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沈伟 《中国房地产估价师》1999,(1):24-26
收益法作为房地产估价的三种基本方法之一.广泛应用于收益性物业的估价,资本化率(R)的选取是该方法应用的关键。随着房地产金融市场的发展,抵押贷款逐渐成为房地产融资重要方式,这就使得从抵押贷款收益率和自有资本收益率出发.分析收益法中应选用的资本化率并进而对收益性物业进行估价成为可能。在抵押贷款中,抵押权人(又称债权人,指提供贷款的金融机构)所承担的风险较小,因为在抵押人(又称债务人,指物业投资)不能按时还本付息时,抵押权人可通过拍卖等强制手段处王抵押物业,井可获优先受偿,所以抵押贷款的利息率一般低于抵押人自有资本收益率,本将通过已设定抵押权物业的估价,分析介绍收益法在该类物业评估中的应用过程。 相似文献
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房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控,越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式,通常是先将房地产持有一段时间,以获取较为稳定的持续性租金收益,待房地产交易市场行情转好,再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者,特别是大型商业物业投资者,多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式,从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴,投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”,谨供同行参考。 相似文献
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房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家对房地产交易环节的管理的日趋规范,越来越多的房地产投资愿意选择长期投资方式,通常是先将房地产持有一段时间,以获取较为稳定的持续性租金收益,待房地产交易市场行情转好,再将其转售给未来的投资而获取转售收益。作为置业投资,特别是大型商业物业投资,多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式,从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴,投资往往难以把握其租会价格水平。这时我们作为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资决策显得尤为重要。作拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路,即“租金差值法”.“收益法”及“报酬率修正法”,谨供同行参考。[编按] 相似文献
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物业维修是人们越来越关注的领域,其中的经济性分析一直没有一种较好的方法来解决。收益还原法在物业估价中的应用已比较成熟,其原理在物业维修经济分析中有较好的适用性,且基于其原理的物业维修经济分析法也有较好的可操作性。 相似文献
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2014年1月1日零时刚过,上海浦东樱花路大唐盛世花园小区在新老物业交接过程中发生大规模冲突,有近200人卷入,事故导致多人死伤,这是上海居住社区物业众多矛盾的冰山一角。多年来我们亲历、目睹、耳闻的居住社区物业矛盾,如物业安保、绿化、卫生、停车、物业维修、电梯管理、公共场所设施管理以及物业费收缴、小区公共产权经营项目收益及维修基金使用、 相似文献
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很多年前就有物业服务企业在抱怨:“物业费不够,一直亏本经营,只好依靠开发商的补贴和开源节流搞创收,才能勉强维持。”随着住宅大批兴建,物业服务企业蓬勃发展,物业费不够的呼声也就越来越高,可是业主们的反应却很冷淡。因为“狼来了”喊了这么多年也没见到哪家物业服务企业主动退出。就在物业服务企业抱怨物业费低的同时,业主也在奇怪,“小区的共有物业权益、停车场及广告等收益都到哪里去了?” 相似文献
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赵红英 《中国房地产估价师》1998,(1):6-8
从理论上讲,收益法是评估收益性物业价值的最可靠方法,但传统的收益法如直接资本化法和折现现金流法存在难以克服的缺陷,蒙特卡罗(模拟)法则能弥补传统方法的不足.并能提高收益法估价结果的可信度。 相似文献
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REITs具有多赢性,一赢是地产开发商物业套,二赢是政府税收,三赢是扩大就业,四赢是投资者获得稳定的收益,五赢是物业管理公司的物业管理费,六赢避信托公司收托管理费,七赢是承销商收承销费,因此发REITs的好处特别多。 相似文献
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与其他地产类型相比,商业地产是运作最为复杂,但有机会取得更高收益的物业类别。中国商业地产发展经历一个阶段过程后,在方向性开发思考方面已取得了长足进展,未来应强化对操作执行环节的纵深化关注,以细节的完善保障物业价值的最大化发挥。张家鹏先生的《商业地产真相》给人以启发。 相似文献
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<正>2011年,深圳地铁物业实现经营收入8000多万元,物业管理费的收缴率也达到了100%,公司的经营收益稳定增长。近年来,综合成本、生活成本不断提高,物业管理的各项成本也在逐渐增加。2012年2月1日,深圳市实施了新的最低工资标准,使不少物业服务企业再次面临成本上涨的压力。部分物业服务企业为了降低成本,一些项目已经采取削减人员、降低服务标准等措施,导致服务水平有所下降。深圳地铁物业管理发展有限公司所管理的项目涉及写字楼、车站、工业厂房、交通枢纽、员工公寓及员工食堂等。 相似文献
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开展物业管理延伸服务,是物业服务企业创收方式之一,特别是在目前住宅物业管理收益每况愈下,越来越多的企业开始选择开展物业管理延伸服务作为拓展企业发展空间的方式之一。但有些物业服务企业在具体开展物业管理延伸服务过程中,遇到了一些风险,有的甚至造成公司财产损失。在此,笔者将个人在实务中的服务经验以及思考心得与各位共享,以求教于大方。 相似文献
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售后回租型物业投资是近年来逐渐升温的一种新的投资方式,越来越受到广大投资者的关注。本文拟围绕这一主题,分析其收益及风险,并提出一些规避风险的建议。 相似文献
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<正>在我们调研的过程中,这几个小区的公共收益除了公开透明外,都有一个共同特点,就是“取之于民,用之于民”,业主能切实感受到这笔钱投入小区后给自己带来的实惠。近日,上海某小区业委会因小区公共收益归属问题起诉所在小区物业服务企业的案件,引发了“小区公共收益都去哪了”的社会热议。 相似文献
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物业租值及影响因素分析张建涛(武汉工业大学经济贸易系武汉)在房地产的经营活动中,物业租赁是一项重要的内容.物业租赁的收入,是由物业租值的大小所决定的。因此,本文将对物业科值及其影响因素进行具体分析。1物业租值及其构成1.1物业物业一般是指某项具体的房... 相似文献