银行如何给土地储备"安全输血"

肇端于二十世纪九十年代末期的土地收购储备制度,在盘活城市存量土地、加快国有企业改制进程、强化政府土地集中统一管理、推进土地市场化配置中,发挥了十分重要的作用。金融是现代经济的血液,在土地收购储备制度产生、发生和不断完善的过程中,金融的支持作用不可或缺。银行贷款作为土地收购储备最重要的资金来源,对保证土地收购储备供应的顺畅进行,发挥了无可替代的支撑作用。但是,银行贷款作为一种投资行为,不可避免地会存在一定的风险。只有掌握国家宏观政策,把握土地市场走势,分析可能的风险,才能规范贷款行为,给土地储备“安全输血”,从而有效推进土地收购储备制度发展,并促进土地金融和房地产市场的健康发展。     

从哪来怎么用如何管--略谈土地收购储备制度运行中的资金问题

土地和资金是土地收购储备制度运行的两个基本要素。前者的运动构成实物流,后者的运动构成资金流。在土地收购储备制度运行到一定层次后,将增加一个信息流。这里结合厦门市的实践,就当前土地收购储备制度运行中涉及的资金投向、资金来源和资金管理问题作一初步探讨。资金投向:买卖双方如何角力土地收购储备制度的运行,要以适量的土地收购为前提。只有储备库中有地,才能谈得上土地供应,才能谈得上调控土地市场。土地收购,可以理解为土地收购储备机构的资金投向行为。收购何种土地、以何种价格标准收购,是土地收购储备机构首先要回答的问题。…     

长沙:积极探索土地储备可持续发展

正近几年来,为了使土地储备工作规范、健康、有序地进行,长沙市在完善土地储备制度、健全土地储备体制、建立土地储备机制等方面采取了一系列积极措施。一是以科学的发展观统揽土地储备工作,保障储备土地资源的合理配置及有效供应;二是为规范土地储备行为制定了一系列规章及制度,如《长沙市土地储备管理制度》、《长沙市储备土地出、入库制度》等;三是建立了决策例会制度,解决了诸如制定土地收购储备计划、土地年度供应计划,确定大宗储备土地的     

提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨

土地收购储备对我国持续稳定供应土地具有积极意义,提高土地征用和储存资金使用效率的方法是相关行业人士需要考虑的问题。从土地收购储备的含义入手,提出了提高土地收购储备利用率的途径,为从事土地收购储备工作管理行业的人员提供参考。     

对土地储备制度的三点思考

机构设置及法律制度目前土地储备机构设置的模式有两种:一种是单一的结构,土地储备机构隶属土地管理部门,实行市场运营,如上海;另一种是双结构,即土地储备委员会和土地储备机构,土地储备委员会由政府设立,成员由土地、财政、计划、规划等部门组成,任务是协调收购———储备———出让政策,土地储备机构隶属于土地管理部门,接受收购储备委员会的领导和监督。从实施土地储备制度的城市的经验看,双结构的运行比较顺利,但运行尚需制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效,减少运行环节,提高土地储备和土地资产运营效益,必须制定科学的土地收购…     

从1500万到3.6亿——新乡市土地资产运营收益跃升的背后

河南省新乡市土地收购储备工作从２００１年４月正式启动。此前的１０多年，政府对土地一级市场一直垄断不起来，土地供应权分散在一些部门和单位的手中，多头供地、私下交易屡禁不止，土地有形市场门庭冷落，政府每年的土地收益一直徘徊在１５００万元左右。实施土地收购储备一年多来，市政府垄断土地一级市场的能力不断强化。目前，新乡市在城市规划区内已收购储备土地１０４６亩，投入收购资金达１．６亿元，通过规划部门划入红线旧城改造土地７５０亩，以招标、拍卖、挂牌方式出让土地１０宗９４９亩，合同出让价款３．６亿元，其中：招…     

历史大跨跃──中国土地管理制度变革备忘录

公元１９９８年,万里神州风云激荡,波澜壮阔,重大事件,层出不穷。这一年,围绕神圣的国土,三件大事尤可圈点：春天,成立国土资源部;夏天,抵御百年大洪水;秋天,出台新的《土地管理法》。共和国的土地在历经大自然无情陈砺的同时,也历经了一次管理制度上的深刻变革。时光的脚步悄然送走这不平凡的一年,当我们总结发生在虎年的这场变革时,昂然登上历史舞台的新体制、新法制,已历经许多寒暑的探索与锤炼。以新部三定方案和新法全新规定为标志的这场土地管理制度革命,经历了一个从调查研究到立法的大思考、大决策、大变革的过程,它是改革开放２０年来我国土地管理事业实践的结晶和升华,是历史的一次大跨跃。现在,让我们调整视角,从头审视这场跨跃历史的变革。     

土地储备制度中的问题与对策

问题缺乏必要的法律依据城市土地储备制度是新生事物,现行的法律法规对于土地的收购方式、收购范围、收购主体权利、收购土地的处置权等的规定并不完善,这使一些企业和开发商对政府(或其委托的机构)执行土地储备制度在认识上有一些差距,部分原用地单位与开发商仍愿意“暗箱”操作,隐形交易,造成“有地难储备,供地难公开”。土地储备的利益分配机制需进一步规范土地储备制度的运作过程涉及原土地使用者、土地储备经营机构、新的土地使用者三个不同的经济主体。土地储备机构作为城市土地所有者即国家的代理人,也存在与国家、政府之间进行土地…     

城镇土地储备制度的思考

研究目的:分析目前我国城市土地收购储备的特征及问题,找出问题产生原因和解决的思路、方法。研究方法:文献资料法、比较分析法和因果分析法。研究结果:加强土地收购储备基础理论研究,为制定相关法律提供依据;完善土地收购储备制度,控制和减小土地收购储备中的风险。研究结论:我国必须实行城市土地收购储备制度,政府主导型的土地收购储备模式比较完善,可操作性和社会经济、社会效益优于其他模式。     

支撑城市经营的平台——土地收购储备工作机制四题

经营城市的核心是经营土地，通过对土地资产的市场化运作，实现土地的自身价值，把对城市土地的长期投入回报给政府，形成“投入—回收—再投入”的良性循环机制。由于历史原因，目前我国绝大部分土地都掌握在单位、个人和集体经济组织手中，政府作为所有者的权益和调控权得不到保障，这就需要为政府提供一个土地经营的平台，通过一定的途径将控制在单位、个人、集体经济组织手中的城市土地转移到这个平台上，由政府实施集中经营。支撑这个平台的，就是土地收购和储备制度。江苏省扬州市土地收购储备工作开始于２０００年，市及各县（市）相…     

当前我国土地收购储备制度透视

土地收购储备制度可为房地产业创造健康发展的环境,但也存在一些需要探讨的问题。其主要的实施难点在于如何面对历史上形成的两种利益关系:一是以何种补偿价格收购国有企业的原划拨存量土地,二是如何认识和把握协议出让与公开出让的价格双轨制。本文从实践的角度,分析了目前土地收购储备制度实施过程中存在的若干问题,并提出了一些解决思路。其中的一些观点和思路,值得读者共同探讨。     

地价与房价的关系

１９９６年,我国第一家土地收购储备机构———上海市土地发展中心建立,随后,杭州市土地储备中心等２００多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。２００１年４月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中,为了体现市场经济原则,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标、拍卖,引起了很大的反响。土地使用权招标、拍卖的一个直接的后果是：与协议用…     

推行共同担保基金 破解收购贷款瓶颈

<正>从2010年开始,江苏省分行与地方政府、粮食局、国有粮食企业共同探索创新推行"粮食共同担保基金制度",更加有效支持国有粮食购销企业市场化粮食收购,更好地解决农民"卖粮难"问题,取得了良好效果。近年来,我国粮食市场化改革进程加快,为确保国家粮食宏观调控政策的有效落实,认真处理好保收购与防风险的关系,农发行江苏省分行及时转变思路,在做好最低收购价、储备等政策性粮食收购的同时,强化粮食购销企业市场化收购贷款风险管理。     

2001:供地革命——对新世纪元年的回望与评析

引言2001年,新世纪元年。在公元编年史的刻度中,这一年因是新千年、新百年的启始点而显得格外有意义。也就在这一年,中国的供地方式革命和土地市场建设,出现了一个历史性的跳跃。中国的供地革命,非自2001年始;但可以肯定地说,2001年是供地革命异军突起的一年。仿佛火山爆发,熔岩冲腾;仿佛骤雨狂泄,大河急涌,一场新的供地革命突如其来,形成中国新世纪元年社会经济生活一幅雄伟壮阔的图景。这是如火如荼的峥嵘岁月,这是激人心弦的历史迁跃。可以毫不夸张地说,随着国务院15号文件贯彻而迅猛推进的2001供地革命,在中国土地管理事业发展史上,树起了一座永不磨灭的无形丰碑。如果说,2001中国加入WTO、北京申奥成功、国脚突入世界杯决赛圈,一次次地激动了中国人;那么我们完全可以这样说,这一年兴起的新一轮供地革命,同样是整个中国举足轻重的历史大事件,同样将对整个新世纪中国的发展产生重大的影响,因而同样值得我们欢呼、自豪。那么,这一震撼性社会现象,为什么会在新世纪元年出现呢?这难道是历史的偶然吗?     

规范·安全·效益--谈银行如何规范土地储备贷款

银行信贷是土地收购储备之最重要的资金来源 ,在土地收购储备供应过程中 ,银行贷款作为一种投资行为 ,不可避免地存在着诸如负债风险、经营风险、政策风险、经济风险、不规范操作等风险。为规避这些风险 ,文章提出了掌握国家宏观政策 ,规范放款行为 ,分析可能风险 ,加强防范对策研究等项措施建议     

应对市场化收购的思考

正市场化形势下支持收购的基本思路,主要是通过拓展收购渠道、创新"银粮"合作模式、把控重点环节、强化组织保障等措施办法,力图较好地解决市场化收购资金供应问题。随着国家明确取消2016年东北三省和内蒙古自治区的玉米临时收储政策,种粮农民按照市场价格出售玉米,各类市场主体入市收购,解决好市场化收购资金供应问题,就成为2016年东北地区玉米收储制度改革成败的关键因素。国务院赋予农发行收购资金供应主体地位没有变,但没有了托市价格参考,农发行防范市场价差风险和资金供应     

完善土地收购储备制度的思考

土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置土地资源的新机制,是一种经营土地、经营城市,促进国有土地资产保值增值行之有效的方法.本文分析了土地收购储备制度的利弊,以期对该项制度的完善及土地市场的规范运行提供借鉴.     

完善土地收购储备制度的建议和思考

研究目的:探索如何完善土地收购储备制度。研究方法:政策分析法和规范分析法。研究结果:土地收购储备制度已在全国范围内基本建立并在调控土地市场中发挥了重要作用,但也存在许多问题和不足,需要进一步规范和完善。研究结论:将土地收购储备机构改造为中央控股的股份公司,有助于增强中央对土地的宏观控制力,调节中央地方土地收益,拓展外资民资投资新领域。     

落实财政补贴 确保粮食安全

1998年我省在贯彻中央粮改精神时提出建立“三个三”制度,即在衽“米袋子”省长负责制的省、地（市）、县三级政府行政首长负责制,粮食储备制度和粮食风险基金制度的省、地（市）、县三级政府负责制,经过几年的实吓,“三个三”制度在全省各地执行不一,许多地、县（区）的职责不到位,我省是缺粮大省,缺口在60亿公斤以上,粮食购销市场化后,各级政府要进一步负起粮食安全的责任,林确保各级粮食储备任务的落实,要负起调控粮食市场的责任,当粮价过低时,要通过收购增加储备和制定出台收购保护价,防止粮价过度下跌,保护农民利益;当市场粮价过高,要及时抛售储备粮平抑市场,保护消费者利益,要不行些调控手段的前提就是要坚持常年粮食储备制度和粮食风险基金的落实,切实地落实“三个三”制度。     

国内土地收购价格确定方法

现今全国范围内推行土地收购储备的城市有1000多个,这些城市因其土地收购储备机构设置、收购方式的不尽相同,土地收购价格的确定方法也各异。根据这1000多个城市中的一些典型城市的具体情况,整理结果见表1。目前确定土地收购价格的具体方法有以下几类:按规定的补偿费标准确定———即在土地收购过程中,收购价格是根据国家及地方政府规定的有关标准来确定。这主要适用于征用土地和城镇建设用地的拆迁补偿,如在采用征用方式收购集体所有土地时,常见的公式为:征用土地的补偿价格=土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗赔偿 有关税费,根据《土…