《城市房地产管理法》修改建议

一、房地产转让登记发证问题 <城市房地产管理法>第60条规定:"房地产转让或变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书."但笔者认为,在房地产转让时,应先办理土地转让登记发证,然后办理房屋转让登记发证.     

地一定要随房走吗?

一般来说,土地上所建房产发生转让时,房管部门办理了房屋产权变更登记手续后,土地管理部门就应该为该宗地办理土地使用权变更登记手续,这就是通常所说的“地随房走”。其法律依据是《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定“,土…     

关于农宅翻建后其宅基地登记类型的探讨——以福建省为例

<正>目前,各地不动产登记机构对农村村民在原有宅基地上翻建房屋后、土地登记类型如何办理的问题,看法各异。有的地方按首次登记办理,有的地方则按变更登记办理。笔者认为,若从国家有关法律法规以及福建省政府对农村村民住宅建设管理办法有关规定来看,对农宅翻建后其宅基地的登记应按变更登记办理较妥。主要依据及观点如下:从相关适用法规看宅基地使用权登记的类型宅基地使用权首次登记的涵义。目前,法律界尚未对宅基地使用权首次登记给予明确的定     

搞好土地年审登记规范城乡土地管理

搞好土地年审登记规范城乡土地管理李志勇土地登记是依法确认土地所有权和使用权的法律程序，是维护土地公有制及土地所有者和使用者合法权益的法律手段，同时也是规范城乡土地管理的重要措施。土地初始登记基本完成之后，如何建立起规范的土地变更登记制度，充分发挥地籍...     

存在异议登记的不动产可否进行转移登记?

正问题甲公司欲将其名下的土地使用权转让给乙公司,双方共同到不动产登记机构办理转移登记时被告知,该土地使用权已于5日前被丙公司申请了异议登记。乙公司在权衡利弊后仍然要求不动产登记机构为其办理转移登记。依据《土地登记办法》的规定,异议登记期间,未经异议登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》(以     

已办理抵押登记的土地,还能否办理用途变更?

<正>问题甲公司通过拍卖取得一宗国有出让建设用地使用权,出让的用途为住宅。随后,甲公司将该宗土地抵押给银行,并在登记机关办理了抵押登记。现在甲公司请求将该宗土地的用途转变为商住。对此,登记机构能否为其办理土地用途变更手续?解答对于已办理抵押登记的土地,能否办理用途变更,可从以下三方面来判定:一、法律并未禁止抵押土地办理土地用途变更《土地管理法》第56条规定:"建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行     

法院查封的土地可否申请变更登记

编辑部:由于民事债务纠纷,法院查封了被执行人从第三人处购得的房屋。被执行人已于被查封前办理完毕房屋所有权变更登记,但尚未办理土地使用权变更登记(第三人的土地进行过初始登记)。现被执行人要求将该房屋的土地使用权从第三人处过户到自己名下。请问:法院查封的土地,被申请     

如何办理农村土地承包经营权证变更登记手续?

律师同志:我是青云乡某村农民,今年我把我承包的土地与同村张某承包的土地互换,并与张某约定,及早办理农村土地承包经营权证变更登记。我应当如何办理土地承包经营权证变更的登记手续呢?李某李某同志:办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料:1.书面变更请求;2.已变更的农村土地承包合同或其他证明材料;3.农村土地承包经营权证原件。乡(镇)人民政府农村经营管理部门受理变更申请后,应及时对申请材料进行审核。符合规定的,报请原发证机关办理变更手续,并在农村土地承包经营权证登记簿上记录。如何办理农村土地承包经营权证变更登记手续…     

转让划拨地上房屋如何办理变更登记?

编辑部:张某购买了县城区某居民住宅房后(该房所占用的土地原是以划拨方式供给的宅基地),向房产管理部门申请过户,房产部门为其办理了变更登记,且该户亦未改变土地用途。随后,张某在办理土地使用权过户手续时,该县国土资源局将该住房所占用的土地以出让方式进行供给,并与张某签     

一方当事人不配合办理不动产登记的如何处理?

<正>问题甲公司与乙公司签订《国有土地使用权转让协议》,将甲公司名下的土地使用权以1亿元转让给乙公司,但未办理变更登记。后该宗土地价格上涨,乙公司要求甲公司配合申请不动产登记遭甲公司拒绝。双方诉至法院,法院判决甲公司在指定期间内配合乙公司办理变更登记。该判决生效后,乙公司持生效《判决书》等材料要求登记机构依据《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第十四条第二款第三项办理变更登记。登记机构如何处理?     

通过租赁取得的国有土地使用权能否抵押融资

<正>问题甲企业是一家大型国有企业,在国有企业改制时,计划将企业以前以租赁方式获得的国有土地以及地上的厂房进行抵押,向银行贷款融资。但国土资源管理部门认为土地是租赁的,是债权,不予办理土地使用权的登记,也不予办理抵押登记。请问通过租赁取得土地使用权,能否抵押融资?是否应当给予办理相应登记?     

抵押权行使期限应取决于主债权履行期限

正甲公司向乙银行借款1000万元,以其所有的土地使用权作为担保,并在其上设立抵押权,该抵押权受法律保护的期间如何判断?解答实践中,一些公司提出个别地方办理不动产抵押登记,需要抵押权人和抵押权确定一个"抵押期限",依此确定抵押权的权利行使期限。如果在办理登记时确立的"抵押期限"到期后,抵押权人和抵押人应当到登记机构来办理变更登记,即办理抵押权"续期"。那么,是否必     

关于土地登记机关审查形式及其责任的探讨

案例笔者在工作中曾遇到这样一件行政复议案件:重庆某甲公司将其通过出让方式所获的国有土地使用权依法转让给了某乙公司。某乙公司履行合同义务后,由于某甲公司的原因,双方一直没有办理土地使用权变更登记。后来,某甲公司向某乙公司出具了办理登记的《授权委托书》。某乙公司凭《授权委托书》单独向重庆市国土资源和房屋管理局提出登记申请,并提交了其与某甲公司共同填报的《国有土地使用权申报登记申请书》、《重庆市国有土地使用权转让审批表》以及《土地转让合同》等资料。由于提交申请的各项材料齐全,符合变更登记要件,重庆市国土资源…     

股份有限公司土地使用权管理暂行规定

股份有限公司土地使用权管理暂行规定第一条为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司（以下简称公司）设立中的土地使用权管理，根据《中华人民共和国公司法》和国家关于土地法律、法规有关规定，制定本规定。第二条办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记...     

变更登记与设定登记可并案办理

按照国家《土地登记规则》的规定,土地权利的登记形式主要有初始登记、设定登记和变更登记。从《土地登记规则》对变更登记的有关规定看,土地变更登记是指在经过初始、设定登记后,原登记的土地权利状况发生变化时,对发生变化的土地权利及相关内容进行的更正登记。所以,对没有经     

土地收费机制研究——以江苏省为例

“费”，从词意上讲是花费、消耗。它在内涵上是一种补偿，表现为受社会公共机构规制的服务等无形产品的补偿价格，同时又表现为补充国家财力的继补税。而在我国土地费是指根据政府文件规定的项目和标准，用地者在办理用地手续或土地登记和变更登记时应缴纳的各种费用。土地收费现状《土地管理法》中规定的土地费有：耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地闲置费等。国家有关文件规定收取的土地费：原国家土地管理局、国家物价局、财政部、国家测绘局于１９９０年联合发布的《关于土地登记收费及其管理办法》规定收取的土地登记费（包括土地…     

国土资源部 对土地变更调查提出新要求

为协助土地资源调查整理的有序进行，防止各地方因土地变更登记不及时，以及各类用地性质申报认定模糊导致的土地资源整理困境，国土资源部下发了《关于2006年土地变更调查有关问题的补充通知》（下称《补充通知》），除要求各国土资源管理部门严格做到“数据、图件和实地三者一致“的土地变更登记统一标准外，还重新细化建设用地、耕地农用地和未利用土地的认定标准，以确保今年土地变更调查工作的顺利进行。     

论家庭共同财产理论在宅基地登记中的应用——以江苏省徐州市铜山区为例

首次办理宅基地登记时一般都是登记在户主名下。当户主去世后,是按照名称变更登记还是权利转移登记办理,实务中争议较大。将家庭共同财产理论引入宅基地登记后,最便捷的方式是首次登记时,在证书权利人栏填写户主姓名,同时在附记栏备注家庭全体成员共同共有并列明全体成员姓名。户主去世后,直接通过名称变更登记为其他家庭成员。     

改变用途后,土地出让金及出让年限应如何确定

编辑同志:最近一段时间,我们在工作中碰到了这样一个难题:一些原来受让土地的使用者,在使用土地一段时间后,前来我局申请改变原土地使用权出让合同规定的土地用途,重新确定土地使用年限,办理变更登记。由于土地管理法律法规就这种情况下应如何调整土地出让金及如何确定土地使用年限未作具体规定,我局在办理该类业务时,不知如何办理,故特向贵刊请教。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、…     

抵押双方不同时间申请土地抵押登记,可否做顺位抵押

正问题甲企业以其土地使用权为乙企业在银行贷款提供了抵押担保,并办理了土地抵押登记。现甲企业想以同一地块的土地使用权为另一家企业在同一银行的贷款进行抵押担保,并申请办理土地抵押登记。对于同一抵押人、抵押物和抵押权人,仅借款人不同,抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记的情形可否做顺位抵押?