住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议

上世纪90年代后，我国的房地产业有了很大地发展。对于置业者来说，抵押贷款置业实际上是一个负债逐步递减，自有资产逐渐增加的过程，即为正抵押贷款。逆抵押贷款正相反，是一个负债逐步递增，自有资产逐渐减少的过程，主要面对有住房的老年人。因而，尝试使用正抵押与逆抵押贷款的组合应用具有广阔的市场空间。     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过“以房养老”的形式提高老年人生活水平。通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权。本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案。文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行。     

美国住房抵押贷款证券化的发展

自从住房抵押贷证券化在美国问世以来,在三十多年的时间里,其发展非常迅猛。住房抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款为支撑发行证券,在资本市场进行融资的过程与技术。1968年,美国的政府国民抵押贷款协会首次在市场上推出一种叫做“抵押贷款证券”(M BS)的金融工具,抵押贷款证券     

抵押贷款的风险及其防范措施

抵押贷款作为一种明显优越于第三方保证的贷款方式，有利于贷款人债权的实现，是各家商业银行贷款的首选方式。贷款抵押是防范贷款风险的重要手段，但由于商业银行对这个手段本身存在的风险没有引起足够重视，在办理抵押贷款时，特别是在办理个人贷款业务时．不少信贷员错误地认为，只要有足值的抵押物．就可以办理抵押贷款，不恰当地把抵押物放在了第一重要位置，而对客户诚信度忽略了，     

在建工程抵押贷款操作中有关保险问题的认识误区

所谓“在建工程抵押”，是指“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”（见建设部1997年5月9日发布的《城市房地产抵押管理办法》第三条）。     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过"以房养老"的形式提高老年人生活水平.通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权.本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案.文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行.     

当前抵押贷款操作中存在的问题及建议

当前抵押贷款操作中存在的问题及建议中国农业银行湖北省随州市支行谭正鹏，李志勇，储杰抵押贷款是银行向企业发放贷款实行“硬约束”的手段之一，也是国有商业银行在转轨过程中实行信贷风险管理的重要措施，但由于种种原因，这种“硬约束”往往不能真正到位，硬约束变成...     

谈规避抵押贷款的法定优先权风险

抵押贷款是目前银行较为普遍使用的贷款方式。按银行的话说，控制了借款人一定的抵押资产，贷款的偿还就有了保障，也即控制了贷款风险。因此，银行在办理抵押贷款前，会对抵押物进行认真的贷前调查。这是贷款决策的依据和把握贷款风险的关键。但银行在贷前调查过程中往往会忽略抵押的法定优先权问题。从而导致抵押贷款风险的发生。如抵押的法定优先权存在，若贷款前没有约定，就足以使贷款抵押权不能顺利执行。因为贷欺抵押权是基于银行与当事人之间的约定而产生的担保物权，它的成立并非源于法律直接规定，其受偿顺序只能在法定优先权之后。因此，为了规避抵押的法定优先权风险，有必要对法定优先权的法律规定进行梳理和研究。[编者按]     

抵押贷款风险防范分析

商业银行在信贷经营中，为防范和化解风险，在贷款过程中要求贷款客户提供抵押物的情况越来越多。抵押贷款一旦发生风险，可以处置抵押品以保全银行银行信贷资产，理论上是最具安全性的贷款方式。但在实际运作过程中，抵押贷款并非使贷款尝付完全进入“保险箱”，若判断失误或操作不当，这一防范风险的贷款方式反而会成为新的风险“陷阱”。因此，必须采取针对性措施，防范抵押贷款风险。     

住房抵押贷款的支付方式及对我国的启示

适当选择住房抵押贷款支付方式是大力发展该项业务的关键所在。目前国际上的几种主要支付方式；平均支会、固定利率抵押贷款；累进支付抵押贷款；可调整利率抵押贷款。在考察我国目前发展状况的基础上试图寻找出一条比较适合我国的支付方式。     

我国发展住房反向抵押贷款研究

住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是一种新型的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房作抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后用住房还贷。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，像是把住房抵押贷款业务反向来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。     

“房贷险”：亟待规范和健康发展

目前各大商业银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，银行一律要求借款人在贷款时必须办理“房贷险”(即目前市面上常见的个人抵押贷款房屋保险或个人抵押商品住房综合保险)，其依据是中国人民银行2002年颁布的《个人住房贷款管理办法》第二十五条的规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”     

我国抵押贷款证券化的可行性分析

狭义的房地产证券化实质上就是住房抵押贷款债权在金融市场上的出让，以换取连续的房地产抵押贷款资金，也就是抵押贷款的二级市场。房地产(主要是住宅)抵押贷款二级市场的发展要求广泛的社会和市场条件，如成熟的房地产市场、证券市场、抵押贷款一级市场和担保市场。住宅抵押贷款二级市场，要求规范、量化抵押房屋价值，规范住宅抵押贷款行为，建立可操作的抵押贷款法规和制度。目前在我国没有推行抵押贷款二级市场的社会环境和法规条件，可以做一些预研究或在条件成熟地区，如深圳做小型试验。     

抵押银行债券住房抵押贷款证券化的替代方案

抵押银行债券是住房金融机构获得住房抵押贷款资金的两种主要融资方式之一。在我国目前推行住房抵押贷款证券化，约束条件很多，准备成本很高。而发展抵押银行债券的约束条件很少，准备成本很低，却可以获取与住房抵押贷款证券化同样的收益，目前我国应该创立抵押银行制度，大力发展抵押银行债券。     

一种以房养老的贷款方式 :住房反抵押贷款

反抵押贷款最早起源于美国，在最近几年得到了飞速发展。它是居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得的主要用于养老费用的贷款。反抵押贷款将不动产转化为流动资产，对于改善老年人的生活质量起到了很大的作用。     

个人住房抵押贷款证券化的风险管理

自2005年开展信贷资产证券化以来,国内已开展了两单个人住房抵押贷款证券化业务——“建元2005—1个人住房抵押贷款证券化”和“建元2007—1个人住房抵押贷款证券化”。这两单证券化业务的基本结构都是：中国建设银行作为发起机构,将该行持有的一定规模的个人住房抵押贷款资产筛选集合,信托与受托机构依法设立信托,然后受托机构以资产池产生的未来现金流为偿付基础向资本市场发售代表信托受益权的资产支持证券。     

房地产抵押贷款一级市场与抵押贷款证券化

住房抵押贷款一级市场在抵押贷款证券化中起着关键的基础作用，抵押贷款证券的风险控制和防范离不开一级市场，证券的定价也离不开一级市场，我国目前的住房抵押贷款一级市场虽然有了很大程度的发展，但总的来说还不能满足证券化的要求，应把主要精力放在发展和完善一级市场上。     

抵押物被重复抵押的风险防范

当借款人提供的抵押物价值远远高于一家银行贷款额度时．借款人可以提出以超出贷款部分的抵押物到另一家银行申请抵押贷款，如重复抵押符合法定条件，应当认为各个抵押合同均有效。当借款人到期不能履行债务，抵押物被处理后，各个抵押权人有权要求参加清偿分配。作为银行应如何对待重复抵押、防止并减少贷款风险呢？根据“登记为主、签约为辅”的清偿原则，必须办理登记手续．使抵押合同有效，这是确保优般偿的前提条件。特别是在办理最高额抵押业务时．     

农村“三权”抵押贷款问题研究--基于安徽省宣城市的案例分析

现行法律关于宅基地使用权、土地经营权、林权等农村“三权”抵押贷款的规定存在一定限制,在抵押物处置、评估手段等方面仍面临亟待解决的问题。安徽省宣城市在全国率先开展农村“三权”抵押贷款试点,为推进新型城镇化建设和社会主义新农村建设提供了有益经验。文章以宣城市243户农户的调查问卷为样本,通过Logistic回归模型分析影响农户参与农村“三权”抵押贷款意愿的各种因素,并就进一步推广“三权”抵押贷款提出有关法律政策建议。     

关于涉农银行机构开办农民住房按揭贷款业务的可行性调查

按照传统意义上的解释,“按揭”一词来源于英语“Mortgage”,其原含义为“抵押贷款”,在我国指的是“商品房抵押贷款”,即借款人在支付了首付款之后,以所购房屋作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。同时,按揭又被赋予“房地产抵押和分期付款两层含义”。这里需要澄清的是：本文中所阐述的农民住房按揭贷款同上述传统按揭贷款的含义有所不同,