住宅建设用地使用权到期的续期对象界定问题研究

《物权法》提出住宅建设用地使用权期届满后自动续期的法律制度,但是并未对住宅建设用地使用权到期续期对象这一关键核心问题进行明确,致使学术界关于续期对象这一问题存在着住房套数、房屋面积以及住房套数和房屋面积相结合等诸多争议。在对已有学术观点进行评价的基础上,提出应以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象,并从权利性质与功能、可操作性和公平性3个角度论证该观点的科学性和合理性。鉴于家庭拥有多套住宅可能存在着建设用地使用权到期时点不统一、分布于多个不同城市、类型多种多样等诸多情形,深入探讨了以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象可能遇到的深层次问题,并针对性地提出了相应的对策与建议。     

商品住宅建设用地使用权续期问题再思考

<正>2016年11月,中共中央、国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,并提出:"研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。"该项规定回应了当前社会关切的商品住宅建设用地使用权到期问题。众所周知,现行法律对商品住宅用地期限届满续期问题,仅规定"自动续期",但对续期是     

居民住宅建设用地使用权续期意愿分析

2016年温州住宅建设用地到期续期事件引起社会广泛关注,住宅建设用地使用权续期问题的法律解决方案被提上日程。由于续期制度的作用对象为居民,应当尊重居民对续期制度的意愿。文章从居民的角度出发,探究居民对住宅建设用地使用权续期制度的态度,分析住宅建设用地使用权续期制度制定过程中可能存在的问题并提出对策建议,为将来建立住宅建设用地使用权续期制度提供参考。     

住宅建设用地使用权期限届满续期对住宅拥有者福利影响

住宅建设用地使用权期限届满续期是我国土地公有制下的一个非常具有中国特色的社会问题,基于城市土地国有的法律制度、土地使用权出让合同的法律效力以及地方财政收入可持续性的实际需要等原因,研究认为,住宅建设用地使用权期限届满应当实行有偿续期。然而,住宅建设用地使用权期限届满有偿续期会涉及到一些关键要素的界定,诸如有无免费续期面积、是否采取超面积加成征收的惩罚措施、续期费用缴纳标准、续期费用缴纳方式等,这些关键要素的确定在制度上的不确定性势必会对住宅拥有者的福利产生或轻或重的影响。基于阿马蒂亚·森的可行能力理论,从个人权利、经济状况、生活状况、心理活动这四项功能性活动,深刻剖析住宅建设用地使用权期限届满有偿续期对住宅拥有者福利影响的维度,据此,从明确住宅建设用地使用权期限届满续期后享有的各项权利、科学制定续期缴费标准测算方案、合理划分土地出让期内建设用地使用权增值收益、加强续期制度顶层设计等方面提出了针对性的对策与建议。     

非住宅建设用地使用权续期问题研究

<正>当前非住宅建设用地使用权到期后的处置规定散见于多部法律法规,总结涉及相关条款的规定如下:到期前一年由土地使用者申请续期;予以续期的签订土地使用权出让合同,交缴土地使用权出让金;申请续期或根据社会公共利益需要收回该宗土地不予续期的,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得;土地使用者交还土地使用权证,及时办理注销登记(《物权法》规定出让人办理注销登记),登记机构收回建设用地使用权证。本文将就未申请延     

也谈住宅用地使用权续期问题

<正>2016年11月4日,中共中央、国务院印发了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出"要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期"。这是对房产作为城镇居民重要财产权的充分肯定和严格保护。70年使用权的规定需要改革"有恒产者有恒心,无恒产者无恒心"。完     

住宅建设用地使用权期满续期问题的思考

随着全国首例住宅续期问题的出现,住宅建设用地使用权期满如何续期引起很大的争论,成为急需解决的问题。根据相关法律法规的规定,讨论了住宅用地的规定年限少于法定最高年限和住宅用地的规定年限为70年的两种情况下的住宅建设用地使用权期满续期问题,主要观点是无偿自动续期。同时,谈及非住宅建设用地使用权期满应该有偿续期。     

住宅建设用地自动续期的逻辑变换及方案形成

研究目的:以"法理逻辑—政治逻辑—新法理逻辑"变换为线索,探索自动续期的理论及方案。研究方法:文献分析法、比较法和多学科综合法。研究结果:申请续期是现行土地出让制度的法理逻辑的必然要求,《物权法》刻意将住宅建设用地自动续期与非住宅建设用地申请续期分别开,其背后的逻辑是引入住宅建设用地续期这个法律问题的政治解决方式,今后自动续期方案的设计也因此须循入政治逻辑的轨道。研究结论:自动续期是《物权法》赋予住宅建设用地使用权人的法定权利,其要旨是不以谈判、合意和缴纳对价作为续期要件。住宅建设用地期间届满后,除公共利益原因外,使用权人可以自行持相关证件到权责机关办理新一个期间的建设用地使用权登记,但自动续期生效后,住宅建设用地使用权人应当依法缴纳年金。为降低制度实施成本,年金应以房地产保有税附加的方式,按一定比例"钉"住房地产保有税,搭上未来房地产税征收体系的便车。随着在国有土地之上赋权于民的新、旧法理逻辑的更替,自动续期将以润物无声的方式,实现对现行土地使用权出让制度框架的重大变革与修正。     

浅析土地使用权到期后续期的相关问题

<正>国有土地使用权到期后的续期问题,一直备受社会各界关注。在法律上,最早的相关规定是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,之后,1995年颁布的《城市房地产管理法》和2007年颁布的《物权法》都对国有土地使用权期限和续期作了进一步完善。法律法规规定的主要内容是:国有土地使用权出让最高期限为,居住用地70年,工业、教育和文化等用地50年,商业用地40年;工业用地和商业用地土地使用权     

"自动续期"不等于无偿使用

2007年10月1日起实施的<物权法>第149条中规定: "住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期"(以下简称"自动续期").这一规定给了人们无限遐想,也引起了一些争论.如有的人认为,自动续期就等于不再经过批准,只要房子不倒就可以无限期使用;还有的认为,自动续期就是不需要再缴纳延期使用土地的出让金等费用了;更有部分开发商出于营销目的,宣扬认为自动续期就等于无限期使用,购买了一套房子就等于永久拥有一块土地,等等.从我国土地使用制度改革的实践和管理实际来看,以上理解具有很大的片面性.     

对土地使用权续期问题的思考

正在土地出让制度确立20多年后,由于顶层设计的先天缺陷,部分早期出让的建设用地使用权已经出现了到期的问题,"温州困境"就是其中的典型代表。早在2011年,青岛就有两个小区由于历史原因出现土地使用权续期无解的问题,此后,深圳、新疆克拉玛依、四川、重庆等地也相继出现了类似的问题。由于温州采取按市场评估价格重新征收土地出让金的续期做法争议较大,引起了中央对这一问题的重视。近期,国土资源部和浙江省国土资源厅已     

建设用地使用权续期情况探析——基于浙江省温州市的实践

<正>2016年4月,浙江省温州市部分市民因房屋的土地使用年限到期或即将到期,面临要补缴数十万元土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发关注和热议。实际上,不仅仅只有住宅用地,包括商服用地和工业用地在内的各类建设用地中都有面临使用权到期的土地。在现行法律中,这些土地的使用权期限是如何规定的?到期以后又将如何处置?处置中应遵循什么原则?本文将就这些问题进行逐一分析。关于土地使用权年期设定的规定     

基于收益还原法的住宅用地使用权续期定价模式研究

本文以土地使用费的内涵分析为切入点,运用马克思地租理论分析了我国土地定价的发展历程和趋势;以此为基础,从制度层面提出了城镇住宅用地使用权续期定价模式的框架,并以此为依据,着重分析了收益还原法在住宅用地使用权续期定价中的运作过程,为土地使用权续期定价体系的完善与发展提供了新的思路与方法。     

住宅建设用地使用权期限届满有偿续期之争——兼及与农村宅基地使用权的对比思考

温州市20年住宅建设用地使用权期限届满的高价续期事件引发了全社会的关注。为了使讨论者之间能够达成最低限度的共识,需要预设并最终确立一定的讨论规则,从"遵守法律——遵循良法"的法治基本逻辑线条出发,应当相应地遵循"依据优先——遵效果优先"的讨论规则。即在各种讨论者的意见中,有法源依据的意见应当优先被采纳;如果多种意见均有法源依据作为支撑,那么能够取得最优实施效果的意见应当优先被采纳。"有偿续期"方案存在着至少一部法律和一部行政法规的依据基础,应当作为优选。同时,能够使绝大多数城市居民可接受的"低价"有偿续期方案,更该作为优选中的优选。虽然对比农民宅基地使用权的无偿续期理由确实具有一定的说服力,但在现有法源依据修改之前,还是需要遵循低价有偿续期的方案。     

住宅建设用地使用权续期方式探索

由于《民法典》出台之前的立法空白,各学者对住宅建设用地使用权的续期方式一直争议不休,主要有有偿和无偿两种观点。这两种观点对法条中的“自动续期”通过文义解释和历史解释产生不同的理解,也对哪种方式才符合我国土地公有制,并且符合居民的需求有着不同的见解。《民法典》第359条用的表述依旧是自动续期,但规定续期费用“缴纳或者减免”。由此可见,立法目前更偏向于有偿续期,但是有偿、无偿两方争议已久,若完全倾向于支持有偿的一方,会让持有无偿观点的人一时难以接受。为了既缓解居民的抵触情绪,又综合两种观点的优点,采取一定方式进行附条件有偿续期更符合现状。     

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。     

住宅建设用地应有偿续期

近日,上海土地交易市场拍卖预申请须知中关于土地出让期限届满后出让人收回并补偿相应残余价值的规定被媒体报道后,住宅建设用地使用权的续期问题再次成为社会关注的热点。众所周知,2007年颁布实施的《物权法》明确     

土地使用权抵押期限如何设定

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登…     

抵押权行使期限应取决于主债权履行期限

正甲公司向乙银行借款1000万元,以其所有的土地使用权作为担保,并在其上设立抵押权,该抵押权受法律保护的期间如何判断?解答实践中,一些公司提出个别地方办理不动产抵押登记,需要抵押权人和抵押权确定一个"抵押期限",依此确定抵押权的权利行使期限。如果在办理登记时确立的"抵押期限"到期后,抵押权人和抵押人应当到登记机构来办理变更登记,即办理抵押权"续期"。那么,是否必     

集体经营性建设用地流转仍需制度持续给力

在土地集体所有的性质不变的前提下,从集体经营性建设用地使用权流转的方式来看,按照"顶层设计",与其他的土地使用权流转一样可以采用"租赁、转让、抵押"的方式。按照这一理念,甚至也可以采取与土地承包经营权流转一样的股份化方式,即允许集体经营性建设用地使用权折价入股公司或者设立集体经营性建设用地使用权信托(土地信托)。这即是一种以市场化为导向的资本化流转方式。不过,集体经营性建设用地真正要采取上述的资本化流