集体建设用地地价评估方法研究——基于心理账户理论的分析

文章针对现有的地价评估方法不能完全适用于集体建设用地地价评估这一情况,运用心理账户理论,提出了一种专门用于集体建设用地地价的评估方法。研究和验证包括特尔斐法、熵权法、模糊综合评价法、类比法和实证分析法。研究结果:(1)根据心理预期所选择的权利完整性、交易完善性以及政策支持度三方面的指标进行修正的方法,归纳为权能修正法。(2)对皋兰县集体建设用地进行权利完整性、交易完善性和政策支持度三方面的修正后,得到皋兰县集体建设用地工矿仓储用地权能修正系数为68.61%,集体建设用地商服用地权能修正系数为78.47%。(3)运用模糊综合评价法求得该权能修正系数的准确性综合度为"准确"或"较准确"。(4)权能修正法实证计算所得皋兰县集体建设用地基准地价与皋兰县自然资源局集体建设用地基准地价评估结果基本一致。(5)与现有的地价评估方法相比,此方法具有科学性、易操作性和可推广性的优点。研究结论:权能修正法符合基本的经济理论,具有科学性,技术上也可运用到集体建设用地基准地价评估中。     

义乌市集体建设用地基准地价评估研究

在义乌市农村集体建设用地分类定级的基础上,以实地调研收集的区域集体建设用地交易资料为依据,采用样点法和修正法分别测算各级别基准地价,取二者平均值作为义乌市农村集体建设用地各级别基准地价,并与义乌市城镇建设用地基准地价对比分析。结果表明:(1)修正法可作为集体建设用地价格评估的有效手段。(2)集体与国有建设用地基准地价差异明显,表明在区位条件、基础设施条件和社会经济状况相当的前提下,法律政策制度在土地价格形成中的作用日益显化。(3)借鉴城镇土地定级和估价的技术流程和主要方法开展集体建设用地基准地价评估,具有较强的实用性和可操作性。     

城乡统一建设用地基准地价评估体系构建思考——基于土地权利权能视角

乡村振兴和新型城镇化战略迫切要求构建城乡统一建设用地基准地价评估体系。立足"同权同价"的思想,文章在分析农村集体建设用地和城镇国有建设用地的土地权利权能差异的基础上,提出以土地权利权能修正价格形成机制为导向,构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的主要思路。同时,指出构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的核心是建立合理的城乡建设用地土地权利权能修正指数体系,避免城乡建设用地价格机制的二分性。最后从交易案例比较和实地调查数据分析两个维度,提出该修正指数体系构建的主要措施。     

综合用地价格评估研究——以廊坊市文安县为例

综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现,对其理论和实践的研究显得尤为重要。本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例,采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算,最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99元/m~2。通过实证分析,为综合用地估价提供一定参考。     

集体建设用地定级与基准地价定价浅析

随着《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的出台，意味着省内集体建设用地从此享有了与城镇国有土地同等的权利进入市场交易，对我国当前的地价管理体系也提出了新的要求。集体建设用地基准地价是当前我国地价管理领域的空白。本文结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从对土地定级与基准地价定价思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系，旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考。     

基于地理加权回归的住宅地价测算方法及实证

建立样点地价与定级作用分值(因素影响分值)之间的函数关系,是表达地价空间分异规律、批量测算地价的关键。通过GWR与地价传统评估方法(OLR)进行比较,以北海市住宅用地为例,进行建模测算和分析。研究表明:(1)GWR模型模拟的北海市住宅用地地价空间分异与北海自身资源禀赋及城市发展方向相一致;(2)GWR模型的拟合度和检验精度及解释能力均优于OLR模型;(3)GWR方法构建的地价拟合表面与现有的北海市住宅用地土地级别与基准地价成果图件总体上具有一致性,可以用于基准地价测算或其他批量地价测算应用需求中。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

小城镇公共服务项目用地基准地价评估探讨——以鄂伦春自治旗阿里河镇为例

文章以内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇为例,采用成本逼近法、市场比较法进行小城镇公共服务项目用地基准地价评估,测算小城镇公共服务项目用地基准地价。研究结果:对于公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ,一级区域和二级区域之间的价格差异最大,其他各级区域之间的地价差异依次递减;公共服务项目用地Ⅱ价格极差大于公共服务项目用地Ⅰ。研究结论:城镇住宅用地定级和估价特征适用于公共服务项目用地Ⅱ作为参考,城镇工业用地定级和估价特征适用于公共服务项目用地Ⅰ作为参考;公共服务项目用地基准地价对土地区位敏感性的反映表现为公共服务项目用地Ⅰ大于公共服务项目用地Ⅰ。     

集体经营性建设用地地价影响因素研究

应用文献综述法与数学模型法进行集体经营性建设用地地价与各要素运行机制和相互关系研究,从理论层面厘清不同类型(用途)集体经营性建设用地土地价格的影响因素。结果表明,集体工业、商业用地价格均受环境条件、区域规划、宏观区位、经济水平和社会状况、基础设施及交通条件影响,工业用地价格受交通条件影响最大,商业用地价格受各要素的影响力大小较均衡;集体工业用地与国有工业用地地价影响因素差异显著,以往研究表明国有工业用地价格受供给影响较大,属于供给导向型,而集体工业用地价格表现为需求导向型,尤其对交通条件需求最为强烈;集体商业用地则与国有商业用地地价影响因素具有相似性,属于区位及市场规模导向型。     

基于GASA优化支持向量机的基准地价测算

研究目的:以江西省赣县县城商业用地为例,探讨支持向量机在基准地价测算中的应用.研究方法:支持向量机法和对比分析法.研究结果:支持向量机的测算精度明显高于传统的回归模型和BP网络模型方法.研究结论:该方法是可行有效的,能够用于基准地价测算.     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

农用地估价,是以农用地定级为基础的农用地基准地价评估。农用地定级与基准地价评估是根据农用地的自然属性和经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,划分土地质量级别并测算土地价格。以广东云城区国有农业用地为研究对象,采取"先定级后估价"的方式,通过因素因子法综合评定农用地级别,再通过样点地价法进行估价,确定了农用地的基准地价。     

农村集体建设用地定级研究——以兰州市榆中县为例

本文以兰州市榆中县为例,首先基于Arc GIS空间分析测算以榆中县各乡镇为定级单元划分土地级别,作为宏观把控、平衡各乡镇级别的依据。然后采用网格单元的多因素综合评价法从微观层面划分土地级别。研究结果表明:(1)基于Arc GIS空间分析测算的结果,可作为各乡镇中心所在区域定级结果宏观平衡、把控的依据,基于网格单元的多因素综合评价结果可从微观层面具体定级;(2)集体建设用地定级程序和因素因子的选择与城镇国有建设用地定级有许多相同之处,但集体建设用地有自身的特点,定级因素因子的选择与定级过程应结合当地实际认真确定;(3)级别界线的确定应结合行政村界线。同一行政村内的集体建设用地确实有明显差异,应打破行政村界线。同时,榆中县兴隆山为国家级自然保护区,应不参与本次定级工作;(4)各乡镇应抓紧制订城镇基准地价。     

农地发展权价值与农村集体建设用地资产保护——基于土地供需双方的选择实验模型检验

本文以广东省南海区为研究对象,采用选择实验法,以南海224个行政村的村集体和用地企业为受访对象表明,运用多项Logit模型从土地市场供需双方视角测算土地发展权价值。研究结果:对于村集体,农地开发为工业、商业和住宅用地的发展权价值分别为604. 25元/平方米、1946. 30元/平方米、1508. 63元/平方米,而用地企业认为该3类发展权价值分别为1038. 42元/平方米、2203. 32元/平方米、2163. 89元/平方米;地块破碎度、容积率、土地用途对土地开发有极其显著的正向影响,且供给方和需求方均对开发成商业用途偏好最强,工业最弱;集体土地市场存在超额需求,同时,无论村集体还是用地企业均认为当前集体建设用地基准地价较低,集体建设用地存在资产流失。     

立体综合用地宗地价格评估方法研究

研究目的:研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法:文献评述法,数学模型法。研究结果:分析了影响立体综合用地价格的影响因素,设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地价格评估方法。研究结论:立体综合用地宗地价格评估方法,可用于宗地地价评估,亦可应用于不同用途、不同权属、不同楼层的地价分摊。     

内陆滩涂定级与基准地价评估——以辽宁省盘锦市为例

内陆滩涂具有重要的生态价值、社会价值、经济价值。笔者在对盘锦市内陆滩涂(国有苇场)实地调查的基础上,以定级因素体系构建与基准地价内涵为切入点,采用文献分析、实地调查相结合等方法,构建了内陆滩涂的定级因素体系,并对基准地价内涵进行了界定与测算。     

石家庄商业用地基准地价测算研究

石家庄市作为新一轮国土资源大调查试点城市之一,利用深圳市凯立德计算机有限公司的土地定级及基准地价动态更新系统(简称“凯立德软件”),完成了市区级别与基准地价更新;论述了凯立德软件在石家庄市区划分土地级别及测算基准地价中的应用,研究了商业用地样点地价与土地定级单元总分值之间的关系;通过建立地价测算模型求得基准地价。     

基于MapInfo的城市级别基准地价测度技术及探讨

利用区片基准地价与区片面积求取级别基准地价这一更简洁的方法，同时采用MapInfo地理信息系统技术手段来评估基准地价是符合未来发展方向的。本文首先对目前基准地价的理论和应用进行分析，然后以广东省云浮市的级别基准地价测试为例，介绍了基准地价测算技术和过程，最后讨论了该新方法的成功之处和需要注意的地方。     

基于市场决定理念下的征地补偿标准确定方法研究 ——以甘肃省张掖市城市规划区为例

研究目的：针对现行征地补偿标准确定方法的弊端,探索符合各地实际的征地补偿标准确定方法。研究方法：社会调查法,逻辑推理法,实证研究法。研究结果：按照征地后用途不同采用不同的确定方法能够提高征地补偿标准,保障农民权益,充分体现土地价值,具有可操作性。研究结论：公益性用地采用地价构成法,非公益性用地采用基准地价反算法,从不同角度测算征地补偿标准切实可行。     

城镇基准地价区位因素修正方法比较研究

利用缓冲区分析法和叠置分析法的交集操作等GIS空间分析方法,以及对比分析方法,对两种在基准地价更新中常用的计算区位因素修正系数的方法进行对比分析,指出其存在的问题和限制因素,从而指导科学的基准地价区位因素修正系数的编制;计算得到了商业用地的调幅及其对应地块面积,并对商业用地理论和实际总地价进行了分析;得到以下结论,对于方法一,空间分析可以验证理论调幅与实际调幅的偏差;对于方法二,其调幅的科学性受到基准地价评估模型拟合优度的限制;在基准地价更新编制修正体系时应该对两种方法进行选择和区分;应该加强对各类用地(商、住、工)总地价的掌握与控制。