广州市业主组织难题之法规破解

广州市业主组织的相关立法现状 根据<物权法>(2007)和经过修改的<物业管理条例>,2009年3月1日实施的<广东省物业管理条例>对1998年的原条例进行了修订.由于该条例的大幅度修改,关于业主大会和业主委员会的成立和运行规则也需要作相应的变化.广州市国土资源和房屋管理局又根据新<广东省物业管理条例>的规定,拟定了<广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)>,并于2009年9月4日至9月18日公开征求意见.     

北京的物业管理是人做的

今年4月6日由北京市人大通过并将于10月1日施行的<北京市物业管理办法>中,"物业管理"出现了新的解释.原来<物业管理条例>(国务院2003年颁布、2007年8月26日修订)中的第二条"本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动."     

基层组织该不该介入物业管理活动？

2008年11月28日,广东省十一届人大常委会第七次会议修订通过了<广东省物业管理条例>.修订通过的<广东省物业管理条例>第五条规定:街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府.房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷.居民委员会、村民委员会予以协助和配合.该条规定在修订过程中,曾引起社会各界热议,下面,笔者就结合条例的修订,就该问题谈谈个人的一些粗浅认识.     

论业主委员会制度存在的问题及对策

"业主委员会"这一名词第一次正式出现在国家级文件中是在2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》之中。笔者认为,所谓业主委员会,是指一个物业管理区域内由业主组成、业主大会选举产生的,代表业主执行业主大会决定的自治管理组织。     

何谓"建设单位承担前期物业服务责任"——对《北京市物业管理办法》一项重要创新制度的理解

<北京市物业管理办法>(北京市人民政府第219号令,以下简称<办法>)已于2010年4月公布,自10月1日起施行.<办法>共七章四十六条,分为总则,前期物业管理,业主、业主大会和业主委员会,物业服务,物业的使用与维护,法律责任,附则.相对<物业管理条例>而言,<办法>在物业管理的多元模式、建设单位的前期物业服务责任、物业服务的评估监理等方面有较大突破或创新,在物业管理行业产生了很大的影响.     

“指导”和“监督”的两难

<物权法>、<物业管理条例>及<北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)>规定了街道办事处、乡镇政府对业主大会、业主委员会相关活动进行指导和监督.     

处处关津处处新——《业主大会和业主委员会指导规则》发展与创新解读

2009年12月5日,由国家住房和城乡建设部制定的<业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称"<指导规则>")颁布.相较于2003年<业主大会规程>,我国物业管理实践与各界人士均对业主大会、业主委员会制度的运作进行了反复的实践与探索,<指导规则>无论在结构体例,还是条文内容上,均体现出极大的进步和创新,无疑将开启我国业主大会、业主委员会运作及城市基层民主发展的新篇章.     

北京市国土资源和房屋管理局关于开展组建业主大会工作的若干意见

各区县国土房管局: 为认真贯彻实施<物业管理条例>,指导业主依法成立业主大会及选举业主委员会,维护全体业主的合法权益,保障物业管理活动的健康、有序开展,根据<物业管理条例>,<业主大会规程>等有关规定,现就开展组建业主大会工作提出以下意见,请遵照执行.     

物管条例在特区与招标规定的碰撞--深圳市景洲大厦业主邹家健访谈录

1998年,来深十年的邹家健购买了位于深圳市中心的高层住宅景洲大厦的居室从而成为景洲大厦业主.从2000年起,以邹家健为代表的景洲大厦业主曾创办了全国第一个房地产业主维权网页;景洲大厦还曾经由全体业主投票表决炒掉原房地产开发商下属的物业管理公司,而重新选聘物管企业;2003年5月,邹家健以独立候选人的身份参加深圳市福田区第四届人大代表选举,他直言,我没有野心,我所有的参政冲动,就是希望能够通过直接有效的途径,通过参与游戏规则的制定,来为更多的业主争取合法权益,成为业主维权的代言人.国家<物业管理条例>颁布后,景洲大厦又作为深圳第一个由业主大会自主选聘"管家"的物业而成为舆论关注的焦点.同时产生了被一些人士称为"产权清晰、责权利分明的物业管理204条"的物业管理合同.2003年最后一天,深圳市福田区建设局以景洲大厦业主委员会未按深圳市有关规定招标,且未按市住宅局要求限期整改为由,以"红头文件"的形式罢免了邹家健景洲大厦业主委员会委员、业主委员会主任职务……     

“业主”之争

业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与.业主在物业管理活动中享有很多的权利:接受物业服务;提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权等.同时业主还负有相应的义务:遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等.业主是物业管理活动中的基本概念,不搞清楚这个概念,物业管理活动就无从开展.国务院<物业管理条例>第六条规定,"房屋的所有权人为业主."这一规定似乎非常清楚,但在<广东省物业管理条例>修订过程中,有关业主的含义却成了争议的焦点之一,对于什么是业主,人们的认识还很不一致.     

浅议物业管理的若干法律问——简评《武汉市物业管理条例》的亮点与遗憾

专家说:"物业管理是朝阳产业".但随着房地产市场的迅猛发展,围绕粉业主、开发商和物业管理服务企业之间的矛后也在不断升级,可谓层出不穷.<武汉市物业管理条例>兼采<物权法>、国务院<物业管理条例>等法律法规的精粹确立了一系列重要的物业管理制度.本文择取部分精粹扼要阐述<武汉市物业管理条例>在规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,促进物业管理业科学规范和谐发展等诸多方面的重大意义.     

筹备首次业主大会尚存的系列问题

由住房和城乡建设部制订的<业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称<规则>)于2010年1月1日施行.从总体而言,该<规则>在我国<物权法>和<物业管理条例>规定的范围内,为业主大会和业主委员会的工作制订了较为详细和明确的规定,其与原建设部制订的<业主大会规程>(2010年1月1日废止)相比,体系趋于完备,内容更加细化,操作性和指导性更强,值得肯定.     

李钊说法之一:谁是业主?

在我国,业主概念的引入是房地产经济发展的结果.从最初的房地产统计指标到2003年出台的<物业管理条例>,业主逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用.     

何为"业主"?

"业主"是物业管理法律关系重要主体之一,也是物业管理法中一核心术语.深入理解"业主"术语之含义,是理解、贯彻与执行<物业管理条例>这一"居住宪法",充分维护与保障广大业主权益的关键前提之一.何为"业主"?     

诉讼担当人:业委会在诉讼中的法律地位

2003年颁布实施的《物业管理条例》首次以行政法规的形式确立了业主委员会的法律地位。依照该条例,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。《物业管理条例》同时     

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

建房[2009]274号 各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局: 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据<物权法>和<物业管理条例>等法律法规的规定,我部制定了<业主大会和业主委员会指导规则>,现印发给你们,请贯彻执行.     

业委会委员不称职怎么炒？——从《广东省物业管理条例》新规定说开去

当单个业主想要罢免个别不称职的业委会成员时,业主个体、业主大会、业主委员会之间的关系变得微妙起来.<广东省物业管理条例>试图在此问题上找出一些解决方案.     

文明还差这一点

依法维护自己在物业管理活动中的权益是广大业主的热切期望.于2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》为业主们实现自己的合法权益提供了有力的法律支持.这一《条例》在赋予业主合法权益的同时,也对业主的维权活动进行了必要的法律规范.     

业主为何要告房管局

各执一词 原告诉讼请求: 原告江××等五人诉称,我们都是白云高尔夫花园的业主,该花园交付使用的建筑面积己经达到66%,符合<广州市物业管理办法>关于召开业主大会、成立业主委员会的有关规定.2004年6月9日及14日,我们两次向被告提出申请,要求被告对白云高尔夫花园首届业主大会的召开和业主委员会的成立进行行政指导,但被告均以"白云高尔夫花园目前不具备成立业主委员会资格"为理由拒绝.业主委员会是维护业主利益的组织,是平衡和制约物业管理单位的权力机构,根据<广州市物业管理办法>的规定,被告有指导召开业主大会和成立业主委员会的义务,由于被告的不作为,导致白云高尔夫花园长期没有业主委员会.我们请求法院依法判令被告履行法定义务,指导白云高尔夫花园首届业主代表大会召开和业主委员会的成立,本案诉讼费用由被告承担.     

物权法下的物业管理权

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司定位一直是一个悬而未决的问题.已经出台即将于2007年10月1日施行的<中华人民共和国物权法>明确规定了建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系.