集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

集体经营性建设用地入市收益分配机制:现实考量与路径选择——以郫都区为例

源于国家与集体在土地所有权主体地位上的本质区别,决定了集体经营性建设用地的入市改革,绝非简单地对国有建设用地已有经验的照搬套用,而是应触及城乡二元土地利益格局的重构。本文通过对收益分配各级文件的政策梳理,结合郫都区不同收益分配案例的对比分析,围绕国家、集体、农民、社会资本四类主体,有针对性地指出重构收益分配机制面临的现实障碍并提出对策建议。     

重庆大足:探索集体经营性建设用地入市路径

<正>重庆市大足区是全国33个土地制度改革试点县(市、区)之一,大足区探索农村集体经营性建设用地入市路径,实现了就地入市和集中入市。截至今年7月,当地以出让和租赁2种方式成功入市交易土地共11宗,总面积244.96亩,其中出让土地的总成交价款逾8100万元。建立完善组织制度保障建立完善的农村集体经营性建设用地入市工作推进机制。建立了市、区、镇、村四级直通式工作     

集体经营性建设用地入市亟须解决的几个问题

<正>随着国务院启动全国33个县(市、区)进行农村土地制度改革试点,集体经营性建设用地入市开始进入实质性试验阶段。如何建立健全农村集体经营性建设用地入市机制、理顺与现行国有建设用地市场关系、建立公平合理的增值收益分配机制等问题尤显突出。这些问题不仅直接关系到农村集体经营性建设用地能否顺利入市,更直接影响到我国农村土地制度改革的进程。如何正确理解集体经营性建设用地的概念根据大多数学者的观点,农村土地包括三大     

农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

近期关注

正财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》《暂行办法》对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范,适用于国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市改革试点县(市、区),有效期至2017年12月31日。《暂行办法》提出,在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的     

农村集体经营性建设用地租赁入市探索——基于“宜兴模式”的宏观思考

20年来,江苏省宜兴市在农村集体经营性建设用地租赁入市方面,探索建立租赁价格体系,探索实施公开交易制度,探索发挥规划引领作用,探索构建收益分配机制,探索健全全程监管制度,成效明显。基于宜兴模式的相关建议:以贯彻落实新修正的《土地管理法》为契机,深入推进农村集体经营性建设用地入市,加快构建城乡统一的建设用地市场;坚持按照农村集体经营性建设用地入市的条件,探索解决入市后遇到的各种理论与实践问题;进一步统筹协调,加快完善农村集体经营性建设用地入市相关法律政策。     

海城集体经营性建设用地入市试点调查研究

辽宁省海城市作为试点之一,其在农村集体经营性建设用地入市的主要做法有:按照相关规定及本地区实际情况确定了入市主体、程序及范围,构建了制度框架体系,进行了入市差别化的探索,完善了收益分配方式等。针对目前存在的集体经济组织成员不明确、缺乏城乡统一建设用地基准地价体系、抵押贷款等其他权利难以实现等问题,建议:(1)明确集体经营性建设用地入市主体与客体;(2)探索建立农村集体经营性建设用地价格体系;(3)进一步完善入市收益分配机制;(4)加强农村集体经营性建设用地入市监管。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

农户宅基地自愿有偿退出补偿机制设计——基于成都市郫都区的调查

随着城镇化进程不断加快,我国存在城镇建设用地需求增加与耕地保护的矛盾、农村宅基地闲置土地资源浪费问题,亟需解决。文章以成都郫都区为例,通过实地调查获取一手资料文件,利用案例和合作博弈分析方法阐释了郫都区现行宅基地退出补偿机制运行症结。研究发现,郫都区宅基地退出主要存在补偿范围未考虑宅基地资产(生产要素价值),补偿标准激励与约束效应不足,补偿方式相对单一且不利于人口多、原宅基地面积小的农户,退出农户就业创业的融资门槛高等问题。因此,宅基地退出补偿机制设计应从以下方面着手:调整法律政策机制,明确利益范围;引入市场机制评估退出补偿定价;重构利益分配机制,科学测算分配比例;建立评价反馈机制,提高宅基地退出补偿政策效应。     

农村集体建设用地入市浅析

<正>从1995年国家批准的第一个农村集体建设用地流转试点至今,农村集体建设用地入市改革已探索实践了20年,虽然尚未取得全局性、本质上的突破,但改革基本是沿着既定方向不断深入的。农村集体建设用地入市,无疑是我国土地政策的一项重大改变,其驱动力既有内生性,又有显著的外部性。农村集体建设用地入市的内生性第一,农村集体建设用地资源的封闭性,引发农民、集体经济组织和政府的利益冲突,影响     

“镇级统筹”新模式下的集体建设用地利用——北京市大兴区的探索与经验

<正>北京市大兴区开展全国农村集体经营性建设用地入市试点工作以来,不断探索农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股等方式,建立了"同权同价、流转顺畅、收益共享"的农村集体经营性建设用地入市制度。2016年1月15日,大兴区西红门镇40亩集体经营性建设用地2号地小B地块成功出让,成为当年北京市农村集体经营性建设用地入市首拍地块。北京市大兴区试点的一个重要特色是镇级统筹,即多个村组建镇级     

农村集体经营性建设用地“入市”思考

<正>2015年1月,中办、国办联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地"入市"、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村集体经营性建设用地"入市"(以下简称"入市")制度建设提出了明确要求。实践中,在中央提出"入市"之前,部分地区以及综合改革试点地区,已针对农村集体建设用地使用权流转的具体操作模式做出了积极探索。但调研发现,这些做法对"入市"与村镇转型及统筹区域发展的关系认识,     

集体经营性建设用地入市收益分配探讨

正农村集体经营性建设用地入市收益的分配,是"三块地"改革试点中的重要问题。而摸清农村集体经营性建设用地入市试点运行中收益分配状况,科学回答"谁来分、分什么、怎么分"的问题,对于形成可复制、可推广、利修法的经验具有重要意义。农村集体经营性建设用地入市收益分配困境入市主体认定难。按照改革试点精神,农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其土地所有权的农民集体,也可以是农村集体委托授权     

基于帕累托改进理论的农村集体经营性建设用地入市研究

[目的]为了贯彻落实乡村振兴战略,充分激活农村土地发展的经济动力,满足我国城镇化发展的用地需求,加快城乡融合发展,我国正在进行农村集体经营性建设用地入市改革试点探索,入市已成为优化配置农村土地资源,促进城乡用地统筹发展的重要途径。[方法]通过运用帕累托改进理论,深入分析入市前后政府、农民集体和投资者3类主体的利益变化,指出入市过程中仍存在的问题,尝试为推进农村集体经营性建设用地有效入市,凸显农村集体建设用地的市场价值,提高集体和农民收入等方面提出合理建议。[结果]农村集体经营性建设用地入市是符合帕累托改进理论的城乡融合发展的重要过程,是促进乡村振兴,实现农村经济达到帕累托最优状态的必经之路。[结论]明确和完善入市的主体、范围、市场机制和收益分配机制,协调好政府、集体和个人三者之间的利益关系,以期实现多方共赢。     

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市机制与路径创新研究——基于福建省晋江市的研究

当前乡村地区存在大量闲置土地,盘活农村存量用地成为乡村振兴的关键。分析了我国农村集体经营性建设用地入市存在的问题,结合晋江市农村集体经营性建设用地入市现状,对晋江市农村集体经营性建设用地入市提出具体的建议。     

浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响

现阶段,农村集体土地在经营管理中存在产权不明晰、征地利益分配不公等问题,严重阻碍了城镇化建设进程的推进。为此,十八届三中全会明确提出允许农村集体经营性建设用地入市。农村集体经营性建设用地是农村集体土地的一部分,此举不仅是农村集体土地入市的开端,也为农村土地改革的实施注入新活力。本文通过分析农村集体经营性建设用地入市的相关措施,研究农村集体经营性建设用地入市对城镇化进程的影响。这不仅能提高农村土地的资源配置效率,同时能弥补现阶段征地制度存在的内在缺陷,维护农民自身利益。允许农村集体经营性建设用地入市是农村土地改革的前端,也是加快城镇化进程的必要手段。与此同时,政府和市场也要注意农村集体经营性建设用地入市之后可能面临的挑战与风险,以确保城镇化建设的发展与落实。     

集体建设用地入市及其对房地产市场的影响

农村集体建设用地人市,构建城乡统一的建设用地市场,是我国社会经济发展的必然趋势,对我国房地产市场的均衡平稳发展有着重要意义.通过对现有研究和各地实际情况的分析,在总结农村集体建设用地人市概念和动因的基础上,分析了集体建设用地入市对于房地产市场的影响,得出了集体建设用地入市存在入市范围狭窄、持续性不能保障、破坏农村生态环境和尚不允许进入商品房市场等结论.从规划、供地和法律法规方面提出了合理引导农村集体建设用地入市的建议.     

论集体经营性建设用地入市对农村发展的影响

研究目的:分析集体经营性建设用地入市对农村发展的影响,为完善集体经营性建设用地入市试点及推广提出建议。研究方法:文献分析法、实地调研。研究结果:(1)集体经营性建设用地的合法存量并非源于法律授予,而是源于对既成事实的默许;(2)不均衡的集体经营性建设用地存量受到入市政策的刺激,将脱离集体经营性建设用地设置的初衷,再加上耕地保护政策的限制,两者共同挤压了农村产业发展的用地空间;(3)多种农地利用政策的交互作用将会导致不同的农地政策在落地时出现目标冲突,进而影响农村土地的实际利用。研究结论:应在集体经营性建设用地全面入市之前厘清存量差异的均衡办法、使用权价格形成机制,简化集体经营性建设用地入市所承载的多元目标,从而使集体经营性建设用地更好的服务于新时代农业农村的发展。     

农村集体经营性建设用地入市改革：回顾与展望

经过多年实践探索,农村集体经营性建设用地入市试点改革取得显著成效,2019年新修订《土地管理法》明确农村集体经营性建设用地可以直接入市交易,在法律层面为农地入市扫清了障碍。文章通过回溯农村集体经营性建设用地入市的发展历程,分析不同试点地区探索农地入市的做法、亮点,总结试点地区的经验与成效,分析当前全面推进农地入市改革面临的困境。同时尝试从出台配套细则、推进宅基地制度和征地制度改革、制定土地增值收益分配制度、加快村庄编制规划等方面,探索农村集体经营性建设用地入市改革的未来发展路径。