争议与解决:土地增值税利息扣除

<土地增值税暂行条例实施细则>(以下简称((实施细则>)第七条规定,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用.对于财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额(以下简称土地成本)和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地成本和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除.     

新房价格的构成

开发一个房地产项目的成本大概由以下四个大部分组成,一是土地成本,你可以简单地理解,开发商得到这块土地所需要支付的成本,比如出让金、拆迁费,甚至润滑攻关部分的费用,当然拿土地的方式不同,支付的成本是不同的;二是建安成本,也就是建房子的成本;三是管理成本,建设过程中,开发商的各种管理(人员)支出、资金成本、营销成本等等;最后一部分就是开发商的利润和税费了。其中的土地成本、综合建安费基本是公开的,这两部分的成本可能占开发成本的70%,也比较容易计算出来。不同时期获得的土地成本是不同的,但土地公开招拍后,这个成本就公开了。综…     

加强房地产企业建安成本的核算和管理

建安成本是建筑和安装成本的简称,包括建筑工程费和安装工程费两大部分,分别指建造房屋过程中发生的建筑工程成本(土方、基础及结构等)、设备采购及安装工程成本.建安成本是房地产企业开发成本的重要组成部分之一,同土地出让金、政府征收的税费及运营费共同组成了开发总成本.建安成本的完整及准确性对房地产开发企业的成本核算具有重要意义.本文主要分析房地产成本中建安成本核算中的财务信息失真及改进措施,以及如何满足管理层对成本信息的需要.     

房地产开发成本管理探究

<正>一、房地产开发成本主要内容(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。     

设立子公司的筹划收益

一、案例甲地产开发企业位于某地级市中心,新开发了一批普通商品房,发生下列费用:土地购入成本费用2000万元,房地产开发成本5000万元。该纳税年度内,企业共计发生期间费用(不包括商品房销售环节的印花税)4000万元。所开发的商品房全部实现销售,预计可取得销售     

房产

陕西出台楼市调控新政房地产利润控制在10%左右10月16日,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。根据陕西省住建厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准,商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理     

土地增值税清算中费用扣除问题

我公司是房地产开发企业,请问房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票,截至土地增值税清算日尚未付款的部分,是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？     

从房地产的开发成本审视如何控制房价

房地产的开发成本与我国我国的房产价格有着实际紧密的联系。本文主要从我国房地产市场中的基本利益链务出发，挖掘出房地产开发商在土地开发环节中所承担的主要成拳，通过时减少房产商所承担的各项成本的可行性分析，提出成本控制措施，以缓解目前我国房价过高的态势。     

中小城市房地产开发成本分析

有效实施房地产开发成本管理是实现良好经济效益的重要举措之一,本文从中小城市地产开发成本控制入手,对土地成本,建安成本,政府税费进行了分析,并对如何降低中小城市房地产开发成本这个问题提出了自己的几点看法。     

浅谈房地产成本的归集与分摊

<正>房地产成本就是在正常生产销售经营的活动前提下,以房地产开发产品为模型,根据实际开发建设过程中消耗的材料以及市场价格进行较精确的实际成本的计算。一、房地产成本的构成房地产成本的构成主要有如下几个方面:(一)土地征用费和拆迁补偿费。是指为了获得土地的开发使用权而产生的各种费用     

对房地产企业中的成本管理探讨

随着中国房地产市场由成长期走向成熟期,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,企业要想获得更多的利润,降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点.成本管理是实现企业财务目标的主要手段之一,历来是企业管理的重心.介绍了新的成本管理的理念,研究成本管理如何贯穿于房地产开发项目的始终,如何实现每个阶段的有效控制.并提出:在成本管理的实施过程中,房地产企业要注意成本管理战略与企业其他战略的结合,注重全面成本管理.     

开发的商品房装修后销售可节税

土地增值税是以增值额为计税依据。其增值额为销售收入减去扣除项目金额后的余额。扣除项目中的房地产开发费用即销售费用、管理费用以及财务费用的扣除,是根据土地价款和开发成本的一定比例扣除．也就是说,土地价款和开发成本越大．房地产开发费扣除越多。增值税的税率之高,最低的税率也是30％。所以,多争取100元的扣除,相应至少可以少缴土地增值税30元。在土地价款一定的情况下,合理加大房地产的开发成本是土地增值税筹划的有效途径。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。”根据该政策规定．房地产开发企业可以从中找到筹划的突破点。     

房地产企业全程成本控制的思考与对策

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化.房地产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出."利润=销售收入-成本费用"这一众所周知的简单公式,充分反映了成本管理的重要性.如何通过科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平?笔者根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践,结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验,总结提炼了房地产企业成本管理的实用方法.     

浅谈房地产开发成本及其核算

1．土地费用。房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地补偿费（包括动迁、安置和补偿费用等）和其他与土地有关的费用。这是房地产开发成本的最重要组成部分，大约占总成本的50％以上。售价越高、地段越好的楼盘，土地费用占总成本的比重就越大。     

提高科学管理水平 加强项目成本控制

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在已经告别暴利时代，利润回归社会正常平均利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细。专业化水平越来越高，需要企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。从投资决策、规划设计、招投标、施工以及竣工、销售等阶段都存在成本控制的问题，成本的控制主要是对主要费用中的变动费用的控制这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用拉制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。本文结合项目的具体情况，就目前成本管理过程中存在以下问题，在项目开发相关环节进行剖析，并提出控制措施。     

房企隐性成本费用知多少

近日,北京大学某教授通过研究公布了一个惊人的结论:商品房成本中,"灰色支出"要占总成本的三成。这与笔者给房地产企业提供财税服务所掌握的情形基本吻合。除此之外,这些成本一是无法公开;二是难以计量;三是不得税前扣除。由于大多属于隐性成本,不允许合法列支,房企通过隐匿销售收入、虚列成本费用、偷逃应缴税金。而房企隐性成本,相对于显性成本而言,是     

对房地产企业中的成本管理探讨

随着中国房地产市场由成长期走向成熟期,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,企业要想获得更多的利润,降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。成本管理是实现企业财务目标的主要手段之一,历来是企业管理的重心。介绍了新的成本管理的理念,研究成本管理如何贯穿于房地产开发项目的始终,如何实现每个阶段的有效控制。并提出:在成本管理的实施过程中,房地产企业要注意成本管理战略与企业其他战略的结合,注重全面成本管理。     

中国物业税时代来临了吗？：物业税，新一轮税制改革的焦点

物业税又称财产税或地产税。主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款。而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。 目前我国的不动产税收存在内外税不统一、房和地分设税种、计税依据不合理以及税基较窄．对房地产征收费用较高等诸多问题。物业税是将现在购房时所缴纳的房产税和土地税合并。将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。两年前。物业税的概念在中国刚刚提出的时候，人们唯恐其引发“房价大跌”，但这种观点现在已很少有人提及。可以肯定的是，物业税离我们越来越近了。 开征物业税。房地产业的税费征收环节后移。地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70。那么开征物业税能否真正抑制房价？还是只将会有助于减轻房地产企业开发初期的资金压力？如果这样的话，房地产开发成本的下降并不意味着购房者总体购房成本的下降!因为，开征物业税后，开发商因此在开发成本上获得的好处，却不一定会在商品房的总价上优惠给购房者。 进退维谷中的物业税究竟能否震荡中国房地产界，能抑或不能？对银行信贷又会产生何种影响？中国物业税时代来临了吗？[编者按]     

浅谈房地产行业的目标成本管理

控制和降低房地产业的开发成本,是增强企业盈利和市场竞争能力的主要途径。由于房地产业的产品之间存在多方面的差异,每个产品的个性很强,因此比较适合运用目标成本方法来进行成本控制、实行成本管理。房地产行业的这个特点又决定了开发项目目标成本的确定,必须在立项的同时同步完成,因此,房地产行业成本管理的重点必须前移到项目开发的前期—规划设计阶段。本文试对房地产行业推行目标成本管理中的具体问题进行探讨。一、目标成本的确定在房地产项目开发前期,首先要提出可行性研究方案。而可行性研究的最终体现是经济价值的测算。可以说可…     

房地产领域洗钱风险状况分析

房地产行业洗钱是指不法分子通过房地产开发、建筑安装及商品房买卖等环节，将非法所得及其产生的收益混入购置土地、