如何化解“保安荒”

我们经常听到一句俗语。铁打的营盘、流水的兵”．笔者近日与同行交流时．大家一致感慨现在的物业保安越来越难招。为何物业保安能触动同行的心呢？究其原因．其一：安全是业主的第一需求．是物业管理的重要组成部分；其二：保安频繁的人员流动给小区的安全带来隐患；其三：保安占物业管理从业人员的比例较大．频繁的保安流动影响整个员工队伍的稳定．给物管企业带来经营风险。     

物业档案管理工作之我见

物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分,搞好物业档案管理不仅能给物业管理工作带来便捷,也能给企业带来经济效益,同时还能够提高物业管理服务水平.     

警察、保管、保险与物业保安

物业保安从属于物业管理业,又属于我国保安服务业的一个分支.当两种体制在同一领域交汇、融合时,又赋予了物业保安更多的法律意义.在物管实践中,物业保安与公共警察的治安责任分担,物业保安与财产保管的法律纷争,以及物业保安与商业保险的理赔程序常常困惑业界人士和广大业主.     

保安流失及大龄趋势的成因及对策

近日,从物管行业网站的交流论坛中了解到,小区物业保安流失严重且有大龄化趋势,已是全国性的普遍现象.这一问题让不少物管企业头疼,影响着行业的发展,有企业在网上大喊"保安荒".当前,保安年流动率普遍在20%-60%之间,且在同一家企业任职时间平均不超过2.5年,保安年龄普遍在30岁以上,某企业保安40岁以上的竟占80%.安全管理是物业管理的基础工作,很大程度上影响着业主对整个物业管理工作的满意度,做好安全管理是物管企业的立足之本,建立一支高素质保安队伍是物管企业安全管理的重中之重.保安流动性强本身就是不安全因素,同时,人员流动造成的不连续性导致无法很好地贯彻执行各项管理制度、措施,而年龄偏大的保安往往稳重有余、灵活不足、形象不佳.因此,及时剖析保安流失、大龄化趋势现象,拿出应对措施是当务之急.我在物管行业工作9年,根据实践经验,我认为其形成原因有以下四个方面:     

新业主率先打破"囚徒困境"

随着住房商品化改革步伐的不断加快,人们在生活中也越来越多地接触到了市场化的物业管理,并且在享受物业管理带来服务的同时,也需要付出一定的物业管理费.从含义上来说,"物业管理费"就是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用.     

该物业企业提供的服务符合合同约定吗?

案情 　　2001年6月,刘先生经人介绍购买了厦门市莲花广场一套面积为89平方米的住宅居住.购房后,刘先生即与莲花广场的物业管理公司--厦门金都物业管理股份有限公司(以下简称金都物业)签订了一份《物业服务合同》,该合同约定物业管理费住宅按1.2元/平方米收费;业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金;对物业管理服务质量约定,金都物业必须按下列约定实现目标管理:清洁卫生、绿化、保安等九项内容.……     

物业小区保安不能沦落为"麻烦制造者"

物业小区保安,顾名思义是物业小区安全的保护者,然而,现在从各媒体的报道和现实情况来看,保安似乎成了物业小区的麻烦制造者。物业小区保安问题关系到小区居民和业主的财产安全,乃至生命安全,更关系到社区的和谐,社会的稳定以及和谐社会的建设,可谓事关重大,不可不察。     

物业管理职业经理人:"执政"还有"五道坎"

2003年<物业管理条例>颁布并实施,对此业内人士非常乐观,在评价其意义和作用时提及一点:新条例将促进物业管理职业经理人的形成.同时,更兴奋的是那些在管理岗位上打拼多年、并具有良好综合素质的物业经理人,条例将为他们创造更大的流动与发挥空间.     

业界看待"证出多门"

<现代物业·新业主>:您对广州的"11·16"事件有何感想? 罗小刚:当见到媒体关于这件事的报道时,我有两点感想:第一,很震惊也很突然.应该说这是劳动部门首次对物业管理企业进行持证检查,这也是大家都未能预想到的事情.我想,这件事情的曝光对行业产生了一定的影响,当然也有负面的影响;另一点就是深感物业管理企业的无辜.劳动部门的"突然袭击",让物业企业措手不及,因为劳动部门关于要求物业企业从业人员持有劳动部门颁发的证书的文件从没有传达到企业中来.目前,大部分物业企业从业人员均只持有建设部门的岗位证书,因此,我个人认为,物业管理企业是无辜的.     

保安该保多少？——警察、保管、保险与物业保安

物业保安从属于物业管理业，又属于我国保安服务业的一个分支。当两种体制在同一领域交汇、融合时，又赋予了物业保安更多的法律意义。在物管实践中，物业保安与公共警察的治安责任分担，物业保安与财产保管的法律纷争，以及物业保安与商业保险的理赔程序常常困惑业界人士和广大业主。     

关于对"物业服务保证金"的批判与猜想

不言而喻,中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行,其中衍生了许多新生事物,具有中国特色的物业管理即是其中之一,最近的一个比较有意思的话题即为"物业服务保证金",它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现:2008年<杭州市物业管理条例(修改草案)>提出:被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时,应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的<物业管理条例>则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了<镇江市物业管理企业履约保证金管理办法>,不过它的保证金标准定得低一些,也就是一万元至数万元不等.     

家中财物被盗,业主如何索赔?

案例: 某住宅小区的周先生家中被盗,损失现金、金银首饰、电脑等物品价值人民币五万余元,周先生随即向公安机关报案,但是案件一直没有被侦破,于是,他想向物业管理公司索赔.因为,物业管理公司在他入住时承诺小区采取"封闭式防盗系统和固定岗哨,24小时保安巡逻",而且自己从未拖欠物业管理费,物业管理公司没有尽到安全防范义务,因此应赔偿他的损失.     

物业管理企业在智能物业管理中面临的机遇与挑战

智能化物业的普及与发展给传统的物业管理模式带来很大的冲击,同时也带来更多的机遇.物业管理公司要通过建筑智能化系统对物业管理的支持,以及应用网络化、信息化和自动化等高新科技来促进和提升物业管理水平.     

谁来保卫物业管理

物业管理业界诚信告急 对于物业管理业界来说,目前正处于一个危机四伏的年代.近年来,一向平静低调的物业界风波不断,频繁的暴力事件和业主维权将物业管理企业推上了受社会各界关注的风口浪尖,物业管理企业成为社会问责的对象.业主维权旗帜高举之处,物业管理企业遭遇"黑幕"旋涡.如不在短时间内化解物业管理企业的诚信危机,任其迅速蔓延,将给企业带来如同原子弹爆炸般严重的祸害,甚至有可能如"多米诺骨牌"一样,使灾难扩散到与企业相关的各个领域,出现连锁反应,变得一发不可收拾.     

保安服务是什么？

物业管理的保安是一种服务．保安服务在物监管理服务活动中具有举足轻重的作用，保安服务是什么?其服务分类、服务内容、服务要求、服务模式及服务纪律又如何．业内和社会公众对此的理解与看法恐怕不一样，为此．笔者依据物业管理的基本原理．从物业人和物业业户的视角．就此与大家一起作探讨。     

深圳"好来居"案判决的可商榷之处

物业服务企业作为"管理人"对高空落物损害责任的承担未履行合同约定<物业管理条例>第三十六条规定:"物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任."     

物管企业可以收取"滞纳金"

<现代物业>2005年第3期刊载一篇题为<物管费"滞纳金"一词当慎用>(以下简称"慎用"文)的文章.该文认为:"一旦业主拖欠物业管理费,物业管理公司不能主张收取物业管理费滞纳金,而只能要求业主承担违约金……物业管理公司对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金是没有法律依据的."     

安防摄像头触动业主敏感神经

在过去,由于技术障碍或工程设计疏漏,许多住宅小区的安全保障系统不是很完善或是根本就没有考虑安装智能安防设备.小区内的人员登记、车辆进出管理、日常巡逻完全要靠物业管理单位的保安人工进行.不仅成本高效率低,而且工作具有随意性,造成物业管理企业安全管理工作难度增大,导致住区业主缺乏安全感,进而对物业服务产生诸多不满意见.     

万科更名"物业服务"划了什么时代?

迄今为止,关于物业管理与物业服务的争论经过多次DK,一直没有产生出结果,但是显然有人更加急于盖棺定论,为物业管理划上句号.这一次他们为清退物业"管理"而准备的逐客令,是借用万科物业将其属下所有物业管理企业更名为物业服务企业的声明.     

浅谈物业火警应急处理程序

物业的安全问题始终是每个物业管理人无法回避的课题．物业的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类，随着现代居住物业规模的日趋完善．设施设备的日趋高档．现代化的保安系统也走进了各类居住物业．也就是说治安安全在很大范围内可以通过技防措施得以解决，现代物业的规模越大．配套设施设备功能越齐全也就意味着消防安全事故渐渐摆上了每个物业管理人的案头．消防安全平时不发生则已．一旦爆发后果不堪设想．它所造成的损失可能是灾难性的乃至毁灭性的破坏．甚至危及整个建筑的安全，所涉及到的范围之广、影响之大可想而知。