货币政策在房地产调控中的不确定性

2007年货币政策调控力度之大前所未有,然而房地产业却呈现了少有的"四高"现象.本文从影响房价的供给与需求入手,探究货币政策在房地产调控的效应.既然旺盛住房需求发端于实体经济,货币政策并不是唯一的或决定的因素,坚持货币政策与土地、税收政策的协调,坚持短期应急措施与长远的住房保障、政策性金融体制建设的协调,才能营造使调控发挥效应的机制.     

土地政策在房地产调控中的政策效果评价

自2003年以来,土地政策被确定为与传统的货币政策、财政政策并列的重要工具参与宏观调控,但土地政策在房地产调控中的成效一直备受争议.本文利用国家统计局、中国经济信息网2002～2010年间的季度数据,实证分析了土地政策及其不同手段对房地产市场的影响,认为土地政策只对房地产供应方面的作用较为显著,且存在滞后性,而对房价的作用较小,因此,土地政策整体上在房地产调控中的作用有限,需要与其他政策组合起来进行运用.     

短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展

我国在社会投资、地方财政、国家税收、银行信贷等方面对房地产过度依赖,房价房租已经远超百姓有效支付能力。其原因,从供给看,主要是地价成本高、税费成本高、资金成本高、公关成本高、房企利润高和中介费用高,并且房地产市场供给结构复杂、价格扭曲;从需求看,主要原因是市场投资投机行为严重,居民收入分配严重不公。尽管我国多次出台房地产政策调控,但均未能有效抑制房价过度上涨趋势,主要原因是:关键政策不出台,重要政策不对路,部分政策相掣肘,执行政策不得力,基础数据不清楚。我国房地产调控已进入深水区。今后我国房地产调控应着力把握几个原则:目标兼顾,政策协调,分类推进,逐步解决,强化执行。解决矛盾问题,短期看,应采取加大土地供应、热点城市限购、实施住房财产登记等十项政策,重点解决地价房价房租过快上涨问题;长期看,应采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二项制度机制措施,从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等问题。     

我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策

本文采用2002年1季度至2011年3季度的经济数据构建向量自回归(VAR)模型,实证分析了影响我国房地产价格的主要因素,并重点研究房地产宏观调控政策对房地产价格的影响。研究结果表明:我国经济基本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具。     

2013年房地产市场运行分析及2014年趋势判断

2013年的房地产市场延续2012年下半年以来的回升态势,商品房销售量、新开工面积和土地购置面积等重要指标的同比增幅上升较快.70个大中城市新建商品房价格指数同比增长较快,北上广深等一线城市的涨幅最明显.保障性住房建设推进顺利.2014年房地产市场的区域和城市问分化趋势依然明显,为缓解供需结构失衡的状况,一线城市的住房用地供应量有望较快增加;对部分二、三线城市,要高度关注其“住房存量过大、房价较快下降”的趋势.保障性住房的覆盖率将继续提高,受益群体持续扩大.建议2014年加快房产税立法进程,明确全国房地产信息联网的时间点,并采取差别化的用地供应政策和稳健的住房金融政策.     

差异化预期、政策调控与房价波动——基于中国35个大中城市的实证研究

文章在住房存量调整模型的基础上,基于住房供给方为理性预期、需求方为适应性预期的假设条件,建立了包含差异化预期和政策调控的住房市场均衡模型,然后以中国35个大中城市为样本,利用线性模型和门槛模型实证检验了预期和政策调控对房价波动的影响.研究发现,预期对房价波动具有显著影响,上一期房价增量的提升对本期房价增量具有显著的抑制效应.研究还表明,政府的房地产调控政策对房价波动存在明显的门槛效应:当房价增幅放缓时,土地供应的放宽会拉升房价,反之则土地政策效果减弱.随着房价增幅的提升,货币政策对房价的作用增大.保障房政策对房价的影响随房价增幅与居民可支配收入增幅的动态变化而表现出三种不同的结果.     

金融调控政策对房地产市场的影响

本文运用事件分析法,采用多变量回归模型考察一系列房地产金融调控政策对房地产业的影响.分析表明,在短期内一系列金融调控政策时房地产上市公司产生了平均的显著为负的累计异常回报率,同时,也显著增大了房地产上市公司股票的系统风险,从而验证了一系列金融调控政策对房地产上市公司所产生的负的股东财富效应.因此,笔者认为单凭借货币政策难以解决我国现阶段房地产市场价格过高问题.还需借助财政政策、土地政策、引导消费预期等综合手段来调控房地产市场.     

60年来我国货币供应机制变迁回顾及面临的问题

新中国成立60年来,我国经历了计划经济、有计划的商品经济及市场经济阶段,伴随经济体制的转变,货币供应机制也发生着变革。本文通过对货币供应机制变迁路径及对不同阶段货币供给效应分析认为:中央银行的货币政策调控经历了直接调控向间接调控的转型,货币供应机制由正向调控转为逆向调控;货币政策与汇率政策不协调,货币政策独立性受到挑战。因此,应加快汇率制度改革,使货币调控尽快回归主动地位。     

“土地财政”与中国房地产市场波动——基于两部门NK-DSGE模型的研究

本文构建了反映我国"土地财政"特征的动态随机一般均衡模型,以研究"土地财政"与房地产市场波动之间的关系。研究表明,高房价是造成高地价的重要原因;住房偏好冲击和货币政策冲击能够解释37%的房价波动;普通商品生产部门技术冲击以及家庭住房偏好冲击引起的投机性住房需求是我国财政收入过度波动的主要原因。较低的房地产投机交易成本强化了地方政府对"土地"的依赖,为抑制房价过快上涨对经济结构的不利影响,在增加投机性住房交易成本的同时,应推进财税体制改革并通过对住房需求的严格监管实现地方政府财政收入的稳定增长。     

政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机识别

根据系统动力学原理,构建了我国房地产开发企业资金循环系统的动力学模型;借助土地供给政策调控参数、按揭贷款利率调控参数、房产税收政策调控参数和住房限购政策调控参数,优化了系统外生调控变量,并首次引入跳跃函数和条件函数,对房地产开发企业资金循环系统进行了情景模拟和危机识别,显现出"政策实验室"效果。由现实的初始状态推演结果表明,房地产开发企业面临较大的流动性风险和偿债压力,将被迫或采用民间融资以缓解短期流动性压力,或出售股权以解决累积性偿债压力。同时,不同调控政策在作用力度和作用环节方面都存在明显差异,调控效应从高到低依次为:土地供给政策调控、按揭贷款利率调控、住房限购政策调控和房产税收政策调控。     

房地产价格波动:特征、效应与调控

该文分析了我国房地产价格波动的四大特征和房地产价格的决定因素,阐述了房地产价格波动的负面效应价格波动的原因;在深入研究的基础上,提出了政府干预房地产市场的六大政策手段:土地政策、财政政策、货币金融政策、价格指导与价格管制、制度建设、住房保障政策。     

调控房地产市场过热的货币政策选择:提高房贷利率还是提高首付比例

调控房地产市场过热的具体货币政策手段可以采用提高房贷利率或者提高首付款比例,在抑制购房需求与房产价格、控制银行信贷资产风险方面,二者具有一定的相互替代性,但后者对已经使用贷款购房的消费者产生的负面效应较小,是一项兼具"效率"与"公平"的政策。因此,调控房地产市场过热的具体货币政策应以提高首付款比例为主。     

新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议

2010年3月中旬开始,北京等一线城市住房市场出现明显反弹,推动房地产市场泡沫继续增大。针对住房市场的严峻形势,国务院及时出台了一系列大力度的调控政策,严格抑制不合理需求,增加住房供给、改善供给结构,加大住房保障力度。新政的实施将缓解供求矛盾,挤出泡沫,促进房价合理回归。今后要根据市场的反应适时进行政策的微调,使调控政策更加符合市场的客观实际,取得更大的成效。还要注重建立促进房地产市场稳定发展的长效机制。     

专题报告三 货币政策机制化相关问题研究

自20世纪90年代中期我国现行货币政策框架初步建立以来,货币政策操作适应宏观经济形势变化的需要,与财政政策及其他政策手段共同发挥宏观调控的作用。通过梳理总结10多年来货币政策框架调整改进和货币政策操作,可以发现我国的货币政策具有采用相机抉择模式、最终目标多元化、工具运用渐趋灵活、注重与财政政策协调搭配等特点。从货币政策机制化及政策有效性要求考虑,当前货币政策仍存在一些问题,包括:连续性、稳定性与灵活性、应变性之间的平衡机制不健全;政策决策机制及决策信息公开机制有待完善;有效兼顾内外均衡目标的机制尚未建立,且兼顾经济结构优化目标的操作存在负面效应;政策工具运用上对数量型工具的依赖程度偏高;利率、汇率和资产价格传导渠道还不畅通,同时信贷渠道受银行体系结构等影响传导效果不理想;与其他政策手段搭配中,因对政策叠加效应预估不足,导致调控效果不理想,或付出不必要的政策成本。党的十八大提出"健全现代市场体系,加强宏观调控目标和政策手段机制化建设"的新要求,货币政策有必要通过完善货币政策决策机制、形成兼顾货币政策多重目标的机制、提高货币政策工具运用的机制化程度、理顺货币政策传导机制、建立货币政策与其他政策手段的协调机制等方式,积极推进机制化建设,以促进宏观调控机制化程度和有效性的提高。     

近十年我国房地产宏观调控政策的回顾与思考

2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策,这些政策对促进我国房地产业健康发展起到一定作用,但房价过高、住房供给结构失衡以及低收入者住房困难问题仍很突出。十年来,房地产宏观调控政策缺乏独立性和连续性;房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现,相关法律缺失;忽视保有环节调控,房地产调控陷入"降房价"与"保增长"的两难境地。应准确定位房地产宏观调控目标,完善我国房地产税收体系、住房保障体系、房地产调控的配套制度。     

住房需求抑制还是土地供给调节:房地产调控政策比较研究

为了抑制房价过快上涨,中国政府在过去几年实施了多轮房地产调控,调控政策大致可以分为住房需求抑制和土地供给调节两种类型.对于这两类调控政策效果的优劣,理论界一直存在争议.文章通过构建考虑信贷摩擦和房地产抵押担保效应的新凯恩斯模型,考察了住房需求抑制和土地供给调节这两类房地产调控政策对房价的调控效果和对宏观经济的影响.分析结果表明:抑制住房需求在促使房价下跌的同时,也会减少房地产投资和财政支出,进而降低总产出,但有利于增加私人消费和优化社会资本结构;而增加土地供给在抑制房价方面同样有效,且对宏观经济特别是非房地产部门具有正向溢出效应.从整体上看,在不考虑土地供给限制的情况下,相对于住房需求抑制,土地供给调节可能是更优的房地产调控政策.     

我国货币政策调控房地产价格的有效性分析

文章根据2001年1月至2011年9月的月度数据,利用VAR模型对我国货币政策调控房地产价格的有效性进行了实证分析。结果表明:无论是从影响力的大小,还是从影响的有效性方面来看,货币供应量均要优于利率。因此,中央银行应加快利率市场化进程,同时应选择合适的货币政策工具来调控房地产价格。     

基于系统动力学的房地产调控政策动态仿真模型

从供需两个方面综合分析了土地政策、税收政策和金融政策对我国房地产市场的影响路径和传导机理。运用系统动力学分析原理,构建了房地产调控政策动态分析模型,并利用计算机软件进行仿真模拟。对拟实施政策效果进行比较分析的结果显示:土地政策对我国房地产市场的影响最大,税收政策对房地产供给市场的影响比对需求市场的影响大;同时调节利率工具和信贷工具变量,金融政策仍对我国房地产市场的影响不大。最后提出,我国应将调控供给作为调控房地产市场的重点。     

宏观调控改变了房地产行业的什么

国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性,这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。今年,保障性住房政策的强化和不断紧缩的货币政策,又将给房地产行业的发展带来什么影响?     

货币政策与房地产价格调控:理论与中国经验

本文以货币政策的两大主要工具——利率与存准率为切入点,分析了货币政策与房地产价格的关联性,并进一步分析了货币政策对房地产价格的调控机理,在此基础上,选取2003—2013年间月度数据作为样本,对货币政策调控房地产价格进行了实证分析。研究发现,利率是房地产价格的格兰杰原因,但是,利率对房地产价格的调控效应不显著;存准率是房地产价格的格兰杰原因,存准率与房地产价格之间存在长期稳定的正向均衡关系,存准率对房地产价格的调控效应显著。以此为依据,本文给出了货币政策调控房地产价格的相关政策建议。