“8·31”大限与土地资源配置

今年3月国土资源部及有关部门发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定今年8月31日以后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。媒体把8月31日称之为采用协议方式出让经营性土地使用权的“大限”。这个大限对我国土地资源的管理进而对我国生产要素市场的发育都具有重要意义。     

能否令行禁止--71号令再次考验中国地政

对于那些习惯于廉价取得土地的开发商而言,8月的心情就像炎热的天气一样焦躁。根据今年3月份国土资源部、监察部下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》(即“71号令”),即将到来的8月31日将是协议出让经营性土地使用权的最后期限(一些房地产商称之为“8.31大限”)。这意味着:仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去,取而代之的是以招标拍卖挂牌方式为主的“阳光地政”。但是,如何让“8.31”真正成为经营性用地协议出让的“大限”,则是我们必须面对的重大挑战。众所周知,早在2001年,…     

"8·31"大限与土地资源配置

今年 3月国土资源部及有关部门发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 ,规定今年 8月 3 1日以后 ,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。媒体把 8月 3 1日称之为采用协议方式出让经营性土地使用权的“大限”。这个大限对我国土地资源的管理进而对我国生产要素市场的发育都具有重要意义。《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出 :要加快建设全国统一市场 ,大力推进市场对内对外开放 ,大力发展资本和其他要素市场 ,促进商品和各种要素在全国范围自由流动…     

选择“七一”——评部11号令的政治意义

7月1日,一个特别的日子。恰恰这一天,中国诞生了个共产党。81年前,一个有几千年历史的民族,在不经意间选择了7月1日,从而选择了崭新的历史。岁岁年年,这个日子自此在每一个夏天熠熠生辉。恰恰这一天,国土资源部11号令即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始正式施行。对国有土地协议出让方式“叫停”,这一天作为一个标志性的日子从此载入中国土地管理史。施行11号令的起点,选择“七一”,并无多大必然性。然而,当这个选择与中国共产党的生日重合时,还是别具一番深长意蕴。尤其我们———土地管理者,在思考11号令意义的同时思考党的生日意义,应该很自然地就能找到这两件事之间的必然联系。认真读江泽民总书记的“5·31”重要讲话,我们应该能理解到这一点:加强土地市场制度建设,同加强党的建设是一致的。对11号令的理解,不能停留于经济层面。“七一这个不寻常的日子,提醒我们格外关注依法公开出让土地的政治意义。只有站在政治的高度,才能更好地理解和执行11号令。中国选择了“七一”。让我们思考这个“七一”……———题记     

不规范的"协议"出让有四大弊端

日前,国土资源部发布了21号令——《协议出让国有土地使用权规定》,对协议出让的范围、程序、地价和法律责任等做出明确规定。这个规定的出台,对于规范协议出让、完善土地市场具有重大意义。为什么要出台21号令?换个角度,也许能看得更清晰。我们不妨看看,在这个规定出台之前,缺     

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。     

协议出让走向市场

协议出让国有土地使用权,是我国土地使用制度改革中土地有偿使用的三种基本形式之一。但理论界和社会上的普遍认识是,协议出让并不是市场行为,只有招标和拍卖才具有市场配置土地资源的功能。《协议出让国有土地使用权规定》,就是国土资源部将协议出让市场化的一个重大举措,是继     

策划人语

适逢第十三个全国“土地日”之际,国土资源部颁布第21号部令,出台《协议出让国有土地使用权规定》。这是我国第一次用规章的形式为协议出让定规矩。《规定》的颁布实施,对进一步规范土地市场秩序,优化土地资源配置,保证土地使用权交易的公开、公平、公正,防止“暗箱操作”,遏制     

2002中国土地管理风云录

1 震撼人心的"叫停"--国土资源部11号令出台,经营性用地不得再以协议方式出让 事件:2002年5月9日,国土资源部部长田凤山签署第11号令--《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》.规定甫一发布,立即引起社会广泛关注.有媒体称,这一举措是一项重大的"土地革命".     

"39号令"新规破茧

9月28日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部令第39号,以下简称39号令),自2007年11月1日起施行。39号令对《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》(2002年部11号令)的有关内容进行了修订,是落实《物权法》,进一步完善土地出让制度的重要文件。为进一步了解修订的背景,全面理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款,更好地贯彻落实《物权法》,进一步健全和完善国有土地出让制度,更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。为此,我们约请了直接参加11号令修订和39号令的相关起草人员,对39号令予以详细解读。     

完善制度建设规范协议出让——评《协议出让国有土地使用权规定》

今年全国"土地日"的主题是"规范土地市场,促进可持续发展".在"土地日"来临之际,国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》 (以下简称《规定》),用于规范协议出让土地使用权行为,可见国家对规范和发展土地市场的良苦用心.     

工业用地出让变轨

如果说《物权法》将工业用地归类为经营性用地,规定应当采用招拍挂等方式公开出让,使工业用地招拍挂出让制度尘埃落定,那么,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)出台,则为工业用地招拍挂作出了具体的政策安排。上期本刊刊载了对39号令的权威解读,林依标先生则从实际工作出发,分析了工业用地出让和房地产用地出让的区别,以及工业用地招拍挂的现实问题和解决途径。     

大众视点

2004年7月22日《北京晚报》———“8.31”土地大限,其实不必恐慌打开房地产网页和报纸,到处充斥着“重新洗牌”、“楼市震荡”、“资金链紧”、“有可能出局”这样让人“心慌”的字眼;采访开发商时,不少人都表示,面对这种现状,无从下手。有“历史遗留问题项目”的,常驻规委也没什么进展;没有“历史遗留问题项目”的,想找地也不敢找;采访购房者,购房者也表现出对楼市未来判断不清的茫然……“8.31大限”前,整个北京楼市在这一政策“猛药”面前,出现了暂时性的非理性恐慌。其实,从心态上讲,这种恐慌大可不必。姑且不提71号令对整体楼市格局的…     

细化制度内容规范操作行为——对招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范的解读

2006年5月31日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行),自8月1日起试行。两个《规范》针对土地市场化运作过程中出现的实际问题,从程序上、技术标准上和操作规范上对招拍挂和协议出让国有土地使用权行为进行了细化,这对规范操作行为、健全和完善经营性土地出让制度、更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用等具有重大意义。为使读者准确把握两个《规范》的政策背景,正确理解规范的总体内容、操作程序和重点条款,我们约请了国土资源部土地利用司的有关人员(也是《规范》的主要起草人),对两个《规范》进行了详细解读。     

有关土地管理法规的三点建议

将有关土地市场的政策、规章上升为法律20世纪80年代后期,我国开始了国有土地使用制度的改革,将计划经济时代无偿、无限期、无流动的“三无”土地使用制度,改变为有偿、有限期、有流动的“三有”土地使用制度,为我国社会经济的发展注入了新的血液。随着我国市场经济体制的逐步建立与完善,作为特殊商品的土地进入市场流转已然成为趋势。2002年5月9日,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停了沿用多年的土地协议出让方式,要求从当年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进…     

房价、地价与土地招拍挂

●就一定时期而言,决定房价的最重要因素是房屋市场的供求关系。土地只是构成房地产的一个生产要素,而要素价格取决于产品价格高低。当前一些城市房价上涨,原因是这些城市的房地产需求(有时候是假性需求)大于供给●招拍挂是采用市场竞争机制显化土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。之所以显得比协议地价高,一是招拍挂出让的大多是经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4。二是招拍挂出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润     

设立新公司开发利用土地的法律思考

正根据国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(以下简称《规范》)的规定,"申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》",该规定为土地     

划拨土地使用权作价出资若干问题

划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,一般为无偿取得。根据《土地管理法》第五十八条第一款第四项及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下称国务院55号令)第四十七条的规定,有关人民政府可以收回划拨土地使用权。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也认为,划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。由此可以看出,划拨土地使用权和出让土地使用权的权利内容不同,划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等…     

协议出让地价评估的弹性与风险管控

正目前我国土地出让的方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让等多种,均涉及出让地价的确定问题。前3种公开出让方式的用地单位是通过市场竞价在起始价的基础上决定的,评估地价及起始价仅为参考,地价最终由市场决定。但协议出让用地单位往往是在评估之前就已取得土地使用权,只是由于土地利用方式的变化涉及缴纳或补缴土地出让金。目前协议出让补缴的土地出让金是通过社会中介机构评估,行政主管部门集体决策确定,这在一定程度上留下了弹性空间。原国土资源部曾出台《国有建设用地使用权出让地价评估     

招商引资土地历史遗留问题的处置

在以往的各地招商活动中,用地宽松政策造成了不少历史遗留问题,影响了营商环境的优化。本文通过对招商引资中土地领域历史遗留问题及成因的梳理,提出了对策建议。