如何诊治“土地财政”

地方政府对“土地财政”的依赖越强,地方债务的风险就越大。     

土地市场呼唤法律

尽管一些地方政府官员违法违规“以地生财”，但是如果事后能够依法加以严厉处置，可以断言也不至于在土地开发中违法违规越演越烈。     

2010，难说再见的中国土地财政

2010年，土地财政难说再见，怍有加快政府转型，才能更好地解决住房民生问题。 地方政府对土地收入的高度依赖 中国地方政府对土地出让金收入的严重依赖不是新鲜事。土地出让金规模已小容小觑。     

读者来论

严肃问责才确保＂新拆迁条例＂的顺利实施 今年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，情况并未出现根本扭转。强拆纠纷是典型的由地方“土地财政”带来的后果，是一些地方政府打着公共利益和发展经济的旗号，把土地作为敛财筹码。与开发商共同导演的。新“拆迁条例”的出台，直接关系地方政府以后能否再顺利低价征地，关系到房地产利益集团的切身利益。关系到地方政府的土地财政收入，关系到今后地方政府的“日子”     

读者来论

严肃问责才确保＂新拆迁条例＂的顺利实施 今年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，情况并未出现根本扭转。强拆纠纷是典型的由地方“土地财政”带来的后果，是一些地方政府打着公共利益和发展经济的旗号，把土地作为敛财筹码。与开发商共同导演的。新“拆迁条例”的出台，直接关系地方政府以后能否再顺利低价征地，关系到房地产利益集团的切身利益。关系到地方政府的土地财政收入，关系到今后地方政府的“日子”     

哪个省更依赖土地财政？本刊首次发布23个省份“土地财政依赖度”排名报告

报告背景 近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。     

美国土地市场和房地产业的兴衰与启示

美国土地有三种所有制形式，即私人土地、联邦土地、州及地方政府土地。私人土地约占58％，联邦政府土地占32%左右，州及地方政府占8％，另有2%为印第安人保留地，美国土地所有制状况的形成取决于政府的土地政策，而土地政策本身又从属于美国政府的政治、经济、杜会总体目标，美国政府对于土地的拥有、使用、交易都实行严格管理，法令众多，条目清楚。     

发展楼字工业 建设科技新城

2003年以来，国家不断加强宏观调控，土地供给的口子越收越紧。这对高新区“招商引资，土地先行”这一沿袭多年的粗放式经济发展模式带来新的挑战。新时期，新形势，高新区怎样才能既加强科技成果转化、发展产业，又能提高土地使用效率，同时完成地方经济发展和城市建设任务呢？     

国土部“囤地不是法律概念”疑云

“在囤地问题上，地方政府扮演着‘偷着乐’的角色。地方政府很乐意‘地王’出现，土地出让金是地方财政收入的组成部分，土地价格卖得越高，地方政府从中收益越大。”     

土地违法问题本质是地方政府违法

不久前，国土资源部执法监察局局长张新宝指出：当前土地违法反弹现象比较严重，执法形势相当严峻，目前发生的土地违法案件中，地方政府违法占地问题突出，凡是性质严重的土地违法行为，几乎都涉及地方政府或相关领导。（《新京报》4月16日）     

解析农村土地市场

一些地方政府以各种形式变相规避中央和省级政府的规划管制、计划控制和用地审批管理，违法违规批地，下放用地审批权，圈占并低价向市场供应土地，大量土地被乱占滥用和闲置浪费，造成土地市场秩序混乱。     

土地财政与强拆发展

从经济学上看．房地产业是国民经济的支柱产业。从城市发展上看，房地产业是城市发展的主要形式。然而，中国目前的国情是城市土地都垄断在地方政府的手中．地方政府既有政府身份又有地产商的身份，既是土地买卖规则的制订者和监管者．又是土地买卖的直接参与者。在这一行为中，他们既当了裁判员。又当了运动员。     

“土地财政”对房地产市场价格的影响

在现有的财政分税体制和以GDP考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是土地财政。为使土地财政收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除土地财政对房地产市场价格的影响。     

房地产开发中的地方政府行为分析

在房地产市场中，地方政府为了追求尽可能多的财政收入，利用其自身对土地的绝对垄断，追求土地的“垄断价格”，在一定程度上造成了房地产市场机制的扭曲。本文通过剖析地方政府在房地产市场中的一些不当行为及其产生的原因，提出一些可能的解决途径和建议。     

财政部、国土资源部：遏制地方过于依赖“土地财政”

日前，财政部和国土资源部正在研究通过改革土地收益分配办法的方式，来遏制地方政府过于依赖“土地财政”的倾向。     

地理禀赋、土地用途与挂牌-拍卖出让策略——基于2007—2017年土地出让数据的研究

在2006年土地出让的市场化改革后，挂牌和拍卖出让开始占据绝对主导地位，尤其是挂牌替代协议成为城市政府最受欢迎的出让方式。针对该情形，文章利用从中国土地市场网获取的2007-2017年间城市建设用地的出让数据，首次比较系统地考察了城市政府不同用途土地的挂牌-拍卖出让策略及其相互关系。研究发现：一个城市距离港口越远，则城市政府越倾向于以挂牌方式出让工业用地和以拍卖方式出让商住用地，尤其是其中的住宅用地；随着财政和增长压力增大，那些地理禀赋差的城市政府会进一步提高工业用地挂牌出让的力度和商住用地，尤其是住宅用地拍卖出让的力度；如果地理禀赋差的城市政府更多地以拍卖方式出让住宅用地，则其会更积极地以挂牌方式出让工业和商服用地。这些实证结果表明，地方政府会根据自身禀赋条件而对不同用途土地采取不同的挂牌-拍卖出让策略。     

中国土地政策的实证分析与实践中的创新

通过对澌江、陕西、广东三省的调查，剖析了土地恫-题在基层的表现形式及其产生的影响。它们的一个主要共同点是：在农村土地转化为城市土地时，．由政府垄断土地的一级市场。浙江和陕西的案例揭示了地方政府所面临的各种风险，它们源于各级政府对以土地为基础的借贷的日益高度依赖。广东的案例则表明，集体土地所有者规避正式的土地征用过程，将集体建设用地投放市场，加速了地方工业化进程，促进了农村经济转型。     

地方政府土地市场行为的经济学分析

当前,城市非理性扩张、房价不断攀升、土地市场秩序混乱等问题日益凸显,这离不开地方政府的土地市场行为。文章重点分析了地方政府的土地征购、出让定价、实物地租转嫁以及协议出让等行为,指出中央——地方的财政竞争以及地区之间的平行竞争是其深层次的制度根源,而中国土地制度的产权缺陷决定地方政府对土地市场的“事实垄断”为其提供了现实基础。因此,规避地方政府行为对经济的不利影响,必须明确地方政府土地市场的监管职能,深化土地市场改革,充分发挥市场机制的基础性作用。     

土地管理中的博弈分析与对策研究

我国虽然实行了最严格的土地管理制度,但基于计划管理的固有缺陷,地方政府在与中央政府的土地博弈中,为了本地经济发展往往倾向违反现行土地管理制度,违规圈地占地,使得我国耕地保有量不断下降,土地集约利用无法实现。为了破解土地管理难题,需要从地方政府土地利用的成本与收益两方面探讨改变其违规用地的激励机制。一方面,应赋予农民更大的土地权利,加大地方政府违规用地的成本,使农地所有者成为制约地方政府的一方主体;另一方面,应引进可转移土地发展权制度,通过市场机制对土地资源的配置,加大地方政府保有和增加耕地的收益。     

开发商不要高估自己的“绑架”能力

许多人判断房价走势的时候，都会考虑两大因素：一是地方政府。“土地财政”使得地方政府处处袒护开发商。结论：开发商绑架了地方政府。二是银行。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。结论：开发商绑架了银行。