商业地产开发建设与运营管理研究

近年来，各项关于房地产行业发展的宏观调控政策不断出台，为商业地产转型与突破提供了重要的方向。如何确保开发企业健康运行的同时优化资源，充分挖掘企业潜力，成为当前商业地产开发建设与运营管理过程中必须思考的问题。对此，文章结合商业地产的定义及特征，对商业地产开发建设与运营管理存在的问题加以分析，进而提出商业地产开发建设与运营管理的建议，包括结合当地市场，因地制宜地开展商业地产项目；规划设计满足商业地产应用要求；打造专业的商业地产开发建设与运营管理团队，旨在优化商业地产发展模式，提升运营管理质量。     

商讯

地铁带动商机广州商业格局将翻天覆地；广州开发区商业地价高达4300元;广州今年社区商铺有40万平方米供应;梁丞（商业地产采划人）：商业地产，并非都要“只租不售”;贾卧龙（中国房地产十大策划专家）：高空置率是商业地产开发的死穴     

商业地产的法律思考

商业地产的概念。商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营赚取经营利润，四是商业物业管理赚取管理利润。     

商业地产直面涅槃

去年今日，曾有业内人士豪言：商业地产勃发之势不可遏止。于是，所有从事商业地产开发和运营的商家们都翘首以盼：此去经年，应有良辰美景虚设!     

我国商业地产开发策略分析

深入整理分析商业地产只售不租、租售结合、只租不售、地产金融四种开发模式,认为商业地产开发商应结合自身情况灵活选用四种不同开发模式;进一步阐释商业地产开发项目精准定位的内涵。并尝试运用零售饱和指数理论解决商业地产开发项目体量确定等问题。最后利用2012年我国35个大中城市商业地产相关数据,运用因子分析的方法聚合商业地产市场规模因子、城市宏观经济因子、市场吸纳因子、市场增长因子这四个因子,并计算出35个大中城市商业地产开发潜力得分,在此基础上,建议开发商开发时注意各城市之间商业地产开发环境与开发潜力的差异。     

我国商业地产开发策略分析

深入整理分析商业地产只售不租、租售结合、只租不售、地产金融四种开发模式,认为商业地产开发商应结合自身情况灵活选用四种不同开发模式;进一步阐释商业地产开发项目精准定位的内涵。并尝试运用零售饱和指数理论解决商业地产开发项目体量确定等问题。最后利用2012年我国35个大中城市商业地产相关数据,运用因子分析的方法聚合商业地产市场规模因子、城市宏观经济因子、市场吸纳因子、市场增长因子这四个因子,并计算出35个大中城市商业地产开发潜力得分,在此基础上,建议开发商开发时注意各城市之间商业地产开发环境与开发潜力的差异。     

月度风云榜

王小广 身份：国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任 声音：小步加息应成规律；顾云昌 身份：中国房地产住宅研究会副会长 声音：政策一定会从严执行 开发商不要心存侥幸；王永平 身份：中国商业地产联盟秘书长、商务部高级顾问 声音：外资大型商业选址未受限 1万平方米以上商业开店前须听证；钟铁滨 身份：中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长 声音：商业地产建筑设计规范将修改 商业类型将细分；五部委限期各地一个月清理新开工项目。     

我国商业地产联合开发模式探析

近年我国商业地产取得了快速发展,但同时商业地产发展过程中存在的空置率高、融资难等问题也显现出来,本文在分析我国商业地产发展现状的基础上,提出了商业地产联合开发的模式,并结合案例对联合开发模式进行了详细的论证.     

商业地产是“漏网之鱼”吗？

今年的夏天，中国的商业地产可谓“火热”。 当针对住宅的“国六条”出台后，当北京市工商行政管理局暂停对以民用住宅作为公司注册地址的营业执照审批后，商业地产开发商们都在“偷着乐”。一位开发商更是做了这样的一个比喻：“目前的住宅市场犹如一个戴着脚镣的舞者：而商业地产，则可以像一个运动员一样，迈开大步，奔向前方。” 在采访中，记者感到：一方面，国家其实一直在关注商业地产的发展，从“北京市商业白皮书”中，我们可以发现政府调控的痕迹；另一方面，商业地产开发依然如火如荼地进行着…… 商业地产真的迎来了火热的夏季吗？真的可以闲庭信步，大胆前行了吗？ 作为首都北京，其商业地产战略格局又将如何改变？ 商业地产会不会成为下一个宏观调控的对象？     

对症下药，以商业思维经营地产

商业地产开发与经营的脱节，正在让整个商业地产领域呈现出越来越严重的危机。 事实上，更符合市场规律的开发程序，应该是用商业经营的思维来开发商业地产，即：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）长线经营。     

衣食父母和开路先锋——关于商业和商业地产的关系

在房地产开发中，商业地产（主要是用于零售业的商场店铺）一直受到人们的关注，不少企业收获颇丰，其中，也有不少信手拈来、无心插柳柳成荫的佳话。比如，在住宅小区开发中，无须过多的考虑，只要按惯例在临街一面安排一定比例的商铺：或者，将一宗处于并不兴旺地段的旧厂房或旧仓库，改造成临时性的大卖场分割出租；等等。     

专家视角

2006年商业地产将呈六大趋势；谢国忠：2006年房地产成两难选择；王志纲：三年内至少70％房地产公司将歇业转行;调控并未影响港人投资内地商铺热情.     

商业地产受宠

市场表现：商业地产炙手可热。7月份人民币升值后．商业地产的升值预期更加趋利．国内、国外资金纷纷抢滩中国商业地产。 缘由探究：房地产新政挤压了地产泡沫．亦使住宅与商业地产的投资回报率差距进一步拉大，人民币升值更加大了商业地产的升值空间。 影响程度：商业地产局部过热．国家拟加大对其调控力度。引导国内商业地产走向健康、理性。     

商业地产：生死两线天

2006年不少开发商纷纷进军商业地产．但商业地产轰轰烈烈的表象后．隐藏着诸多危机。 对于商业地产来讲，其前途要么热热闹闹一片繁荣，要么冷冷清清面临关张。     

茼业地产的开发建设及运营管理

随着我国城市化进程不断推进,我国商业地产快速发展,投资规模、开发面积等不断增长。但是快速发展的同时也暴露出了很多问题,严重制约了商业地产健康发展。文章基于我国当前商业地产发展现状提出了全生命周期的开发建设与运营管理模式,执行统一管理战略,以应对商业地产发展中面临的困境。     

门口的黑石 两个人的帝国生意

黑石对EOP的收购揭示了两个趋势：其一、资本正潮水般涌入商业地产领域；其二、私人资本的力量正在壮大。     

房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产转让作为商业地产交易的主要形式，是指通过销售或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商业地产转让与住宅地产转让的显著区别在于，住宅地产的转让对象一般是个人，而商业地产的转让对象一般是企业。随着城市建设的发展，商业地产开发己成为房地产开发的重要组成部分，研究商业地产转让的纳税筹划，对做好房地产开发企业商业地产经营管理，提高商业地产运营效果有着重要的意义。     

要表演精彩，但不能掉下来——商业地产策划面临挑战

无论住宅代理市场如何的白热化竞争，深圳的商业地产代理领域近几年始终是波澜不惊，这其中有商业物业的供应量问题一一与庞大的住宅供应量相比，商业物业市场毕竟规模比较小；也有开发商心态的转变问题——从前几年的希望所开发商业全部销售。1平方米不留，到现在的宁愿长期持有而不愿意销售；更为重要的是，商业地产前些年的不计后果的销售模式，其后遗症已经逐步显现出来。更多的发展商已经清醒地意识到商业地产的销售或许只有用一个词来形容：火中取栗。     

西蒙：美国最大商业地产商的经验

对众多房地产开发商而言，商业地产既是天堂，也是炼狱。自住宅开发步入调控期以来，商业地产正成为开发商们迫切寻求突破的新领域。而在美国最大的商业地产开发商西蒙身上，我们或许可以发现众多可资借鉴的商业地产开发及运营的规律。     

杨建伟:没有实力就不要碰商业地产

"商业地产涉及多方资源的整合、利用和长线运营,培育期非常长,并非每家企业都适合进军商业地产,对于商业地产的巨额投资开发来说,失败的代价将会极其惨痛,这已不是个案。如果暂时还没有足够实力,最好不要盲目进入。"