从某房地产公司贷款形成损失分析土地使用权抵押的风险防范

一、简要案情。某房地产开发有限公司是于1995年成立的中外合作企业，其中，中方为某房地产开发有限责任公司，外方为香港某投资有限公司。该公司成立后，因开发房地产项目的需要，向某行贷款人民币3850万元，以该公司所有的项目土地使用权作为抵押担保，但该土地使用权当时正处于开发阶段，土地上还未有新增房产。     

基于出租人收益的项目融资租赁租金计量模型研究

项目融资租赁是在承租企业建设大型项目过程中筹集中长期资金的有效融资方式。但目前租赁公司在开展项目融资租赁时遇到了瓶颈性问题,很难合理地确定和准确地计量项目融资租赁的租金。本文结合项目融资租赁特点,分析了项目融资租赁租金计量的基础,提出了基于出租人收益的项目融资租赁租金计量原则,并构建了基于出租人收益的项目融资租赁租金计量模型,该模型提供了一个能保证出租方收益的租金计量区间。     

如何走出商业地产发展瓶颈

目前商业地产在我国许多大中型城市正在掀起投资热潮，但由于数量型增长阻碍了专业性开发，“模块化”开发影响了整体运作，以及突出的结构性问题，影响了地产项目良性发展。必须从增强项目的商业适用性，注重开发环节和后期管理经营能力等方面入手，全面增强地产项目的专业性开发，使商业地产项目具长期的竞争能力和生存能力。     

以科研的阶段性成果作无形资产投资中的税务处理浅探

上海一家创新性研究企业，曾多次承担国家和上海市级多个科技攻关项目，研究并开发了20多个新药研发项目，拥有多项专利。为了在创新研发的基础上，吸收资金推进新药产业化，该企业拟将长期研究的部分阶段性成果作为无形资产评估作价，寻求投资合作伙伴。国内外同行愿意出资2亿元与其合作，认同其研究成果作价无形资产3亿元，共同投资设立新公司，由研究企业占控股地位。     

企业人才开发之我见

人才开发就是指运用现代化的科学方法，对人才进行发现、培养、提高、使用、激励、保持。要明确企业人才开发的目标，转变观念，把人才开发作为企业发展的根本战略，加大企业人才开发的投入，建设学习型企业，建立健全人才开发机制，保证企业人才有效开发，使企业立于不败之地。     

挂靠施工营业税纳税人是谁

日前．集市地税稽查局在对某房地产开发企业检查中发现：该企业综合楼项目．签订承包合同的施工单位是一个具有一级资质的建筑公司．但实际施工队伍却是该房地产开发企业下属的一个无建筑资质的工程队。为取得施工许可证．使承包行为合法化。该房地产企业把综合楼项目挂靠到有资质的建筑公司。在整个施工过程中，都由房地产企业自购材料、自行组织施工，并建立了综合楼项目工程款．房地产企业账面发生的工程预付款实际是工程队施工支出．并未通过建筑公司账户支付工程账，只是在账务处理上挂往采账，并向建筑公司上交管理费。此隶在该市地税局重大税务案件审理委员会审理时，对谊营业税纳税人是谁产生了意见分歧。     

软件开发项目中人力资源的配置

在软件项目的开发过程中,拥有一支有能力、有经验的软件技术开发队伍无疑是项目开发成功的重要保障。但人员组织形式和配置方法的不得当,往往也会影响到项目开发的进度乃至质量。如有的项目工期长,项目人员工作量不饱满,使开发成本增高、项目效益降低;有的项目工期短,项目组人员配置不足,造成开发人员长期加班加点。因此,确立一套完整、科学、可操作的工作方法,对项目开发的人员构成、组织结构、人数安排等进行合理的配置,是大中型开发项目在开发最初阶段必须考虑的重要问题。1.项目组的人员构成在规模化、产业化的软件开发企业中,开发分工…     

税收因素在资本预算现金流确定中的作用及应用——兼论租赁—购买决策模型中公式的推导

在资本预算中，衡量项目价值用的是税后现金流而不是会计利润，但会计利润的变化会通过纳税额影响到现金流的变化。本文正是从这一点出发，揭示了税收因素在资本预算现金流确定中的桥梁作用，从而归纳出一个计算税后现金流的简便实用的方法（包括现金流计算表和步骤），并运用该方法分析推导了租赁－购买决策模型中现金流的计算公式。本文的目的在于帮助人们深刻理解和应用税收在资本预算现金流中的桥梁作用，简化资本预算中税后现金流的计算过程，以利于企业更方便、更准确地使用税收杠杆进行决策。     

开发商如何应对成都住房租赁试点的开展

《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》、人才公寓政策等等"新政"出台后,绝大多数房地产开发商会试水目前的房屋租赁市场,为今后企业的转型奠定基础。房企进军房屋租赁市场,与目前房地产企业以销售为主进行市场模式操作的实际情况不同,本文结合成都房地产租赁市场的现状简述了开发商应该如何建立一套适合自己的新生存法则。     

人力资源管理审计的有效探索

湖南东星建设集团是一个多元化经营公司，辖有房地产开发、施工、水泥生产、商贸流通和酒业等七个子公司，是湖南省“湘西大开发”骨干企业。三年来，该公司产值、销售收入和利润连续以两位数增长，其中技术含量带来的增长占65％。该集团审计部在坚持围绕管理实施审计的新理念，对企业的管理审计进行了有效的探索，特别是把人力资源作为企业生产经营的决定性因素，围绕人才的合理利用、人力资源的优化配置，扎实开展了人力资源管理审计，促进了企业的不断发展。那么，该公司是如何进行人力资源管理审计的呢？为此，我陪同湖南怀化市内部审计协会原会长于今年年初，深入公司进行了调查并了解到：人力资源管理虽然涉及到方方面面，审计的项目有很多，但该公司审计部主要是围绕人力资源管理的五个关键点来实施审计，取得很好的效果，他们的做法值得借鉴。[第一段]     

融资租赁业发展研究

融资租赁是一种灵活的融资手段,它通过融资与融物相结合的独特信用形式有效地促进了企业融资业务的发展。但在我国的发展一直存在不少的制约因素。融资租赁在我国长期被视为金融业务,实行严格监管,同时由于进入门槛较高,很多资金无法进入,从而限制了企业运用金融工具提高资金的使用效率。本文就此分析了我国融资租赁在发展中产生的问题,以期对融资租赁的发展提供借鉴。     

创新思路 多措并举 不断提高农业综合开发项目管护水平

近年来,山东省淄博市高度重视农业综合开发工作,提出＂围绕群众需要,坚持建设管护效益并重,实现农业综合开发工作新突破＂的工作思路,将项目管护作为提升农业综合开发管理水平的突破口，积极探索创新农业综合开发项目运行管护机制，依法管护，建管并重，确保了项目长期发挥效益，农民群众长期得实惠。     

新金融工具：委托租赁业务探讨

委托租赁运作思路有两种，其一可采用同信托公司合作，让信托投资公司充分发挥其在信托财产及信托资金募集方式和渠道方面的优势，而金融租赁公司则利用自身在租赁市场开发和项目管理上的优势，采用各种租赁交易方式来运用和处分这些信托财产和信托资金；其二借鉴资金集合信托的运作方法，自行操作资金集合和委托租赁业务。     

浅谈房地产开发中成本管理的探讨

进入21世纪，中国经济快速发展，这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国内房地产市场竞争日趋激烈房地产开发企业为维持自身的生存与发展，必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重点。     

融资租赁业发展研究

融资租赁是一种灵活的融资手段,它通过融资与融物相结合的独特信用形式有效地促进了企业融资业务的发展。但在我国的发展一直存在不少的制约因素。融资租赁在我国长期被视为金融业务,实行严格监管,同时由于进入门槛较高,很多资金无法进入,从而限制了企业运用金融工具提高资金的使用效率。本文就此分析了我国融资租赁在发展中产生的问题,以期对融资租赁的发展提供借鉴。     

房地产信贷业务风险规避要点

对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行认真调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求。确认该项目的合法性、     

科技型中小企业融资现状与改进对策探微

人才、技术和资金是科技型中小企业研究与开发项目成功与否最关键的三个因素。当人才资源和技术资源被企业拥有之后，资金因素直接影响着企业发展的速度。据统计，我国每年有科研成果约3万多项，但形成产品帕只有20％，实现产业化的只有约5％。巨大的资金需求和有限的资金投入严重阻碍了我国科技成果的转化和科技型中小企业的发展，使我国科技成果的转化率不仅远远低于发达国家。     

融资租赁企业风险控制人才的培养问题研究——基于问卷调查的分析

近些年,我国融资租赁行业快速发展,但在业务实施过程中,风险控制薄弱和人才缺乏两大问题逐渐突出,在一定程度上阻碍了融资租赁行业的发展。因此本文就风险控制人才培养的问题展开讨论;本文首先通过引言阐述了培养风控人员的重要性;其次,强调了风控人才的需求性和紧迫性;然后结合问卷分析,针对融资租赁企业提出管理建议;最后,对本文进行了总结。     

房地产企业融资与项目债券

由于房地产的开发和经营周期都比较长，所需资金量大且资金占用时间长，而且目前房地产开发项目的规模日益扩大；为此，如何获取足够资金以确保房地产项目的开展就成为各房地产开发商急待解决的难题。过去，开发企业通常是采用银行贷款的形式融资，但银行借款的短期性与 房地产项目开发的长期性却形成了难以解决的矛盾，从而可能影响到开发节奏和营销进程。摆脱这一难题最理想的办法就是走证券化的融资渠道，以发行企业债券的方式来筹措资金。针对这一问题，先就目前发行房地产项目债券的必要性和可行性进行分析，而后就今后项目债券可采用的形式和内容规定提出一些看法。     

探讨股权激励在高新技术企业中的应用

股权激励就是将股权作为激励企业人才的福利,进一步促进企业的长久发展,也是企业为了留住人才而采取的一种长期激励机制,当前很多高新技术企业都会采用该方法来进行人力资源管理。本文通过分析股权激励的特点及模式,进一步对股权激励在高新技术企业中的应用进行了探讨。