浅谈住宅小区的前期物业管理

由于前期物业管理具有一定的特殊性,现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段,认真研究前期物业管理中的问题,规范前期物业管理活动,增强前期物业管理的透明度,可保障前期物业管理活动当事人的合法权益、减少物业管理中的矛盾和纠纷.在前期介入工作中,需要物业管理公司认真做好签订协议、交接验收等重点工作.     

物业管理前期介入是未来品质的保证——上海招商局物业管理有限公司经验之谈

随着国家《物业管理条例》，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布，前期物业管理的概念，责任已在法律上有了清晰的界定。单就《物业管理条例》而言，总共70条，     

进行前期物业管理的作法和体会

前期物业管理是指商品房销售阶段的物业管理服务，即建设的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。通俗地讲即成立业主委员会之前的物业管理，叫前期物业管理。     

谢家瑾如是说

《物业管理条例》（以下简称《条例》）在坚持立法法规定的立法原则和民法基本原则的前提下，还主要遵循了物业管理权利和财产权利相对应的原则；维护全体业主合法权益的原则；现实性与前瞻性有机结合的原则；从实际出发，实事求是的原则。《条例》明确了业主的权利和义务，对业主大会的组成、职责、运作等作了规定，规范了前期物业管理、物业管理服务和物业的维修与使用，调整了业主与物业管理企业之间的法律关系，为建立良好的物业管理秩序提供了有力的法律保障。     

浅析物业管理的前期介入

现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。     

如何规范发展前期物业管理招投标市场

随着物业管理市场的发展和完善，前期物业管理招投标得以迅速推广，对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是，也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决。     

论物业管理各阶段的开源节流（下）

笔者在《论物业管理各阶段的开源节流（上）》（见《住宅与房地产》2012年第3期）中谈到：“在三个物业管理阶段中，存有不同起点的开源节流方式。在不同的物业管理阶段实施的开源节流方式，以在初期物业管理阶段运作最具规范性。”也谈到：“凡涉及物业管理的开源节流的规范化程度，均与物业的规划设计或最终施工图纸的内容中涉及‘利于今后物业管理’的方案有着极其重要的关联。”之所以这样讲，是因为物业管理企业在初期物业管理阶段涉及开源节流的基本工作事宜，会影响到进入前期物业管理阶段或后期物业管理阶段的物管企业实施开源节流等工作事宜。在此，笔者再举几个有共性的小例子。     

我国物业管理法律制度的现状及其完善

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,业主和物业公司之间的矛盾也越来越多。目前,我国的物业管理制度还不完善,相应的法律法规也有待完善。本文从物业管理法律制度的现状以及存在的问题出发,进而提出了完善我国物业管理法律制度的方法。     

打破物业管理的瓶颈——也谈规范业主委员会行为

物业管理活动的法律主体是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，     

小议前期物业管理存在的普遍问题及解决对策

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节,具有一定的特殊性,是搞好整个物业管理活动的主要基础。从前期物业管理的主要内容、重要意义,以及前期物业管理中存在的主要问题,阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。     

论业主民事权利的诉讼实现

摘要：近几年物业纠纷诉讼案件的数量呈不断上升的趋势，但相当数量的案件并非真正意义上的业主与物业服务企业间因物业服务而产生的权利义务纷争，而是由于业主对自身权利内容的错误认识及诉讼实现途径的错误选择形成的物业纠纷案件。为使业主及相关权利冲突主体全面了解和掌握与不动产物业持有和利用相关的民事权利，从而能够正确选择实现民事权利的诉讼实现方式，减少权利实现成本和诉讼资源的浪费，本文从我国现行法律制度对业主持有和利用不动产权利的规定入手，重点对业主的建筑物区分所有权和相邻权等物权的诉讼实现方式，以及业主商品房买卖、供用能源、物业服务合同等合同债权的诉讼实现方式进行概括阐释。     

物业管理多样化及其纠纷解决

在研究我国城市住宅小区物业管理纠纷问题的基础上,认为在我国的市场化物业管理模式实践中,由于大部分住宅小区的业主缺乏与物业服务企业讨价还价的能力,导致大量物业服务企业侵犯业主合法权益的物业管理纠纷出现。提出根据不同住宅小区业主在经济承受能力和集体行动能力上的特点,分别采取政府替代型、自我管理型、行政干预型和契约均衡型等多样化的物业管理模式。     

试论经济适用房共有产权制度的建立

现行经济适用房的产权制度存在较大争议,制约着经济适用房的合理流转,也将会影响经济适用房的建设与管理,甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立。共有产权制度实现了经济适用房保障性与商品性的有机统一,实现了经济适用房的循环利用,提高了社会住房保障资源的利用效率,也可以更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能,推动房地产业持续健康发展。     

物业管理立法的困境与路径

法学界长期对于社区治理问题比较忽视,仅有的一些研究成果集中于从民法角度研究物业管理中个别制度、概念的理论问题,长期争鸣而无定论,却忽视了整个物业管理的立法问题。由于缺乏完善的物业管理法律制度体系,物业矛盾化解缺乏充分的法治基础,许多问题无法可依,导致物业矛盾难以化解。目前,我国的物业管理立法面临许多困境,主要是行政主导立法与业主自治原则相冲突,全国性立法或缺或简,地方立法杂乱不足,以管理规约为代表的软法在小区治理中没有起到应有的作用等。未来的小区治理需要科学的物业管理立法,要做到坚持人大主导立法,构建"中央—地方—民间规范"的物业法律体系,鼓励业主参与立法,激发社会规范活力等。     

加强物业管理文化建设的重要性及措施

物业管理是一个永不言完善的服务行业,一方面,它以一种特定的程序、环节、方式作用于业主;另一方面,它又以无法量化的文化、习惯、氛围等影响着业主,透过物业管理表层的房屋、绿化、保安、保洁等因素,其内在的因素是物业管理特有的法规、法律程序,以及伴随着这一商品意识以及人与人之间的关系。因此上述问题关键在于一些物业管理企业没有以顾客为中心的企业文化,没有一个为顾客创造价值的价值观,没有形成一个深入人心的顾客至上的企业氛围。     

关于我国物业管理模式的反思与再造

物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式,在我国已走过了30年的历程。但是,迄今为止,我国尚未形成真正的物业管理市场,没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。认为如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式,不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路,还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后,引发大量的社会问题。基于此,在梳理我国物业管理30年实践的基础上,分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题,提出了再造我国物业管理新模式的框架。     

物业管理计划编制过程研究

物业管理计划是物业公司在招投标中的重要文件，是中标后物业管理运行的行动指南，目前在我国还不受重视。从区域分析、近邻分析、现状物业分析、市场分析、改进方案或推荐方案分析六个方面探讨了编制物业管理计划的步骤和内容。     

21世纪物业管理企业的发展方向--经营型物业管理模式

物业管理行业从起步到发展，目前已进入快速发展阶段．本文从物业管理行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略等的深入剖析，阐述了经营型物业管理模式将成为21世纪物业管理企业实现可持续发展的方向。     

工程施工和竣工结算阶段的工程造价控制

工程造价控制是建设管理的一个核心部分,它始终贯穿于工程建设的全过程,即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。本文对工程施工和竣工结算阶段工程造价控制进行了探讨。