建安综合造价指标在房屋估价中的应用

一、建安综合造价指标在房屋估价中的应用价值，从1998年至今，每一期《上海工程造价信息》都选载一些具有代表性房屋的建发综合造价指标，这为了解本市建筑市场综合造价水平，把握工程造价变动趋势，提供了积极有益的参考。但本人认为：工程综合造价指标的期发布，体现了一个时间段内本市各类房屋的市场造价水平；由此我们可通过对其造价造价水平；由此我们可通过对其造价构成因素的分析、修正，来测算与这一典型房屋具有相同结构形式、相近装饰标准的待评估永恒的综合造价。这样不仅为定额管理部门发布的建安综合造价指标提供了更广泛的实际应用，而且还减少了以往必须通过编制工程决算的方法，来确定待评估永恒综合造价的不便和麻烦－给诸多不了解工程决算编制方法的房地产估价师指明了一条快速、准确求取房屋综合造价的简便之路。     

材料价格波动对住宅造价的影响研究

材料价格波动对住宅造价有直接和间接影响，文章使用灰色关联分析的方法，就住宅建设工程中常用材料价格波动对住宅造价变动的关联度进行计算、分析。结果表明，材料价格波动与住宅造价成本的变动息息相关，其中，页岩空心砖对住宅造价成本关联度较强，元石对住宅造价成本关联度较低。在目前市场环境下，企业可以通过安排合理的采购计划、优化设计、加强风险管理的方式，应对材料价格波动对住宅造价的影响，合理控制住宅造价成本。     

对房屋日照影响缺陷损失评估方法的探讨

房屋日照影响缺陷损失是指房屋日照受其他建筑物遮挡而影响其原有日照程度（时间）而造成的房屋缺陷损失。房屋日照影响缺陷损失评估是指房屋日照受其他建筑物遮挡而影响其原有日照程度（时间）而造成的房屋缺陷损失对其价值影响的价格评估。由于这一评估业务是近一、二年才逐渐产生的，     

PPP模式下水利工程造价风险因素分析

随着我国经济的发展,水利工程PPP建设得到了大力推广,与之相关的造价问题也日益突出。本文首先从水利工程造价特点切入,分析PPP模式下影响水利工程造价的主要风险因素。以主成分析法和敏感性分析为基础构建水利工程造价分析模型,采用主成分析法计算对工程造价影响最大的风险因素,采用敏感性分析进一步确定风险因素主要成分对工程造价的影响。实证分析结果表明,PPP模式下水利工程造价影响因素最大的是材料价格风险,主要材料钢筋价格对水利工程造价具有一定影响,且影响是线性的。因此可以通过减少钢筋价格的变化降低材料价格风险,进而减小给水利工程造价带来的影响。     

浅析材料价格波动对商品房土建造价的影响

文章通过研究各期材料价格下商品房土建工程的造价,得出材料价格波动对商品房土建造价的影响的曲线,为造价工程人员在编制概预算的过程中提供参考。     

浅析建设项目全过程造价控制

建设项目造价控制贯穿于项目建设的全过程,与项目建设的每一个阶段都存在不可分割的联系。本文系统地介绍了项目投资决策、设计、招投标、施工、竣工等各阶段造价的影响因素及控制造价的措施,针对传统造价控制过程中,容易忽视的重点阶段进行详细分析。     

浅谈房产评估与耐用年限

目前，许多评估人员对确定建筑物的成新不是很慎重，特别是对一些超过耐用年限的房屋评估时，常采用“房屋现值=房屋重置完全价×残值率”这一个公式来计算，而对于该超过耐用年限的房屋的现状却不重视。不久前，笔曾看到几份评估报告，均是采用这种方法计算房屋的现值，而报告中却描述该标的主体结构、设备等均处于完好状态、房屋可供人居住等等。因此，仅仅根据耐用年限来决定房屋的成新，在评估中不仅不够全面，而且有时颇有偏差。那么如何合理确定房屋的成新呢?     

别墅建筑工程造价指标分析

文章分析了别墅建筑工程的造价构成,研究材料价格和人工价格波动对土建装饰造价构成的影响,以不同时期人工材料价格为基础,研究别墅造价构成。发现在别墅建筑工程造价构成中,在土建部分钢筋工程和现浇混凝土工程分布的造价比例比较大,分别为41.71%和24.3%;在装饰部分门窗和墙面工程分布的造价比例比较大,分别为48.26%和23.16%。工程造价对材料价格变化的敏感性取决于材料构成和材料用量。     

浅议房屋建筑屋面防水--既高原地区屋面防水改进措施

随着人们对社会地位和生活要求的逐步提升，人们对于房屋建筑中对建筑的要求越来越高，而房屋的屋面防水工程作为建筑物的保护屏障起着至关重要的作用。本文针对高原地区区域环境影响的特点，从选用材料、施工工艺等施工过程的各个施工环节中介绍了环境温度影响下房屋建筑物的容易渗漏的特点，提出了相应合理的改进措施和建议。     

砖混房屋墙体裂缝的成因与防治

多层房屋大多采用砖混结构,尤其以粘土砖房屋居多.房屋受损时,首先以墙体开裂的形式出现.砌体裂缝的出现,不仅影响建筑物美观,也影响建筑物的使用,甚至会危及建筑物的安全.因此找到其裂缝的原因并进行有效的防治是非常重要的.具体来说,产生裂缝的原因主要有以下几个方面.     

房地产开发企业经济效益审计中存在的问题及对策

一、开发企业经济效益审计中容易忽视的问题（一）容易忽视人的因素。“人均利税”是房地产开发企业评价标准的主要表层指标之一，在效益审计过程中，我们很容易透过“开发面积”、“竣工面积”、“投资额”、“开发产品质量”、“单位造价”等里层指标的对比分析，来解剖“人均利税”水平高低的症结，提出改进建议，但也很容易忽视在这些里层指标当中“人”的各方面因素。因体制及历史等方面原因，国有开发企业依然存在吃“大锅饭”，搞分配上的“平均主义”现象，忽视甚至抹杀个人能力的发挥及个人成果的实现。这种现象不消除，最终将扼杀…     

砖混房屋墙体裂缝的成因与防治

多层房屋大多采用砖混结构，尤其是黏土砖房屋居多。房屋受损时，首先以墙体开裂的形式出现。砌体裂缝的出现，不仅影响建筑物美观，也影响建筑物的使用，甚至危及建筑物的安全。     

浅析房屋建筑造价控制措施

房屋建筑所涉及的投资面十分的广阔,影响因素也很多,我们只有用科学的、系统全面的观点去分析这些因素,才能合理的控制房屋建筑过程中的造价管理。房屋造价控制不到位,不但会给施工单位造成一定的经济损失,还会让房屋建造工程的投资者们对房屋市场失去信心,阻碍房屋建筑工程的发展。本文就房屋建筑造价的控制措施作进一步的分析。     

浅谈房屋重置价格的制定

在房地产估价中，不管是进行单纯建筑物的估价．还是房地合一的房地价格评估．房屋重置价格的确定是经常遇到的问题。但是．由于目前我国对房屋重置价格评估没有制定统一的标准和操作方法．因此对房屋重置价格应如何理解，房屋重置价格应包括哪些内容，房屋重置价格构成内容相互之间存在什么关系等方面，各地对此认识很不统一．评估操作的技术路线、步骤、     

住宅常见建筑工程结构体系探讨

在房屋建筑物评估中确定成新率时，往往出现下列情况：两幢不同结构的房屋，墙体都出现了裂缝，一幢可评为危房，而另一幢则认为是局部问题，不影响房屋整体使用。这是因为不同结构房屋的承重系统不一样，前者墙体为承重，墙体裂缝很可能导致整个房屋的倒塌。而后者则是其他结构承重，墙体仅起围护作用，裂缝仅造成了使用功能的减迟。因此，了解不同房屋结构的类型和特征对正确评估房屋价值是非常必要的。     

房屋折旧方法改进探讨

在房地产价格评估中，目前常用的房屋折旧方法有直线折旧法、年数和法、余额递减折旧法和偿债基金折旧法。众所周知，直线折旧法虽然计算简便，但不符合房屋价值转移的特点；年数和法和余额递减折旧法采用加速折旧，符合房屋价值转移规律，但与直线折旧法一样，仍未考虑物价因素的影响，而且忽视了资金的时间价值，使折旧额失真；偿债基金折旧法尽管考虑了资金的时间价值，然而放慢了折旧，并不符合房屋价值转移规律。上述折旧方法比较见表1     

土地收购房屋拆迁评估中不应忽视潜在房屋价值

一、潜在房屋价值概念的提出 潜在房屋价值确实存在，而实际评估中，由于它的缺失或忽视它的存在，已严重影响房地产收购或拆迁价格评估结果的合理性，甚至已阻碍了土地收购房屋拆迁的顺利进行。我们先分析下面的一个案例。     

材料价格上涨对工程造价的影响及应对措施分析

工程项目大多规模大、建设周期长,从工程项目设计到工程项目最终竣工需要经历多个阶段,每个阶段的管理情况均会对工程质量与造价产生深刻影响。在工程项目建设全过程中,材料、人工、机械等多种因素均会对工程造价产生影响,导致工程综合效益受到影响。材料作为工程建设的重要物资,使用量大,在建设成本中占比较高,当建设材料价格出现上涨时,会使工程造价升高,为确保工程质量应尽可能节约资源、降低造价,需要及时采取科学的造价管控策略,推动工程行业稳定发展。     

论建筑工程造价的控制与管理

随着我国房地产行业的快速发展,人工及材料价格飞速上涨,建筑工程的成本也在不断提高。如何合理控制造价成本是每一个投资者所必须考虑的。笔者结合自己的房地产成本控制经验谈谈如何做好建筑工程造价的控制工作。     

浅议房屋建筑屋面防水——既高原地区屋面防水改进措施

随着人们对社会地位和生活要求的逐步提升,人们对于房屋建筑中对建筑的要求越来越高,而房屋的屋面防水工程作为建筑物的保护屏障起着至关重要的作用。本文针对高原地区区域环境影响的特点,从选用材料、施工工艺等施工过程的各个施工环节中介绍了环境温度影响下房屋建筑物的容易渗漏的特点,提出了相应合理的改进措施和建议。