商品房预售合同中若干常见法律问题认识

本文对商品房预售过程中涉及到的预售合同的性质认定,"售楼宣传"和定金,以及商品房预售合同签订,商品房预售合同纠纷处理等有关问题做了初步探索和研究     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确,及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人     

商品房预售合同预告登记制度的法律思考

登记制度是各国物权法律制度的重要内容。我国商品房预售合同登记,是商品房预售管理的一部分重要内容．建立商品房预售合同预告登记制度和加强商品房预售合同的风险管理,对于维护和保障当事人的权益,具有极其重要的意义。     

商品房预售合同相关问题

商品房预售合同就其本质来说是一种本约合同,虽有“预”字而非预约合同;它生效的要件包括必须具有独立法人资格的房地产企业,并取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证书,投入资金达到工程建设总投资25％以上,且办理了商品房预售许可证明;应严审开发商资格,建立商品房预售预告登记制度,避免商品房预售纠纷的发生。     

封闭自家阳台与物业管理权是否相悖

[案情介绍] 2008年3月,被告陈先生与泛海房地产开发有限公司(以下简称泛海公司)签订了商品房买卖合同,以预售商品房按揭方式购买了"蓝海"小区海景公寓一套.该合同约定:"该商品房阳台系封闭式阳台,灰色塑钢窗".但是,房屋竣工后,北阳台为灰色塑钢窗封闭式阳台,朝海的南阳台为护栏开敞式阳台.     

简析《城市房地产管理法》第四十四条

我国《城市房地产管理法》第四十四条规定了我国商品房预售的基本制度。首先,它规定了商品房预售的条件。这四项条件体现了行政管理部门对开发商经营的监管职能,而非预售合同发生法律效力的条件;其次,它规定了预售合同登记备案制度。我国的预售合同登记备案制度存在着缺陷,应该加强其监管开发商的预售行为的作用,同时建立预告登记制度,保护购房者权益;最后它规定对商品房预售款用途的限制。     

商品房预售合同中预购人的权益保护初探

商品房预售合同中预购人通过对房屋开发商的资格审查及有关管理部门、预购方对合同格式条款的限制等措施来保障合同的公正性。同时,在商品房预售合同履行过程中采取要求预售方继续履行合同,向法院起诉等方法保护其合法权益。     

对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物。对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得。预告登记制度是我国《物权法》新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义。当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在《物权法》未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式。笔者对此持否定意见。本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同。     

情势变更原则与商品房预售合同风险管理的法律分析

为了加强商品房预售合同管理，维护当事人的利益平衡，同时也为司法实践提供法律依据，有必要从立法上确定情热变更原则，明确规定情热变更原则在商品房预售合同中的应用及应用的条件，以此加强商品房预售合同的风险管理。     

对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物.对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得.预告登记制度是我国<物权法>新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义.当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在<物权法>未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式.笔者对此持否定意见.本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同.     

“假冒伪劣”含义探析

“假冒伪劣”的概念虽然非常广泛的使用,但是其含义却没有一个公认的确切的解释。“假冒伪劣”的基本含义有二:一为假;二为劣。共同的特点是不真。“假冒伪劣商品”就是“不真或质量低劣的商品”。“假冒伪劣现象”就是“制售不真或质量低劣商品以欺骗消费者的行为”。     

以房养老服务合同法律关系探究———以主体和服务的对价为视角

以房养老服务合同是指达到一定年龄的老年人,以自有房屋为限与金融机构签订反向抵押养老的协议。最早源于荷兰,我国近年在北京、南京等地试点。该合同的主体涉及老年人、金融机构（包括商业银行、保险公司等）、养老服务提供机构等多方主体,老年人既是接受养老服务的主体,同时也是以房换取养老服务的抵押主体;抵押权人是金融机构;提供养老服务方是养老机构,前两类主体具有一定的特殊性。房屋是换取养老服务的对价,因城镇与农村的不同,房屋的样态及其规范有别。     

浅析我国房屋承租人优先购买权立法的完善

优先购买权作为承租人的一项法定权利,对其全方位的法律保护有利于提高房屋的利用率,维护和稳定既有物的使用关系。我国现行合同法明确规定了房屋承租人的优先购买权,但优先购买权行使主体的规定不明确,提前通知期限条款与其他法律规定存在不一致,且承租人请求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的权利保障不统一,需要完善相关法律规定以明确优先购买权的行使主体,出卖人的提前通知期限以及承租人可向出租人主张违约责任。     

国际金融教学中有关汇率的几个难点评析

本文分析了在国际金融教学中汇率及报价换算的四个学习难点。即：买入价与卖出价的理解；外币／本币买入价一卖出价换算为本币／外币买入价．卖出价的掌握；三种货币的汇率间的折算方法；不同货币间商品价格的换算方法。提出了理解与把握上述难点的方法和原则，即：外币／本币买入价一卖出价换算为本币／外币买入价一卖出价适用互为倒数的关系：三种货币汇率间的折算原则：折算出的双向报价能满足前小后大的要求；以及出口报价遵循收益最大化原则。     

从“十五”到“十一五”江苏房地产业发展的思考

文章概述了“十五”期间江苏省房地产业的发展状况,认为总体情况良好,但存在如下问题:房价上涨过快,居民购房能力下降;大多数房地产企业金融状况不佳,融资渠道单一;经济适用房建造比例低,区域发展不平衡。提出在“十一五”期间为使江苏房地产业健康平稳发展,需做到:继续落实宏观调控政策,控制房价快速上涨;促进地区平衡发展,促进商品房结构改善;提高房地产开发企业金融资产质量,融资渠道多元化发展。     

基于参与者行为分析的乡村集市制度变迁研究

在一定的约束下,乡村集市稳定在销售者销售劣质商品而购买者出低价的低水平交易均衡点上,政府的理性选择是打假不打劣。乡村集市要想实现更高层次的均衡,则需要销售者销售假冒伪劣商品面临的支付成本很大而消费者对优质商品与劣质商品的效用有差异,制度变迁将以此为目标而进行。在乡村集市的制度变迁中,需要发挥政府的强制性制度变迁作用,通过对正式制度的强制性变迁,进而促进非正式制度朝着有利于乡村集市层次提升的方向变迁,这将是制度变迁成本最小化的有效途径。     

公司财务治理及效果评价

关于公司治理的理论有契约理论和不完全契约理论.当完备的契约仅仅依赖于自我执行和可信承诺时,传统的契约理论逐渐被以后发展起来的不完全契约理论所替代.通过对公司治理中不完全契约的分析,将研究的目标定位于公司财务治理要素、财务治理框架、财务治理效果及其评价,并提出公司财务治理实质上是通过财务信息机制的传递进行的.评价财务治理效果既要与治理目标相联系,也要考虑治理的成本与效益原则.     

Consumer reliance on intangible versus tangible attributes in service evaluation: the role of construal level

The services marketing literature has traditionally characterized intangibility as the most critical distinction between services and goods, but in practice service production and consumption often involve both intangible and tangible elements. While prior research has examined and debated service intangibility from the firm’s perspective, what is missing is an understanding of how consumers weigh the relative importance of intangible versus tangible attributes in their service evaluation. Drawing on construal level theory, the authors propose that consumers with a high (vs. low) construal level rely more on intangible (vs. tangible) attributes in service evaluation. Furthermore, the effect of construal level on service evaluation is mediated by imagery vividness, with service type (e.g., experience vs. credence services) serving as a boundary condition. The authors conduct two field studies and two lab experiments and find that under a high construal level, consumers rely more on intangible attributes in their service evaluation and choice formation; under a low construal level, consumers rely more on tangible attributes in their service evaluation and choice. The findings not only offer new insights to help reconcile the disparate perspectives on service intangibility in the literature but also have practical implications on service firms’ positioning strategies that vary across time (e.g., advance selling vs. on-site selling) and space (e.g., near vs. distant outlet), as well as which attributes to emphasize in their marketing communications.     

企业转让制度之比较研究

企业转让是指为了一定的营业目的通过签定合同将企业作为一个有机组织体的全部财产或部分重要财产进行有偿转让的活动。它是企业的所有权在不同的市场主体之间的移转,既不同于货物买卖也不同于企业财产的转让。企业转让制度在《德国商法典》、《日本商法典》和《韩国商法典》中都有专门规定,但在《澳门商法典》中规定的更为全面,主要涉及商号、债权债务关系、竞业禁止和劳动关系内容。建立企业转让制度是市场经济的内在体现,对我国发展经济和解决就业有着重要的现实意义,同时也符合我国建立现代产权制度的要求。     

浅谈所有权保留

在现代商品交易活动中，赊销、分期付款已成为非常普遍的交易方式，在这种交易方式中如何保护出卖人利益成为合同法理论和实践中的重要课题。本通过对合同法第134条关于所有权保留制度的阐述，论述了所有权保留的含义、客体、登记及当事人权利义务等内容，希对买卖合同实务有积极的指导意义。