宅基地流转不宜受限制

农村集体土地作为市场经济的重要生产要素,由于受现行法律制度的约束,尚没有完全发挥出应有的作用,尤其是农村宅基地转让还“犹抱琵琶半遮面”,不能登上市场交易的“大雅之堂”,从一定程度上制约了农村经济的发展。目前,《物权法(草案)》经全国人大常委会公布征求意见。按三审稿规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购买宅基地。”笔者认为,物权立法不宜再对宅基地流转进行限制。限制宅基地流转的利弊为什么限制宅基地转让?…     

土地行政违法行为的种类及认定

非法转让土地行为根据新修订的土地管理法,将农村集体所有的土地的使用权出让、转让、出租进行了单列。因此,对非法转让土地行为的概念就有所限制。非法转让土地是指未经依法批准,擅自将已获得的国有土地使用权和农村集体土地建设用地使用权出售、赠与、转让等行为。非...     

农村集体土地物权体系的构建

从集体土地使用权特性进行分析，我国农村集体土地使用权不是一般意义上的用益物权。借鉴英国地产制度和我国国有土地使用权出让和转让制度，作者今提出我国集体土地物权体系的构建应以土地使用权为核心的观点。     

集体土地所有权归属主体的实践样态与规范解释

集体土地所有权归属主体的理论研究与地方实践,存在将农民集体、农村集体经济组织、村民委员会三者等同混用的情形,其根源在于对农民集体的集体土地所有权主体地位认识不到位。农村集体经济组织与农民集体的主体混同,既是政策和法律变迁中本土概念与现代产权话语脱节的历史产物,又是解决农民集体无法独立行使所有权的无奈选择。但是,将二者等同为集体土地所有权主体并进行法人化改造的探索,存在集体土地所有权作为法人责任财产被转让的风险。如果禁止集体土地所有权成为法人的责任财产,则会违反法人以其全部财产对外承担责任的《公司法》规定。因此,农民集体是集体土地所有权的唯一主体,不宜直接进行法人化改造。农村集体经济组织是代表农民集体行使所有权的主体,不能被认定为集体土地所有权的归属主体,但作为特别法人可基于独立经营对外代表农民集体行使集体所有权。     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

集体土地使用权转让的宪法依据及其规范解释

研究目的：探求集体土地使用权转让宪法依据的规范内涵。研究方法：规范分析法。研究结果：通过文义解释、体系解释和目的解释发现,作为集体土地使用权转让的宪法依据,“土地的使用权可以依照法律的规定转让”既没有专门为集体土地使用权转让提供宪法依据的立法意图,也没有限制集体土地使用权转让的立法意图。该规定的立法目的是同时为国有土地使用权转让和集体土地使用权转让提供一个制度框架,以此框架建构的法秩序均具备形式合宪性。研究结论：应在具备形式合宪性基础上建构具备实质合宪性的集体土地使用权转让法秩序。     

农村土地调整转让行为的经济分析

农村实行集体土地的农民家庭承包使用制以来,农民相互间转让土地的行为陆续出现,并逐渐增加。本文首先分析了农民在土地转让中的经济目的,然后探讨了土地转让行为发生和发展的客观性,最后论述了土地转让调整中社会利益关系的变化及其补偿。     

论农村建设用地使用权的流转

依照<土地管理法>规定,我国四种农村建设用地准入标准宽严不一.宅基地的准入制度能比较好地控制农村集体土地随意流入建设用地领域,而乡镇企业建设用地准入制度则能.因此,对乡镇企业建设用地使用权应依据当前的立法,严格限制其自由流转,宅基地使用权则应让其自由流转.     

城乡统筹背景下的农村土地法律制度研究

城乡统筹发展就要提升对农村集体土地的管理力度。如今,不仅地方政府、村委会随意侵占农村集体土地,村民也加入到了乱占土地这一违法乱纪的队伍中。这些现象的背后反映出国家的法律制度不够完善,执法人员不能够正确执法。而能够有效改善目前存在的问题,就是尽可能的完备与集体土地相关的法律条文,并加强执法力度,坚持依法行政这一原则。     

农村集体建设用地流转办法将出台

社会各界高度关注的农村集体建设用地使用权出让和转让办法将于近期出台。事关增加农民财产性收入的集体土地收益分配办法也将得到明确。     

论农村集体土地入市

90年代以来,农村集体土地进入市场的现象已随处可见,而且有不断加速发展的势头。农村集体土地入市,除通过国家征用形式转化为国有土地进入市场的以外,目前大体上有三种类型:第一种是农村集体的农地不改变用途,通过使用权转让、转包等形式进入市场;第二种是农业用地通过兴办二、三产业转为非农建设用地进入市场;第三种是农村集体非农土地进入市场流转。 怎样认识、评价上述农村集体土地进入市场的经济现象呢?有两种截然相反的观点。第一     

规范农村土地市场促进农村可持续发展

农村土地市场包括农用地市场和非农用地市场。农用地市场即农用土地的使用权流转市场，国家法律已规定，农村集体土地使用权可以依法有偿转让，在2002年颁布、2003年3月1日开始实施的《中华人民共和国农村土地承包法》中也明确规定，农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。非农用地市场是指农村集体土地用于农业以外的建设用途的土地市场。这里主要谈一下农村非农用地市场建设问题。     

平罗农民集体土地和房屋产权有偿退出的实践与思考

<正>随着工业化及城镇化的加速,农村劳动力向城镇和非农产业转移是一个长期趋势。如何逐步建立健全农民土地和房屋产权退出机制,对于稳定农村基本经营制度、提高土地资源配置效率具有十分重要的意义。2012年以来,宁夏平罗县就农民承包集体土地、宅基地和房屋产权自愿有偿退出转让进行了探索和实践,值得深入研究和思考。严格退出规则程序2012年以来,宁夏平罗县按照国家农村改革试验区建设要求,探索制定了《平罗县农民集体土地     

户口迁到城市后,还能享受农村宅基地和耕地吗?

<正>农村户口迁出之后,随之而来的就是一些农村承包地、宅基地、房屋如何处理等问题。大家最常问的就是户口从农村迁出后,原承包地还是自己的吗?还有就是农村户口迁到城市后,还能享受农村的宅基地和耕地吗?首先你要明白宅基地、耕地是什么,以及宅基地和耕地所有权是谁的,你就知道还能不能享受这些。宅基地是在农村的人用于自建房及附属建筑物(如厕所、庭院等)而使用的土地,宅基地所有权是村集体,而且使用权不得随意转让其他人,否则不具备法律效力。     

坚持和完善农村基本经营制度把握好四个基本要点

<正>十九大报告中明确提出,第二轮土地承包到期之后再延长三十年。坚持和完善农村基本经营制度不是一句空口号,而是有着实实在在的内容。必须坚持和完善四个基本要点。第一,必须坚持农村土地的集体所有制,因为只有农村土地是集体所有制,才存在家庭去承包集体的土地以实行家庭经营这种形式。第二,农村集体经济组织中的农民家庭,是承包本集体土地的法定主体,其他任何组织和个人都不能代替农民成为农村集体土地的承包主体。农民之所以能成为承包集体土地的法定主体,因为他是本集体土地的主人。第三,总书记     

"三法"确实权——来自山东省青州市的实践与探索

今年以来,山东省青州市国土资源局坚持"三三"工作法,有力地推动了农村集体土地确权登记发证工作.截至8月底,农村集体土地所有权登记发证工作全部完成;已发放农村宅基地使用证61792宗;完成总工作量的56％.     

集体土地两权分离说

集体土地两权分离说根据我国《宪法》规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有。《土地管理法》中规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。到目前为止，...     

好处是多方面的

好处是多方面的伯齐集体土地进入市场，必须将农业用地与非农业用地分开，分别建立农业用地市场和非农业用地市场。进入农业用地市场交易的农业用地，不能随意改变用途。这样作──在１９９４年第２期《集体土地进入市场如何保护农业用地》一文中，笔者着重阐述了建立农业...     

“政府主导的中国城镇化”呼之欲出

迄今为止我国惟有国有土地才能合法进入市场流转.这件事情本来似乎并没有清楚的"顶层设计",因为早年开放引入外资之际,深圳和珠三角一带转让给外资企业利用的土地厂房,不仅有国有土地,也有大量农村集体土地.可是当实践经验上升为政策和法律时,"国有土地"与"集体土地"双轨流转的现实,却被净化为"唯有国有土地才可以流转"的单轨.个中的一波三折,我们也探查过:1988年全国人大通过了对宪法第10条的修正案:"任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让"(去掉了"特区国有"的限制,变成"土地的使用权"皆可"依法转让").可是再过两年,国务院于1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,却仅仅只为"城镇国有土地的转让"提供了法律根据.于是,尽管农村集体土地的转让,包括非农地的转让在实际上早就无日无之,但在合法框架之内,却唯有国有土地流转才具有法律地位.至于为什么实践的法律表达会变成如此,根据我们探查:土地融资的机会集中在城市,而根据1982年宪法,"城市土地"再不是公、私并立,也不存在国有和集体所有两种公有制,而是全部的"属于国家所有".     

论农村集体土地使用权的流转

目前，我国集体土地使用制度改革尚在进一步发展之中，新的集体用地制度特别是有偿使用制度并未像国有土地使用制度那样完善，尚处在探索阶段，还未在农村普遍推行。鉴于此，这里根据国家有关规定，并结合实践，对集体土地使用权的出让、转让、入股、联营、出租与抵押等流通模式作些探讨，以期今后在农地使用权立法上有所创新，把农地使用权搞活，把农村土地市场搞活，进而使农村经济更活跃。 一、集体土地使用权的出让 集体土地使用权出让，是指集体组织就其所有的土地的使用权在一定的期限内提供给土地使用者使用，土地使用者支付土地出让…