集体建设用地整备制度下的土地资产权益实现——以广东省佛山市南海区为例

正据调查,广东省佛山市南海区农村集体经营性建设用地面积为171.37平方公里,占全区土地总面积的15.96%。大量集体建设用地分散在全区2304个农村集体经济组织名下,这种所有权主体模式与现代规模化产业方向和城市集聚发展的用地模式难以匹配。同时,南海区产权交易平台数据显示,2010年～2015年,南海区工矿仓储用地的73.95%和商服用地的72.28%来自集体建设用地,农村集体经营性建设用地对于南海经济社会发展意义重大。如何解决集体建设用地量大分散、利用低效以及农民集体各自为政的问题,降低土地的统筹     

关于创设国有划拨留用地经营权的探讨——以广东省佛山市南海区为例

正国有划拨留用地是一种特殊的征地安置方式,在国家依法征收农村集体土地时,按征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织,用于保障被征地农民生产生活的建设用地。目前广东省佛山市南海区集体建设用地面积约250.7平方公里,占全区建设用地的46.7%。其中,留用地约11.3平方公里。为了推动国有划拨留用地的流转,南海区大胆尝试,积极创设国有划拨留用地经营权。笔者拟从理论、实践两个层     

对土地整备市场化运作机制的思考——以广东省深圳市为例

<正>为更好地解决土地资源供需矛盾,2011年广东省深圳市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》,明确了土地整备的主要内涵:立足于实现公共利益和城市整体利益的需求,综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式,把零散用地进行整合,进行土地清理及土地前期开发,并统一纳入土地储备范畴。如今,土地整备已成为深圳市推进土地二次开发的重要手段,是优化城市空间结构、提高土地利用效     

宅基地制度改革的方向及思路——基于广东省佛山市南海区的改革实践

正从乡村振兴促进要素流通的要求来看,宅基地制度改革的关键点是放活宅基地使用权,其核心内涵是对公平和效率的总体把控和平衡协调。广东省佛山市南海区在全面开展农村地籍调查的工作基础上,遵循兼顾效率与公平原则,结合本地区民营经济高度发达、集体土地租赁市场活跃、区位交通优势明显的特点,深入探索宅基地制度改革的南海实践方向,极大地丰富了改革内涵。以"两区分一转换"为主要特征的宅改模式     

农村集体土地发展权法律制度的构建

现阶段,由于社会的进步经济的发展,各地城市化发展建没加快,政府对土地的需求也逐渐增加。在现行的土地政策下,农民由土地而派生的利益得不到保障,所以引发了许多地方政府与农民之间的利益冲突。而农村集体土地发展权的构建可以有效解决这一现实矛盾,因此,具有十分重要的意义。本文概述了农村集体土地发展权,并对农村集体土地发展权设立的必要性和可行性进行了科学的分折,深入研究探讨了构建农村集体土地发展权法律制度的路径。     

对农村集体土地征收补差的一些思考——以沙坪坝西部片区为例

实施征地补差是为了依法、和谐、高效推进农村集体土地征收工作,有效维护被征地农民合法权益和社会稳定的重大举措。本文通过对重庆沙坪坝西部片区征地补差工作背景、方法、实施情况的调研,在深入分析推进过程中存在问题的基础上,提出做好此项工作的合理化建议。     

乡村振兴背景下的农村综合改革及启示——基于广东省佛山市南海区的实证调查

2013年以来,佛山市南海区根据中央、广东省的统一部署,开展了以保障村(居)民利益为前提,以提高城镇化质量为目标,以深化集体产权制度改革为主线的改革,在集体经济组织成员资格界定及固化股权、引导集体经济组织转型改制、构建城乡统一的土地市场体系、完善基层治理等重点领域进行大胆探索、先行先试,形成了一批对广东乃至全国具有可复制、可推广的经验做法,有力地推动了该区城乡融合发展,形成了城乡共同繁荣发展的良好态势,也为广东的乡村振兴贡献了"南海智慧"。     

建立农村集体土地使用权流转制度的思考

建立农村集体土地使用权流转制度的思考陈士章杨福盛李绪祚１９９０年３月，邓小平同志和几位中央负责同志谈话时，把发展农业适度规模经营上升到我国社会主义农业改革和发展的“第二个飞跃”的战略高度来认识，农业适度规模要求土地适当集中和集约经营，这需要经历一个非...     

新生代农民工心理特征与管理策略——以广东省佛山市南海本田事件为例

近期在珠三角等沿海地区集中爆发社会管理和劳资关系事件的主角均为新生代农民工。在我国转变经济发展方式和人口供求变化的大背景下,通过多维度了解新生代农民工的心理诉求、群体特征和所面临的困境．在分析影响他们就业能力和利益诉求的根本因素的基础上,提出建立动态向上的人力资源管理循环链的企业人力资源应对策略,可以提高解决当前农民工问题的针对性。     

农村集体建设用地入市对农户收入的影响 ——基于广东省佛山市南海区村级层面的实证分析

研究目的:根据广东省佛山市南海区185份村级集体经济组织调研数据,分析集体建设用地入市是否带来农户收入的增加,实证研究农户增收的关键影响因素,给中国其他集体建设用地入市试点提供参考。研究方法:统计分析方法,多元线性回归。研究结果:1992—2016年,南海区集体建设用地入市交易带动了集体经济发展尤其是农户收入水平的提高。农户人均可支配收入由3774元增长至25909元,其中人均分红收入由520元增长至5346元;集体工业化程度、集体建设用地入市价格及收益分配比例对农户收入均具有显著的正向影响;其他变量中,与区中心的距离对农户分红收入具有显著负向影响;集体固定资产投资、是否建立集体资产交易平台对农户纯收入具有显著正向影响。研究结论:集体建设用地入市的基本前提是要清晰界定的规模化产权、公开透明的交易机制,同时需要在空间地理位置较好,产业集聚程度较高,工业化程度较高的村集体积极开展集体建设用地入市,才能真正实现盘活集体存量用地、显化集体土地资产、增加产权收入。     

农村集体土地使用权会计核算——以广州市农村集体建设用地使用权流转为例

农村集体土地使用权流转业务的财务管理强调基层民主决策、民主管理以及交易的公开性,保证流转收益分配的合法性。本文以广东省广州市农村集体建设用地使用权流转为例,研探农村集体土地使用权出让、出租,以及以土地使用权合作建房、对外投资等业务的财务会计核算。     

农村集体土地征用中的增值收益分配——以浙江省RA市为例

本文通过对浙江RA市的实证分析发现，不同用途的农村集体土地转为国有建设用地后，政府与农民集体间的增值收益分配相差悬殊，根本原因在于，不同用途的农村集体土地征地补偿不同，在其转为同样用途的国有建设用地后却以同一价格出让。这种做法表面看起来合理，实质上却损害了农民集体的利益，侵犯了集体土地所有权。     

全面落实科学发展观扎实推进新农村建设——广东省佛山市南海区加快社会主义新农村建设探索

广东佛山市南海区地处珠三角腹地,紧邻广州。毗邻港澳,面积1073．8平方公里,辖6个镇、2个街道,共有224个行政村,1774个村民小组,户籍人口112万（其中农村人口78万）,流动人口81万。2006年地区生产总值950亿元,地方财政一般预算收入45亿元,城乡居民储蓄存款突破1000亿元,总量居全国县级首位。在2006年全国综合实力百强县（市、区）排名中,南海位居第五。近年来,南海区全面贯彻落实科学发展观,     

关于我国农村集体土地征收制度有关问题的思考

土地作为一种特殊的稀缺性生产要素,是一个国家经济社会生态发展的基本载体。党的十八大提出,要加大统筹城乡发展力度,推进城乡发展一体化。在我国工业化、城镇化进程中,必然要对土地资源进行重新配置,无论是产业结构的调整、人口的集聚,还是基础设施建设,都需要新的土地资源。同时,土地资源合理配置也是农村城镇化、农民市民化和农业现代化的基础,只有将农村利用效率较低的土地集中规模开发利用,才能使农民摆脱土地的束缚,向城镇地区转     

农村家庭子女教育投资的实证分析——以广东省为例

本文通过对广东省446个农村家庭的问卷调查发现,农村居民对子女教育的投资动机不尽一致,农村家庭的子女教育支出负担相对较重,教育相关政策的落实效果不容乐观,农村居民对子女的教育投资不仅面临风险约束,而且存在投资支出的结构性偏差。投资意愿作为影响农村居民对子女教育投资水平的先决变量,会受到多种因素制约。本文基于Logit和Probit模型的实证结果显示,家庭在校子女数量与农村居民的教育投资意愿呈现显著的负向关系,自愿性教育支出主导型家庭比强制性教育支出主导型家庭表现出更强的教育投资意愿,家庭收入水平以及对教育支出投资性质的认知程度对农村居民的教育投资意愿具有显著的正向影响。与预期不同的是,农村居民对子女将来就业的担忧并未削弱其对子女教育的投资意愿。     

农村集体土地物权体系的构建

从集体土地使用权特性进行分析，我国农村集体土地使用权不是一般意义上的用益物权。借鉴英国地产制度和我国国有土地使用权出让和转让制度，作者今提出我国集体土地物权体系的构建应以土地使用权为核心的观点。     

关于我国农村集体土地制度改革的思考和建议

农村集体土地产权制度不完整是解决"三农"问题面临的最大障碍,农民增收难、"农民工闲置"、"民工荒"、征地矛盾突出等,已成为当前发展和稳定的最大瓶颈。农村土地产权制度和土地征收制度,是农村经济突围、城乡经济和谐发展的核心和关键,是社会管理升级的大文章。要加快构建适应社会主义市场经济体制要求的现代农村集体土地产权制度,明晰健全农村集体土地权能,建立合理有序的城乡统一的土地市场;加快按照"被征地农民生活水平有提高,长远生计有保障"的要求推进征地制度改革;加快按照"把监管和服务抓起来、把权利和责任放下去"的原则改进征地工作机制。     

黄河三角洲地区农村集体土地流转问题研究——以东营、滨州市为例

通过对黄河三角洲地区农村实体调查研究,了解黄三角地区农村集体用地流转现状,并对其存在的问题进行调查分析,最后,有针对性地提出健全黄三角地区农村集体土地流转市场机制的对策。