我国农村小产权房“转正”路径研究

解决农村小产权房问题的关键不在于该不该“转正”小产权房,而在于该如何“转正”小产权房。只有有了合理的“转正”方案,才能为判断该不该“转正”小产权房提供决策依据。因此,为解决小产权房问题提供决策建议,本文假设小产权房可以“转正”,从如何“转正”小产权房角度,对小产权房具体“转正”路径进行研究。结合我国住房供应“双轨制”以及小产权房相关法律法规,构建小产权房多模式“转正”路径。     

城镇化背景下“小产权房”规制问题探析

我国城镇化进程中,"小产权房"迅速发展。中央与省地方政府采取了一系列政策对其进行规制,但规制政策存在价值取向偏离农民利益,法律依据不足且法规、政策不完善等诸多问题。本文运用政府规制理论、土地产权理论和土地发展权理论,对"小产权房"规制问题的原因进行深入分析,并提出在明晰土地产权主体的规制目标基础上,采取分类处理、有条件合法化"小产权房"的规制路径。     

小产权房折射中国社会大问题

小产权房折射出中国社会诸多大问题,绝不可等闲视之.小产权房问题本质上反映了国有制与集体所有制经济主体地位的不平等.集体土地征用中的利益分配不合理是小产权房的原动力.小产权房的失控归咎于相关法律、政策的模糊、矛盾与不合理.小产权房存废事关我国现代化发展战略.要使小产权房合法化,必须改革现行的法律、法规,完善集体土地所有权.     

探索小产权房治理之路

<正>从法律角度看,小产权房不是一个规范性概念,而是社会生活中一种约定俗成的称谓。对于小产权房的界定,目前还没有一致意见。国土资源部、住房和城乡建设部等有关部委文件中,将小产权房定义为:未经规划许可、未缴纳土地出让金,在农村集体所有的土地上建设并向集体组织以外居民销售且国家房管部门不颁发产权证的房屋。小产权房产生及治理过程我国城乡二元土地制度是小产权房问题产生的制度原因。而城乡二元土地制度之所以产生,     

土地征收过程中设置土地发展权的必要性和可行性

土地发展权是一项可与土地所有权分割而单独处分的财产权,该权利直接关系到改变土地用途、提高土地利用集约度以及增加对土地的投入而产生的发展性利益的权利归属和利益分配;考虑到我国土地征收制度存在的诸多问题,我国应在土地权利体系中创设独立的可转让的土地发展权,通过将土地发展权制度引入征地实践来保障农民的土地产权和保证国家耕地保护目标的实现,并整合整个制度环境,提升土地征收制度的绩效。     

论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策

小产权房作为我国经济社会发展的特殊产物,它的出现对于解决部分城镇中低收入群体的住房需求和增加农民土地利益分配收入起到了不可替代的作用,与此同时也引发了一些突出性的问题。本文具体阐述法律视域下小产权房产生的原因,并提出具体建议。     

基于耕地发展权价值视角下的利益分配机制探讨——以武汉城市圈为例

以武汉城市圈的耕地发展权为研究对象,从耕地发展权价值出发,根据该价值对城市圈内的利益分配机制进行了初步探讨。结果表明,耕地发展权价值较高,是耕地经济生产价值的数倍,在实现区域和谐发展时,提出对损失利益的主体进行补偿和产生的增值利益合理分配。通过建立耕地发展权利益的分配机制来协调国家、农村集体组织和农民的利益,从整个经济、社会和生态环境上实现公平和社会的可持续发展。     

“小产权房”的困境与出路

"小产权房"的产生有其深刻的制度和经济背景,是房地产开发和集体建设用地使用权人多方利益主体博弈的产物,也折射出我国农村宅基地使用权流转制度存在的缺陷。"小产权房"有其存在的合理性,但我国现阶段缺少"小产权房"合法化的相关规定,使其面临着生存的困境。"小产权房"的出路是合法化:应以"合法化"为目标,恰当处理好"小产权房"问题,以保护出让者、购房者的合法权益。     

"小产权房"的法律问题

近年来,"小产权房"及相关法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论."小产权房"问题不但涉及国家的土地与住房政策,更关乎国家耕地保护及居民居住权益,如何处理好"小产权房"是关乎民生的重要问题.本文拟从保障民生的角度,以我国现行法律、法规及相关政策为基础,对"小产权房"的违法性、成因及其危害性进行分析,并提出处理"小产权房"问题的相关对策.     

刍议我国农村小产权房治理之策

最近几年,我国农村小产权房问题再次引起全社会的关注,且小产权房问题也有愈演愈烈之势。小产权房是在我国经济迅速发展的过程中,城市化进程加快、城乡二元经济结构以及新农村建设背景下出现的特有现象。治理农村小产权房必须从"给予集体经济组织对农村土地更充分的所有权、治理小产权房要分类处置逐步推进、完善小产权房相关法律制度、将部分小产权房纳入保障房体系"等几个方面入手。     

农地非农化中农地发展权定位与失地农民权益保障研究

本文认为,农地非农化过程中蕴含着丰富的、有可或缺的农地发展权理念,因此,我国农地发展权的定位必须充分考虑农民权益尤其是失地农民权益问题,过速地农地非农化产生的内在原因,即由于农地非农化过程中缺乏农地发展权这样一种产权安排而使得农地用途变衙巨大的土地增值分配混乱,引起土地权利相关主体的无序争夺,导致失地农民权益损失巨大.而基于农地发展权的土地征用补偿机制依据农地产权进行补偿,即可以保证失地农民的利益,又可以使农地车肜之后的巨大土地价差有了合理的解释,引起诸多争议的土地增值问题也可以通过公平合理的分配得到有效解决.     

小产权房审视

<正>伴随着我国城市房地产市场近几年的起伏跌宕,全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权房,成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位,国土资源部、住房与建设部等部门多次发布通知,要求停建、售、购小产权房,并反复强调小产权房交易的风险,但是小产权房市场规模却越来越大。解决小产权房问题,必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则。     

农地发展权创设及对中国农地保护政策调整的启示

农地发展权是国家土地权利的一种,过去很长一段时间里淹没在土地所有权中,这一权利,在农业社会时不太明显,随着社会经济发展对土地需求压力的增大,国家对土地利用的控制也进一步增强,这一权利的社会实现和价值体现才逐步增强,逐步为各利益主体和社会所认识和争夺.文章介绍了农地发展权的概念与内涵,对农地发展权的归属进行了总结,比较分析和评价了几种不同的观点,认为根据我国社会经济性质和土地制度特性,农地发展权应归属于国家.     

宅基地发展权的基本理论问题

农村宅基地的闲置或低效利用造成了土地资源的浪费和土地利用效益的降低,必须采取一定的措施将其退出。根据国外发展权转移制度的理论与实践,在我国创设宅基地发展权能够为宅基地退出提供良好的动力机制,并且有利于优化宅基地退出中的利益分配格局。根据国外发展权制度的本质和功能,并结合我国宅基地退出的具体情况,探索了宅基地发展权的定义和本质、宅基地发展权创设的必要性和可行性、宅基地发展权的归属、功能、定价和交易等基本问题,以期为宅基地发展权制度的构建打下理论基础。     

“重庆新政”的幻想

土地制度是中国经济社会制度中的一项基本制度,而土地问题也是中国社会现代化进程中的一个重大问题。今年以来,成都、重庆分别进行了"统筹城乡综合改革"的试验,在这项改革中,当地政府对农村土地制度有所变革,即将农村集体土地作价入股。这一变革被有些专家称为"第三次土地革命",但也有人称这是政府主导下的非市场化改革。此外,近段时间以来,关于北京市郊区所出现的"小产权房"也引起了学界的争论"。小产权房"的出现,是在政府未变革土地集体产权的前提下所进行的农村集体土地的商业化流转,这一变革,势必会对农民的利益产生重大影响。本栏目所刊发的四篇文章,均涉及到对农村土地集体所有制及土地产权变革问题的讨论。其中叶檀的文章直接针对此次重庆的"土地新政",乔新生的文章直指"小产权房";李昌金的文章从问题意识出发,以自己所独有的农村工作经验,描述农村土地现象及制度性问题,并试图梳理出土地改革的具体方案和路径;武建东的文章则从统一地权的角度,对重庆试点和"小产权房"的农村集体建设用地使用权流转进行了分析。他们的分析虽各各相异,但均有其可取之处,刊发于此,以飨读者。     

农村宅基地确权和流转机制设计研究

近年来,随着我国城市化进行程不断加快.小产权房层出不穷,失地农民越来越多.我国土地制度的缺陷日益露,对此理论界做了一系列的探讨和尝试.本文基于现有的土地制度,对我国的农村宅基地进行确权发证,加快我国农村建设用地流转,从而解决我国城市化与保护18亿亩耕地的矛盾,实现农民村宅基地的资本化,保护农民的利益.     

确权登记发证为清理"小产权房"助力

界定"小产权房"的概念 "小产权房"是指在农村集体所有的土地上建设的,向本集体成员以外的单位或个人出租或出售的商品性住房.判断是不是"小产权房",有三个标准:一是建在农村集体所有的土地上,二是向本集体成员以外销售或出租,三是商品性住房.对于前两个标准,大家基本形成了共识,对于后一个标准存在异议.比如城镇居民购买的农民住宅是不是"小产权房"?城镇居民在购置的农民宅基地上自建的住宅是不是"小产权房"?     

论基于“小产权”房市场的农地发展权的缺失

城乡二元土地制度及相应的土地管理制度,不断上扬的房价,农民维权意识的增强,城市化过程中住房需求的增加,地方政府管理缺位等是"小产权"房产生的原因."小产权"房市场中存着农地发展权缺失问题.虽然我国的土有国家所有和集体所有两个产权主体,但是这两个主体的地位是不可比的,农村集体土地所有权没有最终处分权,国家可以动用征地权来获取集体所有土地,甚至通过征政力量侵犯农村集体土地的经营收益.因此,确保农民利益的最佳途径就是让农民真正完全享有农村集体土地所有权,实现国有与农村集体土地同地同权.     

农地发展权视野下的失地农民权益保障研究

农地发展权是农用地转变为非农用地时而产生的土地增值利益,是土地征收过程中的核心问题.随着我国城市化进程的加快,农用地征收变得越来越普遍,由征地引发农民失地又失业的社会问题亟待解决.其根本原因在于农地发展权的缺失.农地发展权制度在国际上以已被普遍适用,在我国法律体系中构建和完善该制度,对解决"三农"问题,统筹城乡发展,具有划时代的重要意义.     

土地城镇化过程的中国路径及其优化研究

本文通过比较国内外揭示了我国土地城镇化的中国路径--土地国有化.分析了土地城镇化过程中的土地国有化路径特征与问题.提出了一条摆脱计划经济体制锁定,市场化与国有化有机结合,以法律规范征收各方利益和行为,实现社会公平和谐的土地城镇化路径.