完善商品房预售制度之探讨

一、引言 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。在国内房地产市场发展初期,预售制度确实推动了房地产市场的繁荣,并成为房地产融资制度的核心。但随着房地产市场的进一步发展,现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露,近几年不断有“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的呼声。     

房屋预售：欧美的惯例世界性风景

国内预售房模式系由香港引进而来。近期有媒体认为，国外大多采用现房销售，只有香港主要销售期房，所以国内有必要与国际接轨，取消预售改为销售现房。与此同时，央行也建议取消商品房预售。但真正了解国外房屋市场之后将发现，实际情况恰恰与之相反。美国、日本、英国乃至韩国，无一例外地存在预售情况。     

商品房预售：取消还是保留？

8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》正式对外公布。报告指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。     

应不应该取消商品房预售？

在3月份召开的“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题。意见不一。这个问题的来源是，2005年8月15日，中央人民银行房地产金融分析小组发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。《报告》中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。《报告》的内容传出后，引起了广泛的争论，概括起来主要有三种意见：一是，商品房预售曾经发挥了重要的作用，但随着形势发展，其弊端不断显现，因而可以考虑取消。二是，从长远来看，商品房预售可以考虑取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑。三是，商品房预售是一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。     

言论

赵晓：取消房屋预售制是因噎废食；建设部部长汪光焘：取消房屋预售制需慎重研究；发改委副主任朱之鑫：房价涨幅过快正逐步解决；中消协副会长毋建华：房地产投诉去年首次下降；国土资源部部长孙文盛：防止以新农村建设名义占耕地；     

冰河时期预售制度不宜取消

8月15日，央行的《2004中国房地产金融报告》建议：“考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”     

语录

汪光蠢：取消房产预售制 仍需要慎重研究；赵晓：取消房屋预售制是因噎废食；李元：征地农民补偿要同地同价；朱之鑫：房价涨幅过快正逐步解决；林毅夫：加大普通商品房供应量……     

取消房屋预售制度利弊辨

央行《2004年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”     

楼市前沿

明年起，福州剑指滨江滨海城市；新华社：地方要严防房价反弹；建设部副部长表态：房产政策没有松绑；中国人民银行建议取消房屋预售制度；万条民意热侃物权法草案；福建8月起整顿房地产市场秩序；福州房产契税预征办证顺延2个月。     

广州市国土房管局“五一”继续加强监管

“五一”期间．广州市国土资源和房屋管理局在保证房地产投诉热线(83346239)畅通的同时，将继续开展房地产市场巡查，检查中如发现有“销售项目的预售许可证已过期、销售已抵押或已查封的房屋、没有将预售款存入指定的监控账户、已销售的房屋没有在30日内办理交易鉴证和手续、没有悬挂预售许可证原件、没有悬挂预售许可证附图、销售现场没有展示商品房预售合同的示范文本、委托来办理资质备案的中介机构代理销俐房屋”中的任一情况，     

取消房屋预售的政策导向和利弊分析——国务院发展研究中心研究员元哲访谈

8月15日，央行提出“建议取消现行房屋预售制度”，仅隔9天，建设部新闻发言人表态“国家近期不会取消商品房预售制度”。犹如一颗石子投进平静的湖中，其引发的余波广泛深远。央行为什么提出此建议？实行和取消此项制度的利弊如何？下一步走势如何？社会各方仍关注这些具体而现实的问题。为此，记走访了国务院发展研究中心研究员元哲，请他就社会关注的一些问题作些分析。     

反对取消预售制度，提高门槛才是正途!

央行在非常敏感时期出台“2004中国房地产金融报告”，试图定调新政下楼市现况，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。     

“商品房预售制度”与房地产一三三市场的关系

房地产作为国民经济的支柱产业，近十年来飞速发展，“商品房预售制度”功不可没。近期央行在（2004中国房地产金融报告》中正式建议取消“商品房预售制度”，引起了多方关注，而北京市建委则表示目前没接到任何相关通知，北京暂不取消商品房预售制度。中大厦基副总经理郭杰认为，“商品房预售制度”涉及的方面较广，如果取消，对一二三级市场将产生不同影响。     

不要病急乱投医——略论商品房预售制度需要完善

2005年8月,人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》建议:"可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售",并指出,"很多市场风险和交易问题都源于商品房新房     

是非功过话预售

商品房预售是现阶段我国主要的房屋销售模式之一,它颠覆了传统的销售方式,扩大了房地产开发企业的融资渠道,也使购房群众拥有更多的商品选择权。然而,近年来房地产市场上出现了利用预售制度违规操作现象,给经济和社会造成了不良影响,预售制度的部分弱点也日益凸显出来。央行在《2004中国房地产金融报告》中表示,很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,因此可以考虑取消,改期房销售为现房销售。此建议一出,立刻引起各方关注,一时问,业内掀起了预售制度利与弊的大讨论,预售制度的功过是非成为了社会关注度极高的热点问题。本文旨在通过讲述预售制度的产生和发展描绘预售制度的“路线图”,结合市场实际对商品房预售制度的改进进行探讨。     

取消商品房预售制度的利弊及对策

前不久,中国人民银行提出了在我国现阶段“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的政策建议。对此应如何认识和评价,十分重要。一、取消期房预售的背景分析本轮房地产业快速发展和房价的快速上涨,无疑使我国产业投资比重不合理性进一步暴露山来,由此产生的金融风险也与     

广东对取消商品房预售制不搞一刀切

8月，央行在《2004中国房地产金融报告》中建议取消房地产预售制度。而就在这个报告出台前的7月份。广东省建设厅就收到了一份《广东省取消商品房预售制度可行性研究》评估报告书。这个国内首份“取消预售”可行性报告书在结论中称：“取消预售是历史必然趋势，但目前应以广州和深圳为试点，逐次提高预售条件．在经过一个合理缓冲期后最终取消预售制度。”广东省建设厅有关负责人在阅读了该报告后也表示：“一步到位取消预售房制度可能性不大。但会考虑逐步分阶段取消。”     

取消房屋预售并非良策

中国人民银行在其《2004年中国房地产金融报告》中,提出“由于很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前,经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”央行“取消期房预售”的建议一出台,立刻在房地产业内引起强烈反响,许多房地产开发商担心这一建议一旦变为国家宏观调控的政策,将完全打乱他们的资金安排计划,使原本已经十分脆弱的资金链雪上加霜。正因为如此,几乎所有的房地产开发商都反对央行的这一建议,认为全国人大、国务院不应采纳。但与开发商的极力反对形成鲜明…     

关于预售制度的几点思考

《东方早报》8月25日的《自由谈》《取消商品房预售制度会导致房价上涨？》一，对房地产预售制度作了分析．并对市场参与暂住其中的内在美系作了研究，得出了最终的结论：商晶房取消预售不会导致房价上涨。然而，纵观整篇史章，其中对房地产有关的概念模糊，相关分析逻辑不清，结论也较为偏颇。     

对“取消房屋预售制”的几点看法

最近,银行关于建议取消房屋预售制度的消息传开以后，在社会上引起了强烈的反响。有些开发商深表震惊。作为行业协会，我们也正在探讨这个问题，下面谈一点个人看法，与各位同仁商磋。