方法同未经允许经营证券的金融企业,即用投资科目核算。审计中发现有的单位,应该用“自营库存证券”核算自营…