房地产需求调控效应分析与完善建议

一、本轮房地产调控采取的主要需求调控措施2010年以来,围绕抑制房价过快上涨、实现房价合理回归的目标,房地产调控在供需双向调节的基础上,主要采取了以抑制住房投资投机行为为核心的需求调控措施。具体来说,这些需求调控政策包括以下几种。(一)住房限购政策在部分城市实施住房限购政策,是本轮房地产调控需求管理的核心措施。     

新一轮宏观调控对房地产企业的影响

一、楼市调控政策分析2010年以来的宏观调控,政府已经把关注民生作为发展房地产业的首要目标。为此,政府对楼市的调控也转变为增加保障性住房和普通商品住房的有效供给同时抑制需求膨胀的"两手抓"方针。(一)政策小结:坚持房地产调控不动摇,支持和保护合理需求     

加法与减法

自去年以来，中央调控房地产市场的政策措施越来越清晰，即以“限购、限贷”为主要手段，迫使投资投机者退出商品住房市场。在住房保障方面，加快建设和加大供应保障性住房，逐步满足中低收入家庭和新参加工作人员的住房需求。这种抑制住房不当需求、增加住房有效供应的调控手法，很像是算术中的加法与减法。     

论当前我国房地产市场调控的两大节点

一、我国房地产市场调控分析 针对房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，2003年以来，我国从调整住房和土地供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设：完善房地产统计和信息披露制度；建立政府负责制等方面进行了三轮的房地产市场调控。应该说，房地产调控在抑制投资需求、稳定房价上取得一定的成效。但是，调控效果并不明显，房价进一步上涨，供求矛盾进一步突出。     

聂梅生谈“国十一条”

继2009年年底密集出台房地产调控政策以来，国务院办公厅2010年1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面入手，进一步加强房地产市场调控，正式确定2010年楼市斑艇枣调。     

声音

国务院：要巩固和扩大房地产市场调控成效 要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，     

在创新驱动转型发展中坚持房地产调控

近年来，国家出台了住房限售等一系列房地产市场调控的政策措施，上海坚决贯彻、严格执行，有效抑制了投机投资性购房．调控取得积极成效。同时．上海按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，着力构建“诚信、规范、透明、法制”的房地产市场体系和“四位一体”的住房保障体系，逐步解决居民的住房问题。     

发挥好宏观调控牵头部门作用

目前，我市房地产业在调整中稳步发展。在继续执行国家有关调控政策时，我们仍需注意以下问题。（一）、合理预期城镇化对房地产的需求规模和时序，积极做好土地储备、出让和房地产开发量的年度平衡。2005年我市预期完成房地产开发投资105．87亿元，同比增长12．5％。应该控制好非住宅特别是商业服务设施新开工项目，加快以住宅开发特别是普通住宅为主的在建项目建设，确保全年商品房竣工面积，以求得市场供需平衡。     

发展住房租赁市场，缓解高房价压力

2009年全国房地产市场出现非理性繁荣，从而导致当年12月“国四条”．以及之后一系列调控措施陆续出台，调控的重要目标是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。稳定房价重在使供求关系均衡，也即增加商品住宅供应量．控制投资投机性需求。从需求角度考量，在城镇化快速推进的过程中，自住需求规模很大，而我国居民住房消费的一个传统观念是“重购轻租”。这既是一种消费倾向，     

声音

房地产市场调控仍处于关键时期。巩固房地产市场调控成果．需要坚决遏制投资投机性购房需求．更重要的是增加住房有效供应．包括普通商品房和保障房供应。已建成的保障房要尽快投入市场。     

谨防土地投机

抑制炒房，调控房价似乎是目前房地产市场调控政策的基本点。不过，从市场角度看，住房用地实际供应不足，居民购房需求缺口较大，还是其中一个重要原因。当前，中央土地供应信号收紧，房地产市场囤地惜售等炒作现象有所抬头．囤积土地成为房价上涨的主因。因此，我们认为中央调控重点应转向保障性住房用地实际供给，抵制土地投机。     

声音

温家宝：坚定不移搞好房地产调控 坚定不移地搞好房地产市场调控。各级政府要增加投入．保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给：     

房地产市场税收政策有大调整

经国务院批准，财政部和国家税务总局日间对房地产市场有关税收政策进行了调整，下发了《关于调整房地产市场若干税收政策问题的通知》。这次政策调整，主要是对有关房地产方面的营业税、契税．土地增值税和空置商品住房税收政策，制定了适当的优惠办法。关于营业税和契税的政策规定是，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动往房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售的免征营业税；个人…     

法规

国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度...     

2006年真的是住宅消费年吗？

在预测2006年中国房地产市场形势研讨会上，有专家表示：2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费，并进一步改善中国房地产的供需结构，2006年将是鼓励住宅消费年。同时专家们也告诫说，那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年不一定能活下去。这一提法在业界引起了很大反响。     

房地产调控政策的反思和预期

1、2007年采取了加大供给、抑制需求以期稳定房价的调控政策，采取的手段如下：房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系；     

影响房价的几个理论问题

近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果：一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；     

住房发展趋势及开发企业策略调整方向分析

在国家调控增强的情况下,房地产开发商的开发成本增加了,同时,同质化住房的竞争比差异化住房要激烈得多。在这种形势下,继续开发没有特点和不能真正满足需求的同质化产品会遭到市场的淘汰。     

声音

稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策．采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设．促进房地产市场平稳健康发展。     

房地产调控:堵与疏的选择

我国房地产发展的历史上曾有过两次与国际经济形势协同变化的巧合:一次是东南亚金融危机时,中央政府为进行住房制度改革和房地产宏观调控,取消了住房福利分配制度,扩大了房地产市场的需求,形成了我国房地产走市场化道路的基础;另一次是美国次贷危机时,为刺激经济发展和扩大投资,中央政府在进行房地产宏观调控的同时,大力建设保障性住房,形成了住房社会化的物质基础。纵观这15年我国房地产走过的历程,房地产市场调控几乎从来没有间断过,房地产调控主要是市场围堵打压