未交付保障房工程(已通过竣工验收)委托物业过渡管理实证案例——以无锡市保障房小区东璟家园A2为例

<正>近些年来,无锡市住房保障需求已由"人等房"逐步向"房等人"的趋势发展。2014年下半年,无锡市保障房开始供大于求,对已通过竣工验收,尚未交付使用的保障房工程。建设单位与物业单位共同实施科学化过渡管理方案,有利于建设方的成本控制,有利于日后房屋的顺利交付,更有利于房屋正式交付后物业管理工作的顺利开展。本文以无锡市东璟家园A2保障房小区为例,阐述在"房等人"特殊情况下,委托物业过渡管理的具体操作方法,希望对保障房"房等人"城市起到借鉴作用。     

略谈小区住宅(房屋)工程维修资金来源与使用管理

小区住宅(房屋)工程的修缮有赖于住宅维修资金的筹集.房屋在保修期后出现共用部位、共用设施设备损坏时,应有充足的储备资金对其进行维护、更新和改造.笔者试从维修资金的来源和使用的申请流程、现场勘查、决算审计,紧急情况使用等环节的控制与强化入手,结合实践操作情况,探讨方法和途径,以推进和保障住宅(房屋)的工程维修顺利开展.     

住房制度改革与小区治理结构变革

传统的住房管理结构我国建国后实行的是福利性分配住房制度，房屋为公有财产”，个人只有承租权和居住权。与这种房屋所有权制度相适应，我国居住小区公共事务由政府或者单位统一管理，实行的是福利性“计划管理模式”。在传统的住房体制下，城市小区公共事务比较简单，主要是房屋及其配套设施的维修和养护，房屋的管理可以分为房管所直管房和企业自管房两种房屋管理方式。（1）直管房。长期以来，     

租房未入住，定金是否可退

律师您好： 我前几天到到房屋中介公司租房，看中几间房屋准备做厂房，与中介签订一年期房屋租赁合同，约定月租金为2000元，当即交付了4000元的定金。第二天，再次前往该房屋，发现该房屋后面临近养鸡场，非常难闻。因此我就不想租了，找到中介公司表示想遐房，但中介公司表示退房后4000元定金不能退。请问，中介公司的做法合理吗？     

哪些情形可以退房

在商品房买卖过程中，购房人与出卖人（泛指房地产开发企业）常常因为房屋交付、房屋质量、产权办理等问题产生这样或那样的纠纷，造成买卖合同无法正常依约履行，最终导致购房人要求退房。根据我国相关法律规定，在哪些情形下，购房人有权提出退房呢？[编者按]     

怪:一个小区怎么有两个业委会?

北京市某小区的开发商与物业公司向昌平区住宅小区管理办公室(以下简称小区办)举报该小区业委会主任当选后在小区办备案时还不具有业主身份，因此其担任业委会主任一职是不合法的。经小区办调查核实，确认该主任在备案时填写的产权人不是她自己，而是其儿媳。《北京市国土资源和房屋管理局关于业主委员会资格认定问题请示的复函》规定，业主是指房屋权属证书上记载的权利人。依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主之外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主。     

小区停车费属于谁

某小区在业主入住后，停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放，谁回来得早谁有地方。没有过多久，车场挂出来牌子，称物业管理公司已经申请办下来手续，该停车场变为经营性停车场，每辆车每月要交纳150元的停车费．否则不能进。同时开发商为了促销房屋，在销售的过程中还不断将停车场卖出。     

发展商承担“前期物业服务费”归集的制度设计

如何明确建设单位在前期物业服务中应履行的义务和承担的责任,如何区分房屋建设单位的房屋建设、交付义务和物业管理义务的边界;如何保证区分所有权建筑物的共同管理(即物业管理)权利的平稳过渡交接,是解决新建商品房社区中业主与前期物业服务企业冲突的理论保障和制度设计理念的基础.     

谈土地使用权的相关会计处理

会计制度规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程，借记“在建工程”科目，贷记“无形资产”科目。如果土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该房屋、建筑物的净残值时，应该考虑土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的因素。并将此作为净残值的组成部分预留，待诙房屋、建筑物报废时。     

占有改定若干法律问题探析

我国物权法是否应承认占有改定，学界素有争论。目前相关的各种学说，都仅从物权变动角度立论，忽略了占有改定多与作为混合交易法律表现形式之一的合同联立相联系，因而它本质上是两个交付的缩略形式，而非仅与物权变动相关。所以，占有改定既不必然与间接占有相连，也不违背物权公示制度，反而有利于缩短交付，故在混合交易场合，应该承认占有改定。     

重复收取物业管理费用应予返还

2003年11月．原告李某、张某分别与被告金海物业管理公司签订了一份《房地产租赁合同书》．约定：原告李某、张某分别向金海物业管理公司承租房屋，租赁面积均为939平方米．租金为每平方米每月45元（含物业管理费6元），月租金均为42，255元；租赁期限自2004年2月3日至2008年2月2日；原告李某、张某应于每月28日前向金海物业管理公司交付租金。[第一段]     

小区人防工程权属之争

小区人防工程被出租给旅馆经营者 人民防空工程（简称人防工程）．包括为保障战时人员与物资掩蔽．人民防空指挥．医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。     

小议自建、自用房屋、建筑物的核算

一、自建、自用房屋、建筑物的入账问题 企业自建、自用房屋、建筑物时，从筹建、施工到完工期间（达到预期可使用状态）的全部支出包括土地使用权的购人成本、原材料（包括建造材料和装修材料等）以及人工成本费用等。传统会计对于上述各项支出在发生时均记入“在建工程”科目进行汇总，待工程完工后一起结转到“固定资产”科目，笔认为这样处理不妥。     

从欠费根源看北京市立法的对策

房屋交付以后小区的共有部分都是属于全体业主的;用于其管理和维护的费用,当然该全体业主分摊;但资金使用者--物业服务企业应承担信托责任--公开、透明地在每个业主监督下履行合同义务或职责,同时收取自己的管理报酬.     

《小企业会计制度》有关会计处理浅见

一、土地使用权的折旧计提 《小企业会计制度》规定。企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算，待该项土地开发时将其账面价值转人相关的在建工程。可见，土地使用权的价值在土地开发后将最终计入房屋建筑物的固定资产价值。土地使用权的价值计入固定资产价值后，由于土地使用权的有效年限和房屋建筑物的使用年限有很大的差异，这时房屋建筑物的折旧应该如何计提呢？     

商品房法定交付条件研究

目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准，二建以取得建设主管部门的竣工验收备案为准，三是以竣工综合验收合格为准，四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。本文通过对四种交付条件的逐一分析后认为，交付使用的商品房必须满足建设工程质量安全标准，法定交付条件应便于群众认定，易于操作，为此，建议商品房法定交付条件统一规制为：以商品房取得建设主管部门的竣工验收备案证明为准。     

砌筑工程旁站监理存在的问题与对策

砌筑工程质量是保证房屋工程质量的基础,砌筑工程的强度和刚度直接影响整个房屋的稳定性与使用功能.该文从旁站监理的角度,探讨了砌筑工程存在的问题以及应采取的控制措施.     

治理视阈下非营利机构参与保障房建设探析

在保障房建设运营领域探索和引导非营利机构的参与不仅有利于住房制度的长效理性发展机制建设,更将对政府职能的转变、加强和创新社会管理、促进公民社会的成长与民众住房权的实现产生重要的推动作用。     

结建地下人防工程的所有权法律属性探讨

通过分析应当分摊的公共建筑面积和附属公共配套设施、独立使用空间，投资人和所有权人的权利确认，建设部的建筑工程报建的面积计算方式和房产测量规范，建筑物的功能面积承担的结建设施的费用，所有权登记的等问题，论证地下人防工程的投资人应确认为购买了所结建房屋的业主，希望由地面房屋所有权人取得登记权的制度更加完善。     

房屋拆除后只剩下满地垃圾

后来的许多日子，我都会时光倒流般想到房屋建造时的情境，选址、规划、设计、施工，地基、浇铸，砌墙、装饰……一个漫长而系统的工程，一项任何环节缺一不可的投资，寄托着众多人美好梦想的现实描绘，无数人克服困难劳动付出的辛勤成果。