农村小产权房及其流转的法律规制

突破房地一体主义,采取城乡有别的二元制房地产制度是解决小产权房问题的有效途径.对存量小产权房必须先处罚和补交相关税费后才能确权发证.运用财税制度建立小产权房建设用地调节基金与耕地保护基金以平衡公平.对小产权房开发征收建设用地调节税、耕地保护税和小产权房建设用地调节税,对面积超标的村民住宅与非村民小产权房持有人征收小产权房专项房产税.成立小产权房建设用地调节基金,用于小产权房建设用地的收储与整治.小产权房开发必须在符合国家城乡总体规划的基础上办理相关审批手续.     

小产权房:分门别类处置

近期,国家有关部委开始试点清理小产权房,为大规模清理小产权房做准备.北京市在全国首次以"合同诈骗罪"追究小产权房开发者的责任;福州市则在全国第一次以"非法经营罪"追究小产权房开发者的责任.这让人意识到国家对小产权房的处理力度正在加大.然而对小产权房的认识,理论界、法学界和政府部门各持一辞,并从不同层面影响着对小产权房的处置.本文拟就小产权房的一些问题进行分析,以期提出可操作建议.     

刍议我国农村小产权房治理之策

最近几年,我国农村小产权房问题再次引起全社会的关注,且小产权房问题也有愈演愈烈之势。小产权房是在我国经济迅速发展的过程中,城市化进程加快、城乡二元经济结构以及新农村建设背景下出现的特有现象。治理农村小产权房必须从"给予集体经济组织对农村土地更充分的所有权、治理小产权房要分类处置逐步推进、完善小产权房相关法律制度、将部分小产权房纳入保障房体系"等几个方面入手。     

小产权房审视

<正>伴随着我国城市房地产市场近几年的起伏跌宕,全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权房,成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位,国土资源部、住房与建设部等部门多次发布通知,要求停建、售、购小产权房,并反复强调小产权房交易的风险,但是小产权房市场规模却越来越大。解决小产权房问题,必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则。     

用发展的眼光看待小产权房问题

近年来，各地积极建设小产权房扰乱了房地产市场秩序，政府也在加强调控，但并未明确具体政策和处理，让小产权房屋合法和非法化的呼声都有，使国家监管面临两难选择。小产权的存在和蓬勃发展是多方面因素造成的，无法把小产权房屋彻底当成非法建设的范畴处置，本文尝试用发展的眼光来看待小产权房问题，剖析原因，用发展的眼光全面衡量建设小产权房的得与失，探索解决路径。     

“小产权房”路在何方?

本文就"小产权房"的含义、与"大产权房"的区别、发展历史、产权形式、发展规模、治理情况等进行了深入的分析,根据"小产权房"产生的背景及对经济社会发展的影响,提出了处理"小产权房"的思路.     

探索小产权房治理之路

<正>从法律角度看,小产权房不是一个规范性概念,而是社会生活中一种约定俗成的称谓。对于小产权房的界定,目前还没有一致意见。国土资源部、住房和城乡建设部等有关部委文件中,将小产权房定义为:未经规划许可、未缴纳土地出让金,在农村集体所有的土地上建设并向集体组织以外居民销售且国家房管部门不颁发产权证的房屋。小产权房产生及治理过程我国城乡二元土地制度是小产权房问题产生的制度原因。而城乡二元土地制度之所以产生,     

“小产权房”倒逼改革

自上世纪90年代起,"小产权房"在中国开始兴起,近两年来,呈风起云涌之势,其对现有农村集体土地流转制度的冲击,带来了关于合法性问题的争论。事实上,早在2003年,国家就出台了小产权房的相关禁令,禁止在农村耕地上建筑小产权房,城镇居民不得到农村购买小产权房。不过,各地小产权房依然以各种形式风起云涌。国务院终于于去年底召开的常务会议再次强调:严禁城镇居民到农村购买小产权房。有学者分析,禁令延续了2003年规定的精神,在为制度解决小产权房问题预留时间。     

标本兼治:论小产权房问题的解决路径

城乡二元土地市场、土地财政、征地补偿偏低、城市房价虚高和政府部门监管不严等,导致了小产权房的产生和发展.小产权房是集体建设用地使用权流转的有益探索,有利于增加农民收益、平抑高房价、缓解中低收入者购房困境、加速城乡一体化进程,但同时也侵占了农用地、减少了国家税收收入、扰乱了房地产市场秩序、减损了法制公信力.对于小产权房问题应该"标本兼治","治标"是指依据用地类型及违法违规性质对小产权房进行分类处理,"治本"是指对土地财政、农地产权、农地征收、集体建设用地使用权流转、失地农民社会保障、城市居民住房保障、房地产市场等小产权房问题所涉及到的相关制度进行以改善民生为宗旨的渐进式改革.     

基于共有产权视角的小产权房治理探析

<正>小产权房的治理困境根据《土地管理法》(2004年修订)第43条的规定,除乡镇集体兴办乡镇企业,村民建设住宅或乡村公共设施以外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。相比而言,小产权房占用的土地是集体土地而非国有土地,产权得不到国家法律承认。所以叫"小产权房"。尽管明显是违法的产物,但随着大城市房价的一路走高,小产权房开发依然如火如荼。相关部门对小产权房并非无动于衷,如:2007年~2012     

"小产权房"的法律问题

近年来,"小产权房"及相关法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论."小产权房"问题不但涉及国家的土地与住房政策,更关乎国家耕地保护及居民居住权益,如何处理好"小产权房"是关乎民生的重要问题.本文拟从保障民生的角度,以我国现行法律、法规及相关政策为基础,对"小产权房"的违法性、成因及其危害性进行分析,并提出处理"小产权房"问题的相关对策.     

我国农村小产权房“转正”路径研究

解决农村小产权房问题的关键不在于该不该“转正”小产权房,而在于该如何“转正”小产权房。只有有了合理的“转正”方案,才能为判断该不该“转正”小产权房提供决策依据。因此,为解决小产权房问题提供决策建议,本文假设小产权房可以“转正”,从如何“转正”小产权房角度,对小产权房具体“转正”路径进行研究。结合我国住房供应“双轨制”以及小产权房相关法律法规,构建小产权房多模式“转正”路径。     

小产权房的帕累托改进分析

小产权房的开发和蔓延,反映了我国城乡土地二元结构体制的突出问题,也将多方利益博弈推向了风口浪尖.在有关部门多次严令禁止的情况下,小产权房却依然广受市场亲睐,继续遍地开花、四处蔓延."合理不合法"之说包含着小产权房说不出的苦衷,却也是我国农村集体土地所有制的尴尬.这种体制中的主体实质性缺位,造成了所谓的没有处分权利的不完整产权.面对小产权房,取缔还是"转正","转正"后各方利益如何分配,社会公平如何实现,这是摆在全社会面前的制度难题.就此,本文提出了建立土地发展权分配制度,将发展权导入小产权房进行农村建设用地体制改革,合理分配各方利益,实现社会总体的帕累托改进,从而彻底解决小权房问题,并最终让小产权房从地下走到地面上来.     

“小产权房”持有者的动机研究——以武汉市“小产权房”为例

研究目的：考察中国“小产权房”持有者的动机因素以及动机取向,揭示中国“小产权房”持有者动机的构成。研究方法：文献资料法、问卷调查法、实证分析法。研究结论：（1）“小产权房”持有者动机可以分为5个动机取向：金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现;（2）在“小产权房”持有者动机取向中,金钱价值取向的动机强度最高;（3）大多数“小产权房”的持有者动机是复合型的动机类型,由两个或两个以上的动机取向构成。     

小产权房不应合法化

<正>在中国,主张让小产权房合法化的声音很响。其理由一般为:一是小产权房打破了政府对土地的垄断,是推进土地市场化的积极因素;二是小产权房价格低廉,满足了市场需求,既解决了一部分中低收入者的住房问题,又增加了农民收入,不应打击而应鼓励;三是城市国有土地可以建商品房,农民集体土地就应当也可以建,这是土地平权的要求;四是小产权房数量巨大,如果强行全部拆除会引起社会动荡。因此妥善解决让其合法化也是积极求实、化解社会矛盾和风险的唯一可行之道。     

“小产权房”的困境与出路

"小产权房"的产生有其深刻的制度和经济背景,是房地产开发和集体建设用地使用权人多方利益主体博弈的产物,也折射出我国农村宅基地使用权流转制度存在的缺陷。"小产权房"有其存在的合理性,但我国现阶段缺少"小产权房"合法化的相关规定,使其面临着生存的困境。"小产权房"的出路是合法化:应以"合法化"为目标,恰当处理好"小产权房"问题,以保护出让者、购房者的合法权益。     

基于法律视角的农村小产权房分析

本文对农村小产权房进行了法律界定,并从法律的角度对其成因给予了分析.在区分农村小产权房具体用地类型的基础上,并借鉴台湾地区的先进立法经验,即引入"宅基地租赁权"提出解决方案.     

我国小产权房现象透析

虽然小产权房存在大量的问题,可小产权房的销售却在正规的房产市场交易得红红火火;虽然现在大家认可了小产权房并争相购买,但我国的法律却仍然没有给其以合法地位。宅基地使用权改革的最终目的是要实现社会公平,取消城乡居民身份限制,建立城乡统一的户口登记管理制度,保障公民迁徙自由的权利。     

"小产权房"应当分类处理

"小产权房"是近年来中国社会和房地产市场的热门话题之一,社会广泛关注、众说纷纭.我们必须看到,"小产权房"情况复杂,必须认真分析其内涵、类型、违规违法性质以及相应的管理职责,方可进行分类处理.     

小产权房折射中国社会大问题

小产权房折射出中国社会诸多大问题,绝不可等闲视之.小产权房问题本质上反映了国有制与集体所有制经济主体地位的不平等.集体土地征用中的利益分配不合理是小产权房的原动力.小产权房的失控归咎于相关法律、政策的模糊、矛盾与不合理.小产权房存废事关我国现代化发展战略.要使小产权房合法化,必须改革现行的法律、法规,完善集体土地所有权.