土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

正确认识和处理土地使用与发展经济的几个关系

正确认识和处理土地使用与发展经济的几个关系蒋金涛国务院（１９９０）５５号令（即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）发布以来，国有土地使用制度改革发展很快，地产市场出现了空前蓬勃活跃的局面。由此，土地资源开始得到优化配置，土地资产效益开始得到发挥...     

国家土地管理局有关负责人就有偿转让土地使用权问题答本刊记者问

天津经济技术开发区向美国MGM公司出让5.36平方公里土地使用权的合同签订,在全国引起了强烈反响。就有关土地使用权有偿转让问题,本刊记者走访了国家土地管理局建设用地司的有关负责同志。问:自去年全国人大和人大常委会修改了宪法和土地管理法,规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”后,在沿海几     

土地经营管理亟待解决的两个问题

一、房产和地产管理体制问题由于房、地矛盾越来越尖锐，房产和地产管理体制问题已成为当前推进城镇土地有偿使用制度改革亟待解决的首要问题。本来，这个问题应该已经基本解决：1990年5月份，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：同时下发了《国务院批转机构改革办公室对建设部、国家测绘局与土地管理局有关职能分工的意见》，明确规定了政府职能部门对国有土地管理的分工。但各地在执行上述两个文件时，却为城镇国有土地的经营权，即土地转让、出租、抵押等经营管理职能，明争暗斗，闹得不可开交。众所…     

加快推进土地流转的探讨

土地流转是指土地使用权流转,其具体含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中关于"农民集体所有建设用地使用权可以依法流转"的规定,强调"在符合规划的前提下,     

浅谈企业土地使用权的会计核算问题

土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人，土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权，根据《土地所有权和使用权的若干规定》以出让方式取得的使用权补办出让手续扣作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业，国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。     

外商投资成片土地开发经营的若干法律问题

国务院公布的《外商投资开发经营成片土地开发暂行办法》(简称《办法》)、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(简称《条例》)是规范我国外商投资开发经营成片土地开发活动的重要法律规定,它的实施对完善我国对外经济发展有着重要作用,是我国外商投资开发经营成片土地不可缺少的法律依据。但从实施情况看,仍然存在一些需进一步明确的法律问题.本文就此作一些探讨: 一、资金投人的法律规定外商投资开发成片土地项目的投资额与开发规模的比例、出资比例、到资期限在法律上尚未作出规定。目前只能套用外商投资单个生产项目的有关规定管理,显然     

城镇土地使用的双轨制及隐形市场

<正> 一、城镇土地使用制度改革现状分析目前,我国城镇土地使用制度并存着以下几种情况:(1) 国内用地单位取得土地使用权大部分仍然采取行政划拨方式,通过有偿出让方式取得土地使用权的为数尚少。(2) 行政划拨土地使用权,由征收土地使用费改为征收土地使用税、个别城市对个人使用国有土地收取地租。(3) 划拨土地使用权转让、出租、抵押,根据国务院55号令应补交土地使用权出让金,但各地作法不一。(4) 对土地增值进行征税,全国尚无统一规定,一些城市已开始征收,     

公共财政视角下的土地出让金性质及其功能

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定,土地出让金是指县级以上人民政府代表国家以土地所有者身份将一定年限的土地使用权让渡给土地使用者,土地使用者按规定的标准一次性缴纳的土地价款。因而,土地出让金可以看做是一定年限的地租折现总和,是一定年限的土地使用权的购买价格。出让土地的国家所有性质,说明土地出让金应该是一种政府性收入,理应纳入公共财政管理范畴。(一)土地出让金的性质。近年来,理论界关于土地出让金究竟如何定性问题争论很激烈,无论是地租理论、地价理论、区位理论、供求理论还是价值增值理…     

论我国土地征用制度的立法缺陷及完善建议

土地征用是指国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限批准,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为.     

土地出让金制度如何改革?

"上个世纪90年代初,咱们国家开始地税制和国税制的分税制改革。当时,国务院提出了一个政策:地方的土地出让金归入地方财政,作为地方财政的收入。"独立经济学家杜猛接受《经济》记者采访时回忆说。自1987年12月1日,深圳市首次公开拍卖一宗土地50年的使用权,到1988年,《宪法》增加了"土地使用权可以依法转让",土地使用权出让的制度才在中国大陆基本确立。     

健全土地出让市场的思考

一、我国地产制度的特点与演变新中国成立后,依据1950年的《中华人民共和国土地改革法》,在农村废除了地主阶级以封建剥削为特征的土地所有制,实行农民土地所有制。之后在人民公社化运动及有关政策、行政法规的调整下,最终确定了农村土地属于农村经济组织集体所有的制度。在城市,土地通过没收、征用或社会主义改造等途径收归国有。这种土地归国家和农村集体经济组织所有的地产所有权制度为1986年《中华人民共和国土地管理法》确定下来,形成了我国地产制度的一大特点。在这种体制下,国有土地虽然依法归国家所有,但在一般情况下并不由国家直接经营,而是由县级以上人民政府管理,以无偿划拨的方式分给企事业等用地单位无限期使用。用地单位除承担依法合理利用和保护的责任外,对国家不再承担其他任何经济上的责任。农村集体经济组织所有的土地一部分由农民个人使用,一部分由集体经济组织兴办集体企业使用,国家需要使用集体所有制的土地时,则以征地的方式进行。     

农村承包土地使用权转让价格的计量模式研究

我国的农村家庭承包土地使用权转让已成普遍现象，通过分析承包土地使用权转让的价格形成，探索出三种土地使用权转让价格计量模式，为农村家庭承包土地依法有偿转让，规范土地管理提供科学依据。     

对于征收特困企业土地增值税的建议

对于征收特困企业土地增值税的建议□赵明霞李凤鸣章超英《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。但在实际工作中，也遇到一些问题，不易征收。我们进行了一些调查，发现主要...     

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

新华社北京5月24日电中华人民共和国国务院令第55号现发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,自发布之日起施行。     

外商投资成片开发的几个法律问题

外商投资土地成片开发经营是近几年来在我国沿海地区发展起来的引进外资的新形式。根据国务院发布施行的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》(以下简称办法)第二条的规定,成片开发是指:在取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,平整场地,建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施,形成工业用地和其他建设用地条件;然后进行转让土地使用权、经营公用事业、或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物,并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标,应有明确意向的利用开发后     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

关于我市土地市场现状及问题的调查

一、土地市场发展的现状 （一）制定规范文件，规范工作程序。为大力推行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度，我市于2003年5月相继山台了《七台河市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权办法》、《七台河市土地市场管理办法》、《七台河市土地收购储备暂行办法》等三个规范性文件。明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，     

南通土地市场跨世纪发展方略

<正>一、南通土地市场的现状 根据国务院颁布的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例),南通于1990年6月和8月,在市经济技术开发区分别向外商试行出让了两块面积为403万平方米的工业用地,有效地推动了南通土地市场的培育和发展。1992年在邓小平同志南巡重要谈话精神指引下,在全省较早制定出台了《南通市土地使用制度改革方案》(下简称方案)和《南通市国有土地使用权出让和转让暂行办法》(下简称办法),自此,南通土地市场不仅在质和量上有了重大突破,而且开始向开放、有序、规范化的方向发展。至1994年底止,南通市已基本形成土地一级市场由政府高度开搞活,以及整个土地市场连动运转的良好态势。南通土地市场发展尚有许多方面与国家重点发展区域——上海经济区辐射核心层城市不相称的地方。 ——土地一级市场发展不快,缺乏竞争性。从土地出让的数量看,在1992年至1994三年间,南通市共出让土地总面积226.59万平方米,出让合同总金额9.82亿元,到帐总金额4.1亿元。尽管这个数字与内陆诸城市相比还是相当可观的,但与苏南及南部沿海城市相比,却望尘莫及,相距甚远。以苏州市为例,该市仅1992年一年,就出让土地总面积206.46万平方米,出让合同总金额高达35个亿,到帐金额18个亿。其中昆山一个县级市,1992年出让土地面积14     

富有远见的抉择——记天津开发区向MGM公司出让土地

一轮喷薄而出的红日,把灿烂的光辉洒向渤海岸边一片广袤的土地。它——未来的“马利克工业综合区”依旧那样宁静、沉寂,但却在中外一些人士心中引起了波澜和数不清的问号。尽管国家明确宣布“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土