砌起房地产泡沫与金融业之间的防火墙

尽管关于“中国房地产业到底有没有泡沫?”的争论还在继续，可中央银行已毫不犹豫地动工砌建房地产泡沫与金融业的之间的防火墙。其实，这件事从2002年下半年就己经开始。     

“有形的手”抑制土地 “无影的手”抬高房价——中大恒基董事长刘益良谈2005年北京房地产市场走势

2004年是中国房地产的政策年，同时也是北京房地产市场上争议最多的一年，围绕“地产泡沫”争论不休，国外投资机构公布研究结果说“北京房产泡沫严重”，地产大腕根据自己的经验断言“房地产还要再好20年”，相关专家也出来说“北京房价符合价值规律”等等，一时间，房地产地产市场莫衷一是。但是，在北京房地产市场“泡沫之争”中，有两个重要力量是缺位的，一个是政府，控制着房地产最上游的资源——土地；另一个就是房地产市场的需求方——购房者。     

房地产到底有没有"泡沫"

在世界范围内,的确发生过房地产高速发展而导致泡沫经济的现象。在中国,上个世纪90年代也出现过由于房地产过热造成经济、金融不稳定的情况。因此,房地产市场的健康发展与否对于经济的稳步发展和企业的融资环境都有深刻的影响。目前,中国房地产市场的现状,正在引发产业界和学术界的争论。有人认为,房地产泡沫初见端倪,应该警惕和防范;也有人认为,目前的房地产还构不成泡沫,但存在着房地产热。这种争论主要源于近几年中国房地产市场的蓬勃发展。同时,政府高层对此也表现出了极大的关注。国家计委经济研究所日前发布了“2002～2003年度中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行也在去年年底出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。就这一热点问题我们采访了几位政协委员,听取     

关注房地产结构失衡

2002年10月25日，中国人民银行公布2002年第三季度货币政策执行报告，该报告认为，今年前三季度房地产业快速发展，但房地产价格上涨．空置面积增加的潜在风险值得关注。报告在“四季度货币政策趋势”中指出，“要监测分析房地产市场发展的新动向，保持房地产开发贷款和个人住房抵押贷款以适当比例适度增长，防止出现新的房地产泡沫。”这是自去年以米，央行货币政策执行报告中首次着重对房地产开发贷款特别是个人住房抵押贷款进行警示性提示。     

警惕房地产泡沫

股票市场崩盘，“价值回归论”出现。由于高溢价发行，中国股市必然要回归到国际市场水平，“价值回归论”可以解释股市的下挫。我们现在所说的是另一个问题：未来数年，房地产会不会出现像股市这样的崩盘?大家都承认经济过热，但很少有人把它明确定义为“局部地区局部产业”的过热。钢铁、水泥投资过热，能源消耗提高，贸易逆差，物价上升，根源是房地产泡沫。许多人说中国人多．土地少，50年也不会有泡沫。我国城市住宅建筑面积60亿平方米，4亿居民人均住宅面积20平方米，需增20亿平方米。     

房地产市场将面临分化

作为中国个人财富管理领域的研究和实操者,房地产市场是笔者绕不过去的话题。中国人财富配置最重要的领域就是房地产市场。因此,多年来一直在观察和跟踪中国房地产市场的沉浮。故不揣浅陋,将笔者对2015年及之后几年房产市场未来趋势的看法与大家做个分享。中国的房地产市场,终于在犹犹豫豫、跌跌撞撞中度过了多事的马年。在接下来的羊年及以后的岁月中,中国的房地产市场又会有怎样的表现是大家十分关心的话题。对中国2015年及未来一段时间房产价格的趋势,笔者有以下观察和判断。     

由信息不对称导致的房地产金融风险与防范

近年，房地产市场蓬勃发展，为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机，但也带来了巨大的金融风险。通过经济学的信息不对称原理深层次地剖析了房地产金融市场中的信息不对称问题，从财务信息“失真”现象、房地产“泡沫”现象、房地产“超载”现象、“三外”现象、“假个贷”现象等五个方面研究了房地产金融市场信息不对称的具体表现形式，并有针对性的提出防范房地产金融风险应从加强我国金融信用制度建设、充分发挥政府政策引导职能、加大中央银行监管力度、银行内部应建立并不断完善风险防范、控制和化解机制四个方面加以控制和防范，以此减弱由信息不对称导致的房地产金融风险，从而确保银行房地产信贷资金的安全。     

释放“从紧”信号平抑房价作用有限

中国的房价泡沫在消停了近一年后,从2009年起出人预料地显现。社会各界在将矛头对准开发商的同时,也对政府进行质疑。虽说,央行、发改委等6部委先后对房地产市场发出加强监管的要求,向房地产市场放“从紧”信号。但在笔者看来,六部委对房地产市场释放“从紧”信号,     

房地产“泡沫”的两个问题

2012年底以来,国内一线城市及热点城市房价快速上涨,国务院再次出台强力措施调控房地产市场。同时,高房价也再次引发了中国房地产是否存在泡沫的讨论。本文无意回答中国房地产是否存在泡沫这一“大是大非”的问题,而是从泡沫的逻辑出发提出两个问题,希望提供思考中国房地产问题的不同视角。     

对我国房地产泡沫特征的分析

现在国内外专家就中国房地产是否存在泡沫,见仁见智,但近十年来中国商品房价格平均涨幅超两倍,老百姓越来越买不起房确是不争事实。由于房地产区域特征明显,如何判断一国房地产泡沫,中国房地产到底有没有泡沫？本文从土地和房产内在价值分析入手,对中国房地产价值进行深入探讨。     

对我国房地产泡沫特征的分析

现在国内外专家就中国房地产是否存在泡沫,见仁见智,但近十年来中国商品房价格平均涨幅超两倍,老百姓越来越买不起房确是不争事实。由于房地产区域特征明显,如何判断一国房地产泡沫,中国房地产到底有没有泡沫?本文从土地和房产内在价值分析入手,对中国房地产价值进行深入探讨。     

边际效应递减还是从量变到质变？--浅论利率调整对房地产市场的影响

近年来,我国大部分地区房价上涨过快，局部地区出现房地产“泡沫”已经是不争的事实。据国家统计局公布的2007年国民经济运行数据显示，2007年全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅高达7．6％。房地产价格的不正常上涨正逐渐影响到国民经济的健康、持续发展。为了进一步发挥经济手段在宏观调控、资源配置中的作用，中国人民银行在2007年连续六次调整利率，     

房地产市场泡沫探讨

本文通过对房地产市场泡沫及成因的分析,从定性和定量角度判断我国房地产泡沫状况。提出在房价泡沫状态下,稳定房价就是维护泡沫长期化,将导致经济机体长期不健康,这与吹大房地产泡沫同样有很大的危害,本文提出了及时挤压房地产泡沫的一些具体建议。     

房地产泡沫解码

房地产泡沫的坚硬性令很多市场人士不解。2008年第三、四季度,受股市大跌、国内流动性严重收缩影响,房价下跌接近30％,但现在很多地方已创新高。楼市泡沫愈挫愈奋、甚为坚挺说明我们对房地产的“泡沫”理解出现了明显偏差。而如何对高房价、房地产泡沫问题进行科学的分析和准确的判断,已成为社会各界争论不休的一大话题。     

中国房地产市场是否存在硬着陆风险

●基于房价收入比和房屋租售比两个指标判断,当前中国不存在全局性的房地产泡沫,但北京、上海、海南等热点地区存在明显泡沫。●中国庞大的刚性需求、房地产领域的低杠杆率、政府拥有的政策调整空间使得中国有条件避     

日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示

一、日本的房地产泡沫事件 继荷兰的“郁金香事件”、“洋水仙事件”，英国的“南海公司事件”和美国20世纪20年代中后期的经济泡沫之后，日本于20世纪80年代中后期至90年代初期出现了房地产泡沫。日本的房地产泡沫的形成有着深刻的政治、经济原因，并且泡沫给日本经济造成沉重打击。     

谁是高房价的制造者

中国高房价不仅引起了普通民众的强烈不满和各方面的高度关注，同时也引起了国际社会的热议。最近《福布斯》把中国房地产泡沫列为世界第二，美国《新闻周刊》也把中国将因房地产泡沫破灭而陷入经济崩溃置于该刊“2010年十大世界预测”的第二位。中国这么高的房价是谁造成的呢？     

基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究

将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpaee模型,并利用卡尔曼（Kalman）滤波进行参数估计,对中国1995～2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征。研究表明：中国的全国性房地产泡沫已经出现,但是平均泡沫程度并不高;2005年以后,全国性房地产泡沫迅速膨胀,2005～2007年泡沫程度平均高达10．96％,并呈现不断放大趋势。房地产泡沫的最主要原因是经济高速增长和房地产投资增长过快过猛,房地产泡沫反过来还会拉动房地产投资增长。目前的全国性房地产价格正处于房地产实际价格和房地产基础价值相互抬升的加速阶段。     

土地价格上涨不等于泡沫

土地的价格确实在上涨，但土地价格增长不等于是泡沫，如果有相应的需求增长，就不是泡沫。 由新加坡国立大学房地产研究院、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院和清华大学恒隆房地产研究中心三家机构联合编制的“中国主要城市居住用地价格指数（CRLPI）”于9月1日在北京发布，作为首个针对中国主要城市的同质性居住用地价格指标体系。CRLPI指数的推出为市场参与者、研究者和政府决策者准确把握中国居住用地价格走势提供了一个新的可靠依据。     

南宁房地产市场泡沫测度

近十几年来,随着经济的快速发展,房价也出现了大幅度的增长。房地产泡沫问题越来越引起人们的关注。利用房价收入比、租售比、房价增长率与GDP增长率比值、房地产开发投资占全社会固定资产投资比例、以及Ramsey模型来评价判断南宁房地产市场是否存在泡沫。分析结果显示南宁曾经出现过房地产泡沫现象,但是泡沫程度并不是很严重,最近几年房地产市场发展情况基本健康稳定。