借体制改革之手挤压房产泡沫

自2003年以来，学术界对房地产泡沫的分析屡见不鲜．但触及房产泡沫产生机理的论述却并不多见。本文作者以其深厚的学术功底和无懈可击的分析，带我们直击房地产泡沫根源——地方政府的财权与事权的不对等是导致房地产泡沫的制度基础，如果不从根本上改变这个制度基础，房地产价格的上涨将无法得到有效控制。[编者按]     

论房价调控及政府的责任

近年来我国房地产市场存在泡沫,"房价——收入比"远远超出国际公认的合理水平。高商品房空置率表明我国房地产市场泡沫严重。我国房地产市场的融资结构单一,过度依赖银行;地方政府存在推动房价上涨的内在冲动,商品房开发建设成本增加;房地产的炒作与投机普遍。中央政府应履行宏观调控的责任,加大住房供应结构的调整力度,规范地方政府行为,财政、货币政策双管齐下,严厉打击房地产市场的过度投机行为。     

谁能了断房地产业的繁华回忆?

一个实证研究结论是:政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者,当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题相当程度上都应归于地方政府政策存在的问题。各地方政府控制着最重要的资源——土地,是房地产市场中最大的“庄家”。 改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国,所有人都抱定了地价只涨不跌的信念,这与当初日本房地产—金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似。     

我国房地产税制度安排的探析

目前，世界上大多数国家都在征收房地产的税，虽然它存在一些缺点，而由于它在地方税体系中的独特功能，依然保留至今。房地产税是各国地方政府重要的财政收入来源，在地方财政体系中地位非常重要。     

中国房地产存在问题及发展分析

当前,房地产热是全国上下都在关心的热点话题.前一段时间,国家先后出台了一系列政策对房地产市场进行调控,加上国际金融风暴的影响,各地房价有所下降,但依然偏高.时当前的房价高问题,要从市场经济的角度去分析、去思考,找出问题的症结,采取针对性的措施予以解决.在房地产市场升温的过程中,除了存在市场这只"无形之手"的基本作用外,地方政府这只"有形之手"更为重要.由于地方政府担任贯彻落实中央宏观调控政策和规范房地产市场秩序方面的重要职能,地方政府成为推动房地产升温、拉动房价上涨的主要因素之一.     

我国城市土地储备制度存在问题及对策分析

土地储备制度是各国政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，在我国目前属于一种新的政府管理与控制房地产行业与市场的手段。在实践过程中，土地储备政策确实为地方政府解决房地产市场出现的问题做出了一些贡献，但随着国家相关政策的出台和实施，又出现了一些新的问题。本文从土地储备制度的原理入手，分析了土地储备对土地和房地产市场的影响，并对如何解决目前存在的问题提出了一些思路。     

政绩考核、产业政策与社会结构——基于OLG框架的房地产一般均衡

本文基于OLG框架构建的房地产一般均衡模型,揭示了我国房地产市场泡沫背后的经济机制与政府行为。单一GDP考核使得地方政府存在扩大支出的强烈动机,为了解决财政缺口,地方政府会选择扶持房地产业的发展,这种对房地产业的过度扶持会扭曲消费者购买更多房产,从而推动房地产市场的价量齐升。基于这些结论,我们提出,中央政府可以从规制的角度出发,适当调整地方政府的考核目标,在原来的GDP单一目标的基础上考虑民众的收入水平以及收入平等目标。均衡分析表明,这种调整会改变地方政府扶持房地产的激励程度．从而有效控制房地产市场的发展。     

浅析政府在房地产问题界定中的误区及其应然态度——基于公共政策问题界定视角的分析

近年来,中国应对房价过快增长的政策不断出台。然而,这些政策＂治标不治本＂,不能从根本上遏制房价的增长。针对这一问题,有必要从政策过程的最初阶段——政策问题的界定阶段来探讨有关政府房地产政策的失效问题,并认清政府在此问题界定中存在＂住房是纯粹的私人物品＂等三个误区。当前,大力发展经济、地方政府真正让渡利益才是政府针对房价调控的应然态度。     

益贫式增长视角下公共财政支出对房地产市场影响

财政支出是政府进行宏观调控、推动益贫式增长的重要工具,其与房地产市场之间的关系可以视为中国转型时期实现益贫式增长所面临的诸多问题的一个缩影,探索当前政府“双轨制”房地产发展模式的财政基础则是其中的核心问题.本文采用2007-2010年省际公共财政支出的面板数据,实证分析了中央与地方公共财政支出对房地产市场的影响.研究结果表明,财政支出在房地产市场中存在明显的资本化倾向;地方财政支出比中央财政支出更易于推动房地产价格的上涨;经济适用房项目支出不仅没有能够有效抑制房地产价格提升,反而发挥了积极作用.因此,继续有效推行“双轨制”房地产发展模式,就必须合理调整中央与地方财政关系,改善地方政府的财政状况,鼓励地方政府有效地开发和提供政策性住房.     

浅谈房地产的非理性繁荣

近年来，我国房地产价格飞速上扬，几乎到了不能控制的境地，引发了严重的经济泡沫危机。房地产产生如此问题，1/3是宏观问题，1／3是金融问题，1／3才是房地产问题。房地产的非理性繁荣来自于超低利率所引发的宏观总需求膨胀的大背景，来自于消费信贷所导致的猛烈的金融创新，来自于对房地产开发的巨额信贷支持，来自于权力的介入尤其是地方政府发展本地经济的强烈冲动。但这一切都正在走向终结，这意味着房地产的非理性繁荣也将终结，中国的房地产业将迎来新的调整发展的时期。     

财政分权与房地产价格关系研究

以"财政分权催生土地财政——土地财政推高房价"为主线分析财政分权程度与房地产价格之间的影响关系,最后得出结论:财政分权程度是引起房地产价格变动的重要原因,财政分权改变了地方政府行为,为减轻财政支出压力,地方政府需要从土地出让以及房地产业中获得更多的收入,地方政府对"土地财政"的多重依赖随之导致房地产开发成本上升和房价上涨。     

我国货币政策对黑龙江省房地产价格影响分析

为促进房地产市场的持续、稳定、健康发展,中央政府和黑龙江省地方政府出台了一系列的宏观调控措施。虽然中央政府和黑龙江省地方政府为稳定房地产市场做出了极大的努力和尝试,不断调整宏观调控政策,但由黑龙江省房地产市场现状可知,黑龙江省房地产市场仍存在许多问题,房地产市场供需结构失衡,房价居高不下,一系列的宏观调控政策并没有取得立竿见影的效果。基于此,结合黑龙江房地产与货币政策现状提出政策建议。     

地方财政对房地产业的过度依赖——基于F市的实证考察

分税制改革加大了地方政府的财政运行压力,为缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖.基于F市房地产市场的相关数据,实证考察了2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长情况及其在地方财政收入的比重.研究结果表明:2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长速度都非常快,房地产业所带来的财政收入在F市财政收入中所占比重相当高,但建立在房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的.应借鉴发达国家(地区)经验,采取相关措施来破解地方财政对房地产业过度依赖的状况.     

不可置信和动态不一致——基于房地产税费政策博弈的视角

通过建立地方政府与中央级政府在房地产税费政策方面的动态博弈模型及其对模型的分析,得出当前我国房地产税费政策存在“不可置信”和“动态不一致性”的问题。试图从一个新的角度揭示我国房地产行业中税费问题的根源及其治理的政策取向。     

中国房地产税改革取向研究

自中共十八届三中全会提出"加快房地产税立法并适时推进改革"以来,房地产税成为社会的热点和焦点问题。房地产税制度设计是一种零和博弈,即民众缴纳房地产税的个人损失即为政府收入。当前我国房地产税的首要功能应定位于筹集地方财政收入,依据民众房地产税收实际负担能力和地方政府基本公共服务职能,寻求政府与民众对房地产税的意愿契合度。政府应厘清租、税、费界限,理顺房地产收入分配关系,合理调整房地产税费结构,适时开征保有环节房产税,增强地方政府财政自给能力,建立房地产税制改革长效机制,构建政策支撑体系,营造适宜房地产税改革的制度环境。     

房地产税溢价回收功能对地方政府的激励效应分析

房地产税改革是现阶段我国财税体制改革的重点,也是社会各界广泛关注的焦点。房地产税本身具有溢价回收功能,对地方政府组织财政收入、提高地方政府公共财政效率以及推进地方政府转变职能等具有一定的激励效应,开征房地产税有利于推动地方公共财政的建设与可持续发展。     

房地产税收与宏观调控政策研究

税收政策是国家对房地产市场实行宏观调控的一个重要工具．但房地产税收占开发成本比例偏小以及房地产业的垄断性为房地产商提供了转移赋税的机会，房地产“利益联盟”形成的“规制俘获”以及现行税制本身存在的问题造成税收调控政策效果不明显。本文认为，应改革税种、调整税率，正确处理税、租、费三者的关系以及中央与地方的税收关系。     

中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究

房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一,通过对房地产业税收负担的研究为政府和企业就企业税收负担问题提出一些可供借鉴的对策,在对税收负担进行测算的基础上,深刻剖析中国现行房地产税制所存在的问题,提出中国房地产税制改革的具体建议,为房地产企业的健康发展创造一个公平、公正、公开的竞争环境。     

厉以宁:利用土地政策掌控产业

北京大学光华管理学院院长厉以宁教授近日指出,全国的房地产不能说存在的泡沫,但不排除某些地区存在地产泡沫,而政府应当以土地政策作为下一轮新的宏观调控中对房地产行业的主要调控方式。对房地产的决策,将是2005年宏观调控中一个很重要的问题,总体来说,全 的房地产不能说有泡沫,但不排除某些地方及房地产本身结构方面也存在一些问题,有些地方房价上涨得比较快,这也是事实。     

芜湖地产救市令：缘何短命？

2月9日发布，5天之后被紧急叫停。这是安徽芜湖发布的一个地方楼市新政所面临的遭遇。这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政，一经出台就受到了广泛的关注。从年前的佛山到今天的芜湖，每一次地方政府迫不及待的房地产松绑尝试，都遭遇到了再次被绑。