完善我国房地产用地转让制度的对策思考

近几年来,房地产业的发展势头比较迅猛,而国有土地使用权制度在实践中暴露出的问题,桎梏了房地产业前进的步伐。在对其反思的同时,如何完善和健全这项制度就显得尤为重要。构建合理的土地使用权制度需要通过宏观调控和具体制度的设计以期达到土地利用的合理目的。     

改革土地出让金制度 推动房价理性回归

众所周知,我国现行土地批租和土地出让金制度,是各地经济快速发展和财政包干体制所催生的产物.政府土地批租和土地出让金制度涵盖了商业用地40年使用权,综合用地50年使用权,住宅用地70年使用权的土地资源税收.     

如何合理分配企业自用土地使用权成本

财政部于2004年4月27日发布了《小企业会计制 度》。该制度规定小企业购入自用的土地使用权,或以支 付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的 价款作为实际成本,并作为无形资产核算,待该项土地 开发时再将其账面价值转入相关在建工程。然而,工程 完工后,在各建筑项目之间应如何合理摊配土地使用权 成本,该制度并未明确规定。因完工固定资产投入使用 后将涉及到每年应交的房产税、税前列支计提的折旧等 因素,为此,本文通过举例,说明如何合理分配企业自用 土地使用权成本,以实现会计制度与税法在账务处理上     

浅析土地使用权的账务处理

一、<企业会计制度>等对土地使用权账务处理的相关规定 <企业会计制度>第47条规定:"企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销.房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本."也就是说,按会计制度规定,企业因利用土地开发或建造自用项目,土地使用权价值最终要转入固定资产价值.     

基于竞争因素的土地使用权博弈竞价法探讨

随着房地产开发用经营性土地使用权出让行为越来越规范,房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也日趋激烈,在土地使用权挂牌和拍卖出让中,房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价,房地产开发企业之间土地使用权出让博弈就显得更为重要.本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题,针对土地使用权招拍挂方式,构建了房地产开发企业获取土地使用权的竞价博弈模型,并进行了相关分析,提出了一种考虑竞争因素的博弈竞价法.     

试论农村土地承包经营权制度的完善

在我国,"三农"问题的基本问题是农民问题,农民问题的核心是土地问题,土地问题的关键是产权问题.目前,土地家庭承包经营制度是农村土地产权的一个重要方面,完善农村土地承包经营权制度,进一步明确农村土地的所有权、使用权和收益权,建立合理的产权抵押和流转机制,将是解决"三农"问题、建设社会主义新农村的重要突破口.     

中外农地使用权制度的流变及其启示

现行的法治环境下由于土地承包经营权物权性质的缺乏、土地权利的不稳定、权能的不完整、流转不规范等,使土地承包经营权人难以实现自我保护,目前需要搭建更具说服力的理论框架.我们考察中外农地使用权制度的发展流变过程,发现对于如何合理配置农地权利,提高农地使用效率各国规定则是不谋而合.他们强调农地使用权的物权性质,并以此作为农地使用权流转的法理基础;强调在土地承包经营权流转过程中,对民事习惯的尊重;强调尊重农民对土地承包经营权这一财产权处分的自主性;允许农地使用权流转方式的多样性,强调土地的融资功能等,这对于当前促进我国农村土地有效合理的利用具有一定的启迪价值.     

出让获得土地使用权的会计核算探讨

为了规范土地使用权的确认、计量和披露,财政部发布的<企业会计制度>、<小企业会计制度>)以及<企业会计准则第6号--无形资产>及其应用指南,均作出了相应的规定.本文论述了在制度及准则下,出让获得土地使用权情形下不同的初始入账及摊销核算方法.     

城市化进程中的“城中村”土地征收补偿模式研究

土地征收补偿是“城中村”改造过程中各个利益主体关注的关键问题.通过对现行土地征收制度下“城中村”土地现状的分析,探讨了土地征收补偿制度存在的问题,提出了引入出售土地使用权的信托模式,以促进土地征收补偿制度的均衡和完善.     

包容性增长理念视角下的房地产业发展思考

本文针对我国目前房地产业发展存在的问题进行了分析,从拆迁制度、房地产土地供应和税收制度、房地产业信息化和诚信制度、消费观念等方面提出了建议.提出以"包容性增长"为指导,解决目前制度、社会价值取向存在的问题,积极引导正确的住房消费观念,才能够实现对房地产市场的有效调控,实现房地产业的绿色和可持续发展.     

企业土地使用权的会计核算问题研究

由于我国土地公有制的性质,土地使用权与所有权分离。实际工作中,土地的开发情况比较复杂,土地使用权的会计核算也不尽相同,相关制度、准则对此的规定不够详细。本文拟对企业土地使用权的会计核算问题进行探讨。     

我国土地流转制度存在问题的经济学分析

面对我国土地并没有真正流转起来,征地制度不完善,政府寻租或与开发商"合谋"造成补偿价格过低,而且征地后社会保障不完善都是我国现有土地流转中存在的问题。完善土地流转制度,促进土地使用权合理、有效地流转,建立监督政府行为的有效机制以及做好征地后的社会保障措施势在必行。     

基于概念界定和报表影响视角的土地使用权确认、核算再思考

我国土地属国家和集体所有，国情和土地制度决定了对土地使用权的会计核算不能直接借鉴国际会计准则计入“不动产、工厂和设备”。为了准确核算企业的土地使用权，也为了避免高估企业的创新能力，文章基于概念的界定和报表影响的分析，建议单独开设“土地使用权”总分类科目，对目前分散在各个科目中的土地使用权统一采用公允价值模式进行核算。     

浅析新会计准则下土地使用权的会计处理

根据企业会计准则第3号——投资性房地产、第4号——固定资产、第6号——无形资产的规定及土地使用权处理相关的应用指南,现就土地使用权会计处理的要点解析如下:一、土地使用权的购入新会计准则及指南规定:购入自用的土地使用权通常应确认为无形资产;企业外购土地及建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配,分别确认为无形资产和固定资产;但新会计准则及指南规定,如果地上建筑物与土地使用权之间确实难以合理区分的,其土地使用权价值仍应确认为固定资产原价。举例如下:     

从制度建设看深圳房地产的发展

■1982年1月1日,《深圳特区经济土地管理暂行规定》开始施行,这个《规定》是国内最先建立的土地使用有偿有期制度,土地所有权与土地使用权相分离的制度、土地使用权登记制度、土地使用年期制度,也是在全国最先对独资企业、合资企业开征土地使用费的制度。这些规定虽然不很系统也不很完善,但在当时深圳房地产市场已见雏形     

浅析我国土地使用权部分抵押行为

从我国建立不动产抵押制度以来,土地使用权抵押一直是房地产市场融资的重要手段。随着房地产市场不断升温,房地产开发企业与金融机构之间的土地使用权抵押活动愈发频繁,不断涌现新情况、新问题,同时也伴随着许多抵押风险,而土地使用权部分抵押是其中抵押风险较大的一类。从经济学角度来说,土地使用权部分抵押一定程度上解决了土地使用权价值与实际债务不对应的问题,但从法律角度来说,土地使用权具有一定的不可分割性,而部分抵押的实质上却是一种权利权能的拆分,这种矛盾导致土地使用权部分抵押行为更容易产生纠纷,不利于抵押人和抵押权人的利益平衡,影响房地产市场的健康发展。文章通过对土地使用权部分抵押行为的法律分析,结合实际,归纳出土地使用权部分抵押的法律风险,为抵押权人防范土地使用权部分抵押风险提供法律建议。     

房地产市场及其管理讲座

房地产市场及其管理讲座《工商行政管理》编辑部国家工商局市场司合办房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场是房屋交换和土地使用权转让的场所，是以房地产业联系的各种交换关系的总和。房地产业是指专门从事房产和地产开发建设、经营管理、修缮服务等业务活动的...     

试论我国城乡二元土地制度的弊端与对策

我国城乡二元土地制度加深了城乡二元结构分化,扩大了城乡差距,造成了城乡之间的巨大隔阂和农民土地权利弱化、农民利益被侵害、加速耕地流失,激化了社会矛盾;形成巨大的利益级差与租金空间,为腐败创造了机会.必须改革城乡二元土地制度、土地征用制度与土地储备制度,取消二元土地市场,建立城乡统一的土地使用权转让市场,保证城市居民与农民享有"同地、同权、同价"的土地权利.     

集体土地产权制度改革

文章对比浙江、河北、广东三省相邻建设用地流转价格以及集体土地流转制度的完善程度,认为我国集体土地产权制度改革应在所有权制度改革的基础上完善使用权制度,仅对使用权的流转做出规定效果并不明显。鉴于此,在针对我国所有权主体虚位、客体不明确、权能残缺等问题提出改革思路的基础上对比不同产权土地使用权权能,提出应按照土地用途而非所有权主体赋予集体土地使用权与国有土地使用权同等的权能。     

浅析土地使用权的账务处理

《企业会计制度》第47条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”也就是说，按会计制度规定，企业因利用土地开发或建造自用项目，土地使用权价值最终要转入固定资产价值。