加强和规范土地出让金监管的有效途径

近年来,土地出让金收入成为地方财政的重要资金来源,在解决地方财力不足、缓解地方财政支出等方面发挥了重要作用。但是目前土地出让金收入在征收、使用和管理等方面还存在较多问题。本文拟从目前土地出让金管理现状、存在的主要矛盾和问题出发,提出加强和规范土地出让金监管措施的建议,以期对各地土地出让金监管工作有所启发、有所帮助。     

追缴土地出让金的“诉讼时效”问题

正依法缴纳土地出让金是土地使用权人的法定义务。有关法律规定:出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。但在实际工作中,一些地方并未严格执行法规文件的要求,未按时收缴出让金的情况时有发生。《国家土地督察公告》的数据显示,截至2016年底,国家土地督察机构已督促有关地方政府追缴土地出让收入282.37亿元、耕地     

财政部 国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知

财政部国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知财综字［１９９５］１０号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、土地管理局（厅）：为了进一步加强土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的征收管理，现对土地出让金征收管理的有关问题通知...     

利益驱使地方政府追逐"土地财政"

"土地财政"实际规模远远超出地方国有土地出让收入基金规模的原因很多. 首先,土地从征收到出让,存在很多中间环节,地方政府为整个投入产出链投放大量的资金成本,最终获取土地出让总收入,国有土地出让收入只不过是土地出让总收入中的一小块,属于净收益,土地出让总收入与净收益的差,属于地方政府的投入成本,可能要远远大于净收益本身.     

国外“土地财政”概况

我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,地方政府通过土地储备机构供应土地的价款、各地土地出让收入情况都需要上报,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且,主观上也会促使政府平抑地价,而不像我国千方百计地抬高地价。     

土地一级市场垄断、土地财政的形成与动态变化——基于土地储备制度建立的准实验研究

研究目的:探讨地方政府垄断土地一级市场对土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重的短期和长期影响,为理解和改革土地财政提供参考。研究方法:双重差分法。研究结果:地方政府垄断土地一级市场,显著提高了人均土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重,平均而言,地方政府垄断土地一级市场可以解释样本中人均土地出让收入变动的28.94%和土地出让收入占财政收入比重变动的16.85%。但是地方政府垄断土地一级市场对土地财政的影响存在"天花板效应",地方政府获得垄断供地权后,土地财政在初期会显著增长,之后增长放缓,在垄断后的第8年,垄断效果达到顶点。研究结论:短期内,地方政府垄断土地一级市场对土地财政有显著的推动作用,加剧了地方政府对土地财政的依赖,但是长期来看,土地一级市场垄断对土地财政的影响受到经济发展速度的制约,不会无限制增长下去。本文引申的政策含义是土地一级市场垄断是地方政府实现土地财政的重要制度抓手,短期内改革的思路在于打破地方政府对土地一级市场的垄断;长期来看,应建设服务型政府,地方政府应追求辖区内福利最大化,而非财政收入最大化。     

声音

今年地方政府的土地出让金收入大幅下降几成定局。由于土地出让金收入是地方政府城市基建支出的主要资金来源,新增的地方政府主导的基建投资大幅放缓或不可避免。——中国社会科学院金融所金融实验研究室主任刘煜辉称。     

中国地方政府土地租税收入变化对城市建设用地扩张的影响

研究目的:考察地方政府土地租税收入与城市建设用地扩张之间的相互影响。研究方法:以中国大陆1990—2013年的地方政府土地收入和建设用地数据进行实证检验,根据协整理论建立向量误差修正模型。研究结果:耕地占用税和国有土地使用权有偿出让收入与城市建设用地扩张具有长期均衡关系,土地租税收入具有促进城市建设用地扩张作用,其中土地出让收入是城市建设用地扩张的主要影响因素,地方政府土地租税收益分成的提高对城市建设用地扩张起到推动作用,建设用地变化仅与耕地占用税收入存在长期的双向因果关系。研究结论:地方政府的土地财政模式具有不可持续性,耕地占用税制度产生反向政策响应,合理调整土地财税体制和盘活存量土地才是地方政府经营城市土地的关键。     

中国土地出让制度改革对地方财政收入的影响分析

研究目的:分析土地出让制度改革中中国省级层面和江苏省地市级层面土地出让收入对地方财政收入的影响。研究方法:统计分析法。研究结果:各省土地出让收入占地方财政收入的比重总体呈上升趋势;江苏省地级市的土地出让收入占地方财政收入比重的平均值高于全国省级平均水平。研究结论:国家政策对地方政府的土地出让行为和土地出让收入产生较大影响;不同省份间财政收入对土地出让收入的依赖存在明显差异,有的省份存在明显的"土地财政"现象;"土地财政"现象在低一级地方政府财政收入中更为明显。     

对我国国有土地出让金收益分配和管理机制的思考

国有土地出让金作为我国财政收入的一项重要来源,长期由地方政府预算外支配,其分配和管理的不科学,导致大量土地收益流失,失地农民利益受到严重损害.通过对我国国有土地出让金收益分配与管理现状的分析,从行政管理和制度建设的角度分析其存在的问题和影响土地出让整体效益的原因,努力探索一条行之有效的国有土地出让金制度改革出路.     

国有土地使用权出让合同若干法律问题的探讨

国有土地使用权出让合同若干法律问题的探讨胡小平一、出让合同的概念及双方当事人的权利和义务国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让，应当由国家土地管...     

地价会影响开发商利润率--谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系

从土地取得成本角度讲,协议出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价、项目转让价、政府出让金等;招拍挂出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价(收购补偿价或土地一级开发成本)、政府收取的地价款。协议出让条件下,由于原用地方的补偿价为双方私下协商,价格可能偏高或偏低,部分开发商靠朋友关系低成本从原用地方取得土地使用权,同时部分项目还有转让价发生,这样对有实力却又没有土地信息来源的开发商是不公平的。此外,政府收取得的出让金也不一定完全符合市场,土地价格未真正反映出来;招拍挂出让的条件下,大家都从土地市场取得…     

何谓土地出让

何谓土地出让集体土地使用权出让是指集体经济组织以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让子给土地使用者，并由土地使用者向集体支付出让金的行为。土地使用权出让不同于土地租赁。因为土地使用权是物权性质的民事权利．而租赁关系只能产生债权性质的民事权利；...     

土地市场、财政压力与经济增长 ——基于省级面板VAR的实证分析

研究目的：在地方政府财政压力存在的情况下,考察土地市场对于经济增长波动的影响程度及动态相互作用机制。研究方法：面板向量自回归。研究结果：土地供给与经济增长之间存在长期的双向因果、相互促进关系;短期内,财政压力迫使地方政府干预土地出让市场以增加土地出让收入,但长期并不有效;地方政府的偏向性土地出让行为会提升土地出让市场化水平,但土地出让市场化水平提升对经济增长的贡献已不太显著。研究结论：基于土地供给对经济增长的影响具有短期效应,应改变对新增建设用地的依赖,加大存量土地的挖潜;对于面临的经济增长和财政压力,地方政府制定政策要进行长期目标和短期目标的权衡,增强土地供给方式和土地供给指标使用的灵活性。     

土地政策与中国经济波动——基于土地供应量的视角

研究目的:研究土地政策——内生土地供应量和抵押土地使用权获得贷款——与中国经济波动的联系。研究方法:DSGE模型和量化分析方法。研究结果:(1)在具有中国特色的土地政策下,土地供应量与投资、产出的波动呈现逆周期特征,土地抵押贷款呈现顺周期特征;(2)地方政府有能力一方面保证土地出让的稳定收入,弥补抵押贷款部分的波动,另一方面通过内生土地出让面积缓解周期波动带来的不利影响;(3)如果地方政府利用土地政策,那么中国经济1—2年即可从危机中复苏过来;反之,中国经济在历经5年之后都无法恢复至原先水平。研究结论:在土地政策的作用下,中国经济较西方国家更能有效地抵御金融危机。因此,土地政策是中国政府极具特色的宏观调控手段。     

论划拨土地使用权的性质--从划拨土地使用权相关立法中存在的几个矛盾谈起

划拨土地使用权在相关立法上存在的矛盾矛盾一:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《城市房地产管理法》的规定产生矛盾依据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,企业以划拨方式取得的国有土地使用权,在抵押时必须经土地管理部门批准并补交或以抵押所得的借款抵交土地使用权出让金,否则不能抵押。而《城市房地产管理法》第四十七条规定:依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。在此对于土地使用权并没有区分是划拨取得还是出让取得的,这样就可以理解为只要有合法的房屋所…     

土地出让收入支持乡村振兴潜在障碍因素及化解路径

为拓宽实施乡村振兴战略的资金来源,2020年国家发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,要求稳步提高土地出让收入用于农业农村比例,集中支持乡村振兴重点任务。在此背景下,本文选取2001—2017年相关数据,描述激励约束机制下的土地出让收入规模发展历程,从地方政府、土地财政、乡村自身三个层面识别土地出让收入支持乡村振兴潜在障碍因素及总体运行框架,阐释各项潜在障碍因素作用机理,分析时间序列上各潜在障碍因素数值变化趋势。采用熵值及理想解相似排序法测算三个层面障碍程度变化趋势,结果表明,2001—2017年影响土地出让收入支持乡村振兴三个层面的障碍作用同时存在,但是,地方政府、土地财政与乡村自身的障碍程度呈现“此消彼长”变化趋势,导致总体障碍度没有显著变化。随着土地财政资金规模的增长,对于以土地出让收入支持乡村振兴的障碍逐年减小,表面现象上最主要的障碍是乡村自身发展较滞后的现实情况,实质根源是国家确立“以经济建设为中心”基本路线及分权财政体制和经济增长为主的政绩评价体系。从完善土地财政形成制度根源、优化考评监管体系、征收保有环节房产税、引导生产要素流向农村、推动低效农村...     

规范国有土地使用权出让合同、出让金、出让年限之管见

规范国有土地使用权出让合同、出让金、出让年限之管见王治中一、出让合同的规范国有土地使用权出让合同，是国有土地的产权代表机关──县以上人民政府土地管理部门（出让方），将土地使用权在一定的年限内有偿让与土地使用者（受让方），由土地使用者向政府支付出让金并...     

让土地成为农民增收致富的重要源泉

日前,审计暑发布了对北京、天津、上海等11个城市及其所辖28个(市、县)2004年至2006年度国有土地使用权转让金征收、管理、使用的审计结果,这是审计署第一次大规模城市的土地出让金收支.     

关于《土地管理法》第五十五条的修改建议

《土地管理法》第五十五条规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发。”这一规定,对抑制乱占滥用耕地行为发挥了重要作用。但是,由于该条规定与土地出让金等混为一体,概念模糊,造成新增建设用地土地有偿使用费流失严重。因此,有必要对该法第五十五条规定进行修改,从法律制度上堵塞新增建设用地土地…