新的司法解释，让“老赖”腾房搬家

最高人民法院于2005年11月14日出台了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,该规定于2005年12月21日起实施。该规定第一条就规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。”     

高院新规放手银行处置抵押房屋

本期话题背景： 2004年11月4日，最高人民法院出台了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖和抵债。     

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下： 第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。     

高院新规：房贷“强心针”？

2005年12月21日，最高人民法院对银行住房贷款押房屋的欠贷处置做出进一步完善，《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《规定》）低调现身，并规定，对已经依法设定抵押的房屋，仍可予以拍卖、变卖或者抵债，在六个月的宽限期满之后，如果被执行人仍未找到新的居住地，申请执行人应予提供临时住房。     

房贷面临查封新规大考验

2004年10月26日，最高人民法院审判委员会第1330次会议讨论通过了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)，从2005年1月1日起，《查封规定》开始生效。《查封规定》对人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产作了较为详细的规定，进一步规范执行程序中的查封、扣押、冻结措施，依法保护当事人的合法权益。但就从房贷市场的角度来看，该司法解释的出台，对房贷市场的影响将是巨大的，使各银行的房屋抵押贷款风险问题变得更为严重，使金融机构面临着巨大的坏帐风险。     

新法实施后个人住房贷款风险的防范

2005年11月14日，最高人民法院审判委员会通过了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，并于12月21日起施行。该规定明确了对于被执行人所有的已经设定的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍变卖或者抵押。同时规定在宽限届满被强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其抚养的家属提供临时住房，但应当计收租金。     

高院新规与银行的较量

“《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)中第六条强调，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或者抵债”。新规一出，一方面令银行叫苦不迭，紧急出招应对，另一方面需要买房的普通老百姓，以及有难言之隐的不还贷或还不起贷款的业主也对新的司法解释意见不一。那么法院的《规定》究竟是众望所归还是值得商榷，《规定》到底保护的是谁的利益呢?”     

资讯

[政策法规]法院民事执行新规定 最高人民法院10月26日出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,进一步规范执行中的查封、扣押、冻结措施,依法保护当事人的合法权益。     

抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问:最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,"同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权"。那是不是说明这时抵押权仍然存在?我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权?金绍达:这一看似简单的问题实际上是《物     

抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,＂同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权＂。那是不是说明这时抵押权仍然存在？我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权？金绍达：这一看似简单的问题实际上是《物权法》立法中的一个问题。     

对房管部门协助人民法院执行预查封问题的思考与建设

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)第十五条规定：下列房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封：     

人民法院在法释[2004]15号文施行前已查封的房地产,是否有期限的限制

某市房管局档案室一位同志询问：一外省市法院工作人员告知：最高人民法院已有复函，明确了在最高人民法院法释[2004]15号文施行前已经查封的房地产，已经没有期限的限制。问：在法释[2004]15号文施行前人民法院已查封的房地产，是否有期限的限制？ 金绍达：2006年7月11日，最高人民法院以法函[2006]76号文答复上海市高级人民法院（《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复》），其中规定：     

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

(2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过)法释[2004]15号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过,现予公布,自2005年1月1日起施行。二○○四年十一月四日为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施,维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合人民法院民事执行工作的实践经验,制定本规定。第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权,应…     

最高人民法院公布司法解释查扣冻结财产处理方式首选拍卖

最高人民法院近日公布关于人民法院民事执行中拍卖和变卖财产的司法解释。该司法解释将于2005年1月1日起施行。这标志着我国民事执行程程序中的拍卖、变卖等执行措施将逐步规范和完善。司法解释强调。人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时。应当首先采取拍卖的方式。用卖得的价款清偿债务。     

最高人民法院:八种财产不得查封

最高人民法院11月14日公布了《关于人民法院民事招待中查封、扣押、冻结财产的规定》,自2005年1月1日起施行.     

对法院留置送达协助执行法律文书的思考和建议

为了规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行工作，2004年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合印发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，以下简称《通知》），对人民法院执行、国土资源房地产管理部门协助执行工作作了比较详细的程序性规定并创立了预查封制度。     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

司法解释对评估的影响分析

通过解读《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，笔者认为司法鉴定对评估的要求发生了一些变化。评估人员提供给法院的评估值不再需要考虑变现因素。评估的价值类型应当选择市场价值类型，而不是非市场价值类型。该规定对评估工作会带来一些影响和利益。     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础