城市间相互作用对城市商业用地价格的影响——以江苏省为例

研究目的:研究城市间相互作用对城市商业用地价格的影响。研究方法:在对相关概念和理论进行系统回顾的基础上,以江苏省13个地级市为研究对象,采用多元线性回归方法进行研究。研究结果:(1)城市间相互作用是影响城市商业用地价格的重要因素之一,与城市商业用地地价水平呈正相关;(2)城市间相互作用对城市商业用地价格的影响在不同城市有较大差异。研究结论:将城市间相互作用引入城市土地价格研究,为评估区域性城市土地价格和完善中小城市基准地价更新提供理论依据。     

轨道交通建设对城市地价的影响——以南京市地铁1号线为例

回顾了国内外有关轨道交通对土地和房地产价格影响的研究文献,基于特征价格模型,结合影响土地价格的其他特征,建立了轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型,对南京市土地价格受轨道交通运营的影响规律进行实证研究.结果显示,在不同的城市区位圈内轨道交通对土地价格的影响各不相同.从城市中心区向外围,轨道交通站点的影响辐射逐步扩大,距站点距离的增加对土地价格的影响有衰减作用.轨道交通对其周边地价的增值作用为政府对地价进行评估与监管提供了决策参考.     

金融发展对城市地价的影响效应分析

研究目的:构建城市地价均衡模型,从理论和实证层面研究金融发展对城市商业地价和住宅地价的影响作用,为国家地价调控政策的制定提供理论依据。研究方法:岭回归分析。研究结果:人均贷款规模对城市商业和住宅地价具有显著的正向影响且强度基本相同,而人均存款规模只对住宅地价产生影响,但对地价变动的贡献小于贷款规模;金融相关比率对城市地价的影响效应尚不显著;工资水平对地价的影响强度要明显大于贷款规模。研究结论:当前阶段,居民收入水平的增加是地价上涨的主要因素,但金融发展规模特别是贷款规模对城市地价具有显著的影响,因此在金融结构尚未对地价产生明显影响之时,控制货币供应对稳定地价具有重要意义。     

城市轨道交通对站点周边住宅价格的影响研究——以武汉市轨道交通2号线为例

为深入研究城市轨道交通线路对站点周边住宅价格的影响机制,本文选取武汉市轨道交通2号线各站点周边800米范围内的住宅楼盘作为样本,选取相应的特征价格变量,构建基于特征价格模型的线性方程、半对数方程与全对数方程,定量研究了武汉市地铁2号线对城市住宅价格的影响机理。并且根据样本数据所呈现出来的价格衰减趋势在空间上的差异,分段研究了住宅价格在不同距离区间上的空间衰减规律。结果表明:(1)城市轨道交通对站点周边一定范围内的住宅具有明显的增值作用:住宅价格及其与地铁站点的距离总体上呈现负相关关系,住宅价格随距离的增加而下降。(2)住宅价格随着物业与地铁站点距离的增加而下降的趋势在不同的空间尺度上呈现出不同的敏感度:表现为"两端敏感、中间平缓、总体下降"的规律。     

基于GIS和可达性理论的轨道交通对住宅价格影响范围的研究

城市轨道交通具有很强的外部效应,但对于外部效应能辐射到的范围没有统一的结论。在可达性相等理论、空间相互作用理论的指导下,选择具有换乘站点最多、首条贯通汉口汉阳两大区等特点的武汉轨道交通3号线为研究对象,同时考虑到步行与自行车两种接驳方式对房价范围的影响,构建开发利益影响范围计算模型,确定不同站点影响房价的辐射半径。结果表明:轨道交通站点对房价影响范围的变化规律在空间上呈现出"不对称葫芦"型;轨道交通站点影响房价的辐射半径与市中心的距离呈正相关,与其周边的交通便捷度和轨道交通成本呈负相关;郊区站点基于自行车接驳的辐射范围值约为步行接驳的辐射范围值的2倍,靠近中心的站点两种接驳方式的辐射范围值无明显差异;最后根据以上结论,分别从城市规划部门、房地产开发商、购房者的角度给出不同的建议。     

基于GWR的南昌市中心城区商业地价驱动因素分析

研究目的:以南昌市中心城区为例,利用2019年2月份实时监测的商业地价数据,在分析南昌市中心城区商业地价的数量特征、空间特征以及分布规律的基础上,探索驱动商业地价变化的重要因素。研究方法:半变异函数分析和地理加权回归(GWR)。研究结果:(1)南昌市商业地价均价约10 000元/m~2,属于典型的单中心圈层结构,地价具有空间连续性与非平稳性的特点;(2)南昌市商业地价具有空间相关性且空间相关范围大,主要受结构性因素的影响;(3)人口密度和公交车站数量显著影响商业地价,公交车站数量对商业地价的增值作用最为明显;(4)通过手机信令反映的实时人流量是驱动商业地价变化的重要因素。研究结论:商业地价对城市资源配置与发展规划具有指示作用,应根据商业地价的空间特征和驱动因素并借助大数据分析,制定差别化的城市管理策略。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

基于GASA优化支持向量机的基准地价测算

研究目的:以江西省赣县县城商业用地为例,探讨支持向量机在基准地价测算中的应用.研究方法:支持向量机法和对比分析法.研究结果:支持向量机的测算精度明显高于传统的回归模型和BP网络模型方法.研究结论:该方法是可行有效的,能够用于基准地价测算.     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

基于GIS分析的城市商业基准地价空间演变规律研究——以娄底市市区为例

研究目的：借助GIS分析方法对多时点商业基准地价空间变化开展研究,揭示区域城市商业地价空间变化特征与基本规律,探索变化规律的原因。研究方法：IDW空间插值,主成分分析法,回归分析法。研究结论：（1）上升幅度区区段与其所在的商业用地级别基本呈正比,高幅度区在城区中心,商业地价变动幅度与距市中心距离高度敏感;（2）在商业地价的变化影响因素中,经济发展与产业结构调整起主要作用;（3）商业地价总体呈上涨的趋势,多中心商业格局趋势会加强,但不同区域各具特点。     

长沙市地铁2号线对沿线商品住宅价格的影响

研究长沙市地铁对沿线住宅价格的影响有利于探索此种影响的空间效应,为消费者做出购房选择以及为确定房地产征税税率提供具体依据。首先采用时间可达性相等模型,计算了长沙市地铁2号线各站点的影响范围,在此基础上,采用特征价格模型初步分析了沿线1.5km内住宅的价格变化规律,最后对计算值进行了检验。研究结果表明,地铁站点距离CBD越远,影响半径呈现出递增趋势,最大影响范围达3.39km;同时,长沙市地铁2号线开通后对住宅价格呈现正向影响,住宅每靠近地铁站点1km,住宅单价上升15.1%,影响显著。     

农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

土地财政推动中国劳动力成本上升了吗？

研究目的:基于2003—2016年286个地级市数据分析中国各地的土地财政与劳动力成本上升之间的关系,以期为差异化的土地财政政策制定提供借鉴和参考。研究方法:构建面板回归模型,GMM方法,Arellano-Bond和Sargan检验等。研究结果:(1)土地财政通过房屋价格和劳动生产率水平两个渠道推动工资上升,这其中既有积极的影响也有不利的推动;该影响及推动又因时间、地区和用地类型的异质性而有所不同。(2)土地财政与劳动力成本上升呈正相关关系;在东部地区和2009年以后的表现更为显著;此外,与工业用地相比,土地财政对住宅和商业用地的成本冲击更大。研究结论:差异性的土地政策应着眼于如何抑制住宅和商业用地成本,并根据劳动生产率的不同进行有偏的工业用地供给。     

Impact of transit stations on house prices across entire price spectrum: A quantile regression approach

This study provides evidence on the impact of a heavy-rail-based transit station on house prices by employing quantile regression method on a dataset that inventories sales transactions of single-family houses during the January 2000–April 2018 period, and within eight kilometers (five miles) of the Warm Springs station of the San Francisco Bay Area Rapid Transit system. The station is located in Fremont, CA. The results show that a) the station increased house prices across the entire price spectrum, and b) the price increase began more than ten years before the rail service commenced. On a larger note, this study should strengthen efforts to a) provide or extend heavy-rail-based rapid transit systems in areas of high need and b) explore the use of value capture tools to fund transit.     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%,弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用,该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径;（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算,发现不同房地产市场投资热度下,住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应,门槛值分别为 2.05 和 2.92;（3）低 投资热度下,上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价,而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品,存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时,需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律,供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

The incidence of agricultural policy on the land market in Poland: Two-dimensional and multilevel analysis

Research has shown that the reform of the CAP which broke the link between subsidies and production (the decoupling reform) has had little effect on farmers’ demand for land under the SPS (Single Payment Scheme) system. For this reason, in the conditions of the SPS, there is petrifaction of the structure of agricultural land, and an upward trend in prices on the market for agricultural land should not be expected to continue in the long term. Under the conditions of the SAPS (Single Area Payment Scheme), which applies in the EU-12 new Member States, the position in the market for agricultural land is different. However, most research carried out in Europe relates to the SPS system, where marginal changes in the value of land are identified as a result of the incidence of agricultural policy, as well as quantitative and qualitative attributes of particular properties. Under SAPS, these issues have not been sufficiently investigated. The authors have attempted to fill that gap, constructing a two-dimensional and multilevel econometric model for land prices in a leading agricultural region of Poland based on a sample of 653 transactions in the years 2010–2013. The aim is to determine how policy, as well as various quantitative and qualitative features, including location factors, affect the prices of land under SAPS. The results indicate, among other things, the key importance of the functional type of rural areas – properties in agrotouristic areas gained 43% higher prices on average than those in agricultural areas. Another finding of interest is that LFA and agro-environmental payments decapitalise the value of land.     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例,探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况,为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强,高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱;（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素,各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法,可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计;住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感,反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好;容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关,但容积率始终是边际增值能力最高的因素; GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素,促进城市土地科学管理。