关于农地租赁与转租几个问题探析

家庭承包经营制度是我国农村集体土地的一项基本制度,目前大多数集体土地按照人口或劳力承包给农户经营,承包土地的农户则相应地缴纳农业税、村提留和乡统筹等费用.与此同时,在我国沿海经济发达地区以及非农产业发达的城市郊区,近年来,农地租赁发展较快.     

论“三权分置”背景下的家庭承包经营制度北大核心CSSCI

实施"三权分置"为完善家庭承包经营制度提供了新途径。落实集体所有权,应通过保障农民集体成员权,重建农户承包土地的集体所有权行使规则;保障农户土地承包权,应立足于实现农民集体成员以家庭为单位初始取得集体所有的承包土地的权利;土地经营权因土地承包经营权的流转而成为一项独立的财产权。土地经营权因其取得方式的不同有租赁权和用益物权之分,而且两者的法律效果不相同。土地承包经营权流转后,农业经营主体法律保护机制以及地权登记与承包土地的经营权融资担保机制有待完善。为坚持和维护家庭承包经营在农村基本经营制度中的基础性地位,需完善以农民集体成员权为基础的农户承包土地的集体所有权制度;土地承包经营权制度的建设应立足于建立以土地经营权租赁为主、兼顾其他形式的土地承包经营权交易机制和承包土地的经营机制,建立以小农生产经营现代化为目标的多元化农业经营主体制度。     

农地“三权分置”实质探讨——寻求政策在法律上的妥适表达

研究目的:寻求并塑造对农地"三权分置"进行调整的妥适法律规范。研究方法:实证分析法、规范分析法、类比推理法、系统分析法。研究结果:从制度的妥适表达看,农地"三权分置"的实质并非三种具体权利的并立和对抗,而是三类主体之间享有的权利的并立和对抗。这三类主体即是农民集体、农民(农户)和土地流入方。农民集体所享有的权利是集体土地所有权,农民(农户)享有的权利则是一种集体成员权(可以"承包权"指称)或者是土地承包经营权,土地流入方的权利则为土地经营权。研究结论:农民(农户)集体成员权的调整可依据既存规范性文件,土地经营权必须进行物权塑造,农地"三权分置"才能得以在制度上实现。     

农村土地使用权流转过程中的利益分配——兼论“提高农业税取消其他一切农民负担”提法的非科学性

一、土地关系模型构建为了说明问题 ,我们假定一个农民集体Ａ ,该集体有 1 0 0户农户 ,有土地 1 0 0 0亩 ,其中 950亩承包给本集体的农户 ;50亩用于租赁 ,租赁收入是集体的部分收入。我们假定有这样一个土地分配与租赁关系 :Ａ集体的农户Ｇ ,在家庭承包经营中分得土地Ｘ亩 ,其分配方式是平均分配。Ｇ农户除了按平均分配方式承包这些土地外 ,另外在自家的一块承包地旁边向Ａ集体租赁Ｙ亩土地进行规模经营 ,这Ｙ亩土地租赁是不平均的 ,集体本着向规模经营大户倾斜和出价最高为原则出租 ,承租人不一定是本集体的成员 ,当然在同等条件下 ,本集体…     

农村新增集体成员土地权益实现机制的完善

农村新增集体成员和原有集体成员一样,都是农村集体土地的所有权人,都有权承包集体土地、享受集体土地承包权益。新旧《农村土地承包法》均对此有所规定。但实践表明,基于利益驱动和制度漏洞,相关法律规范并未得到很好地实施,没有合理实现新增集体成员的土地权益。保障农村新增集体成员的土地权益,应当实施"增人有权益、减地有规则"的政策,建立土地保障和货币保障并行的实现机制,同时明确农户内部的成员权益传承机制。     

农村土地承包经营权确权登记制度的法律完善——基于苏南农村视角

我国现行法律关于土地承包经营权登记制度存在的一些缺陷,使得农村土地承包经营权确权登记面临农地权属争议、土地流转不规范等问题。因此,应完善登记效力,明确农民集体成员资格的认定标准,制定《集体土地登记法》,实现农村土地的权利化和市场化。     

论农村集体土地使用权的流转

目前，我国集体土地使用制度改革尚在进一步发展之中，新的集体用地制度特别是有偿使用制度并未像国有土地使用制度那样完善，尚处在探索阶段，还未在农村普遍推行。鉴于此，这里根据国家有关规定，并结合实践，对集体土地使用权的出让、转让、入股、联营、出租与抵押等流通模式作些探讨，以期今后在农地使用权立法上有所创新，把农地使用权搞活，把农村土地市场搞活，进而使农村经济更活跃。 一、集体土地使用权的出让 集体土地使用权出让，是指集体组织就其所有的土地的使用权在一定的期限内提供给土地使用者使用，土地使用者支付土地出让…     

论“三权分置”背景下的家庭承包经营制度

实施"三权分置"为完善家庭承包经营制度提供了新途径。落实集体所有权,应通过保障农民集体成员权,重建农户承包土地的集体所有权行使规则;保障农户土地承包权,应立足于实现农民集体成员以家庭为单位初始取得集体所有的承包土地的权利;土地经营权因土地承包经营权的流转而成为一项独立的财产权。土地经营权因其取得方式的不同有租赁权和用益物权之分,而且两者的法律效果不相同。土地承包经营权流转后,农业经营主体法律保护机制以及地权登记与承包土地的经营权融资担保机制有待完善。为坚持和维护家庭承包经营在农村基本经营制度中的基础性地位,需完善以农民集体成员权为基础的农户承包土地的集体所有权制度;土地承包经营权制度的建设应立足于建立以土地经营权租赁为主、兼顾其他形式的土地承包经营权交易机制和承包土地的经营机制,建立以小农生产经营现代化为目标的多元化农业经营主体制度。     

稳定、完善农村土地承包经营的对策

一、农村土地承包经营面临的问题 我国现行的农村土地制度,是经过农村改革而建立的以家庭承包经营为基础的农民集体所有的土地制度,其特点有二:一是把集体土地的所有权和经营使用权分开,所有权归集体,经营使用权由承包农户享有。二是集体土地按人口平均分包给社员,以家庭为单位承包经     

理顺集体成员权与土地权利关系

当前,农民集体成员权问题是农村地权冲突的主要原因之一。农民集体成员权问题主要体现在集体所有权和土地承包权的关系上。从制度建设上完善农民集体成员权,对实现和保障农民的土地权利、坚持土地承包制的稳定性和长期性都具有重大的现实意义。农民集体成员权面临的问题一般所说的成员权,属于民事法调整的身份权的范畴,如公司制度中股东的成员权。国家立法对农民集体成员权的规定主要体现在《民法通则》第二十七条和《农村土地承包法》第五条上,它是指农村集体经济组织的成员依法承包由本集体经济组织发包的农地的权利。在现实生活中,农民集…     

正确引导农村土地使用权流转

当前 ,我国农村兴起的土地使用权流转 ,是以家庭承包责任制为基础 ,以农户为主体 ,以自愿为前提 ,以获得更多的收益为条件 ,在相互平等协商的情况下达成的土地使用权有偿转让。其实质是在明确土地所有权归集体 ,稳定农户承包权的基础上 ,农户将土地的使用权以出租、转包等形式进行转让 ,从而使一定规模的土地集中利用 ,实现农业的规模化经营。简言之 ,土地流转是农户所拥有的集体土地使用权的交易 ,它是保护和调动农民积极性的又一次土地使用制度改革。农村土地使用权合理流转 ,有利于土地资源的优化配置 ,加快农业结构的调整 ;有利于优化农…     

三权分离能否打破农地“俱乐部”垄断

<正>工业化与城镇化引发人口由农村向城镇的流动,农村集体土地交易市场随之浮出水面。随着我国新型城镇化进程的发展,势必有越来越多的人口从农村往城镇集中。而只能是"集体成员"拥有的农地承包经营权,随着劳动力的转移和农村集体和社会的变迁,已经无法适应新形势的需求。集体所有、成员承包与使用的制度下,农地交易市场针对的并不是所有权和承包权,而是从承包权中脱离的经营权,这也是农地市场在土地根本     

“三权分置”中土地经营权的权利性质

正顺应农民保留承包权、流转经营权的意愿,实现承包权和经营权分置并行,是我国农地制度的一大创新。2015年中央一号文件提出,界定农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权之间的权利关系,这就需要首先界定三权各自权利性质及权能,而土地经营权作为新创立的一种独立权利形态,更需要及时界定。一、土地经营权是流转情况下才独立于承包权的一项权利一般说来,土地承包经营权是承包农户作为集体经济组织成员,享有对承包地占有、使用、收益以     

集体土地流转的会计处理

目前农村集体土地流转有多种模式：有偿转包、业主租赁、土地互换、土地托管、以土地承包经营权入股、转让、分季流转、抵押贷款。进行会计核算的村级核算单位、组级核算单位、农业合作经济组织、土地流转市场或管理中心,在土地流转中涉及的会计处理主要有：一、有偿转包有偿转包,即在集体经济组织内部,承包户将土地经营权以不超过承包剩余年限转包给第三方。     

论农村土地承包经营权的身份属性——从农村户口迁移引发的土地承包经营权流转困境谈起

土地承包经营权是一种具有身份属性的财产权利,其身份属性通常会因承包人的户口迁移造成其流转困境.通过法解释学方法和实证分析方法,展现流转困境形成的过程并寻求破解之道.土地承包经营权流转困境的实质是发包人、承包人以及流转相对人的利益冲突.为建立持续稳定的土地承包关系以及安全的农地流转市场,应实行农村土地有偿承包制度,祛除蕴含在土地承包经营权中的身份因素,使之成为一种独立的物权和纯粹的财产权利.     

对当前农村土地流转现象的哲学思考

当前 ,在农村家庭承包责任制中出现了一种新的农地制度创新 ,即承包农户将自有的承包土地有偿转让给他人经营 ,这种情况称之为“农村土地流转”。对于农村土地流转这一新生事物 ,不同的人有不同的看法 ,具体的流转形式也各有不同 ,用马克思唯物辩证法来分析这个新生事物 ,可以对此得出较为明晰的思路。目前 ,农村土地流转形式多种多样 :转让、转包、委托代耕、互换、租赁、反租倒包、托管经营、股份合作制等。按流转主体来分主要有两种 ,一种是农户间的自愿流转 ,如转让、互换、委托代耕等 ,成为多数农民乐于采用的主要形式 ;另一种是乡村组…     

“三权分置”下农业经营的实践形态与农地制度创新

"三权分置"是农地制度改革的重要成果,为提升农业经营效益提供了制度保障。农业经营的实践形态显示,土地经营权的设立并未提升资本化耕种的农业经营收益,也难以提升村集体范围内农地产权正式转移的水平。农业经营体制在"统"的层面缺乏可操作性的产权制度方案,阻碍了农地产权设置在"分"的层面发挥出高效的制度效能。切实回应农地利用中实际耕者的地权诉求,解决农地细碎化、村集体内土地经营权流转价格过高、土地经营权配置不充分、土地经营权流转后的社会纠纷等问题,需要围绕农地高效利用,在"三权分置"下充分发挥集体土地所有权的管理权能,以集体土地所有权统合土地承包经营权和土地经营权。     

农地产权与农户土地租赁意愿研究

研究目的:分析农地产权状况对农户土地租赁意愿的影响.研究方法:定性分析与定量研究相结合.研究结果:在定性分析农地产权状况和农地租赁相互关系的基础上,运用农户调查数据,建立了农地产权与农地租赁意愿的Logistic回归计量模型并应用极大似然估计法对该模型进行估计;根据农地产权与农地租赁意愿计量模型运行结果对农地产权与农地租赁意愿之间的关系、农地产权状况对农地租赁意愿的影响进行了分析,并就进一步推进农地流转提出了相关建议.研究结论:农地产权的流动性、稳定性以及农地收益权的完整性等均对农地租赁意愿产生了不同程度的影响,但是各个因素对于不同区域以及土地租入和租出意愿的影响是不同的.     

论土地承包经营权处分之限制性规范的科学配置——基于司法裁判文书的整理和分析

本文利用司法裁判文书统计数据分析了土地承包经营权处分限制性规范的合理性。研究表明:在"所有权—土地承包经营权""两权分离"的农地法权架构下,土地承包经营权处分的限制,阻碍了农地的规模流转与规模经营。在政策倡导通过"三权分置"解决这一问题之际,"三权分置"政策定位于宏观层面的立法精神指引,而对处分之限制性规范进行科学配置,是当下农地法律制度改革的合适路径。土地承包经营权转让需经发包方同意不应作为影响转让合同效力的强制性规范;以财产资格划定转让方的范围不合理地限制了农户转让自由,有违民事行为能力的基本法理;受让方主体资格属于立法强加于农地之上的身份属性限制,阻碍了农地规模流转;为保障村社成员的成员权,集体经济组织成员应享有优先受让权;对于家庭承包取得的土地承包经营权禁止抵押,也无合理性。因应以上农地法律制度变革,宜强化农地用途管制,合理限制受让人的流转权利。     

城市化进程中的农地交易：权利的制度性异化与复位

本文基于交易和权利的视,分析了城市化迅速推进背景下农村集体土地被政府大量征占过程中相关权利出现的严重制度性异化.主要表现为:模糊的农地集体所有权、不规范的农地承包经营权、残缺的农地交易权以及异化的土地征收权.作为其后果,中国农地交易价格被严重扭曲,稀缺的土地资源配置效率低下.因此.必须清晰界定农地集体所有权,并通过促成集体土地依法入市实现完整而有意义的农地交易权;必须严格界定政府的农地征收(用)权、不能让农民承担城市化的主要成本.