夹层融资:看起来很美

从2003年央行颁布“121号文件”开始,政府所实施的一系列行政、经济手段,使地产商体会到了资金告急的味道。与此同时,房地产信托由于其融资形式的多样化和灵活性,迅速为开发商融资开辟了新路。公开的数据显示,截至2005年第三季度末,房地产信托融资总额达353.76亿元,但由此也引发了前所未有的种种风险。因此,2005年9月,银监会出台“212号文”即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,房地产信托贷款控制进一步趋严。当业界普遍认为房地产融资将会进入低潮之际,一种介于股权和债券之间的“夹层融资”方式从欧美等发达国家传入中国,并以十分迅速的发展态势在国内生根发芽。2005年12月,“联信?宝利”7号的正式发行成就了国内首个夹层融资案例。作为一种融资手段,“夹层融资”为何被称为地产商的救命稻草?其背后蕴藏的商机和风险又有几何?     

安检5类信托——房地产类信托产品

房地产类信托产品在目前已发行的信托产品中最为普遍。尤其是当2003年9月中国人民银行下发121号文件之后，商业银行不能再对四证（土地规划许可证，国有土地使用证，建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）不齐全的房地产项目发放贷款，导致全国很多房地产开发商的建设奖金短缺，一时间信托投资公司门前车水马龙，登门借款的开放商数不胜数，     

房地产信托火爆的背后

一边是房地产信托的火爆,一边是监管层对其风险的关注,如何控制风险,是投资人必须谨慎对待的事项。11月7日,银监会发布的通知给火热的房地产信托市场提了一个醒,通知警示信托公司不得违规操作,放大行业风险。而在此之前,这一市场确实火爆得异乎寻常。     

房地产信托——新时期的融资奶酪

一、房地产业资金链条遭遇严峻考验近年来,房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖。从2003年的“121”号文件,到2004年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20%提高到35%以上、“8·31”大限、央行加息,进入2005年,温家宝总理在《政府工作报告》中强调“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”,接着就有了3月的上调住房贷款利率、4月的国务院稳定房价的八点意见、5月的七部委新政,房地产行业遭遇前所未有的财政、金融、供求等全方位的调控“关怀”。在这种严峻的形势下,房地产资金链条必然承受多重生死考验。1、银根缩紧,釜底抽薪…     

房地产融资捷径——“壳”之路

自2003年6月至今,中央接连不断地出台“金融新政”和“土地新政”对房地产业进行降温,使项目开发自有资金门槛提高到35%以上,让房地产商感受到了近年来最严峻的资金“寒流”。企业纷纷寻找最简捷、最有效的融资途径来解决资金问题,房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式已成市场必然,其中“上市融资”日益成为众多有实力的房地产运营商关注的“焦点”。直接上市(IPO)或“借尸还魂”就上市而言,按照运作方式不同,可以分为两大类,一类是设立股份公司直接上市(IPO),另一类是“买壳”(或借壳)上市。对于IPO,是将有限公司整…     

以鲜明的政策取向实施有效调控

一、政策须完善配套,调控要加强改善我国房地产业的宏观调控,自2003年国务院“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号文)发布以来,已经     

易宪容:房地产宏观调控重点仍应落在银行信贷上

中国社会科学院金融研究所专家易宪容日前撰文指出,管住银行信贷当然是点到了房地产市场的死穴,而且相当多的调控文件都强调了管住银行信贷的重要性。但他同时指出,目前的效果还不理想。从国家统计局的数据可以看到,尽管今年以来国内房地产宏观调控的力度不小,但是进入国内房地产市场的资金仍然在快速增长。填补房地产开发商自有资金增长下降及个人住房预售为负增长的漏洞还有余。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产投资市场,而且增速大于上年的4倍以上?这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险,也不是…     

信贷新政下房地产企业融资策略之我见

2003年6月13日,央行颁布了121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着房地产信贷调控的新政正式启动。121号文的下发引起地产界掀起了关于如何在信贷新政下筹集企业发展所需资金的广泛深入的讨论。本文结合我国房地产的发展现状以及融资现状,提出一系列解决我国房地产企业融资困境的策略,希望能够对我国房地产业如何破解融资困境、稳步健康发展起到一定的实践指导作用。     

国务院2003年18号文件:房地产业历史性里程碑

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)文,明确指出,“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,这是继《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)发布五年来,国务院首次充分肯定了房地产业在国民经济发展中的政策地位,这对于实现房地产市场的持续健康发展和全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化建设有着十分重要的意义。房地产是否过热?有没有泡沫?有的甚至说2002年是“房地产业的冬天”。近两年这些问题一直争论不休,在房地产市场快速发展的过程中,的确…     

房地产信托、投资基金与REITs

自2003年央行“121号文件”以来,不少房地产开发企业日益陷入资金匮乏的窘境。如何拓宽我国房地产开发企业的融资渠道成为当前业界关注的焦点。在这种背景下,国内许多学者将目光投向房地产投资信托(REITs)。但是在当前这类众多的研究成果中,我们发现有相当一部分研究存在基本概念上的错误,混淆了房地产信托计划、房地产产业投资基金和REITs。本文将从三者的定义和特征出发,明晰三者之间的联系和区别,在此基础分别描述三者在我国房地产市场中的发展情况。     

认真学习18号文件,充分认识房地产市场发 展潜力

如何贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称“18号文件”)谈几点意见,主要谈四个问题。一是“18号文件”出台的背景;二是“18号文件”有哪些新的突破;三是房地产市场的发展潜力;四是如何贯彻落实“18号文件”。最后再说一下房地产企业如何把握形势、谋求发展。     

开发企业税收新变化

今年第一季度,国家税务总局为加强房地产开发企业所得税的征收管理,规范房地产开发企业的纳税行为,下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)(以下简称31号文),追溯至今年1月1日起执行,替代2003年度国家税务总局下发的国税发[2003]83号文(以下简称83号文)。31号文从多个方面对83号文进行了补充、修改和完善。这些都使房地产开发企业所得税的计算缴纳等发生了较大变化,归纳起来主要有四个方面:     

海外保险资金投资地产的解决方案

最近的一则消息挑动了各拥超过6万亿元规模的保险、信托两大行业的敏感神经。泰康人寿斥9.68亿元巨资认购"中信-聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划",投向总建筑面积157万平方米天嘉湖二期项目的建设。这是关于险资运用细则"13条新政"问世之后,保险资金以认购信托形式投资房地产的首例。     

监管大战影子银行 强调防范理财信托业务等风险

<正>随着一份在市场中广为流传的国办107号文,影子银行的风险问题再次成为市场的热点。虽然截至发稿时仍然不能证实该份文件的真实性,但巧合的是,银监会昨日召开的监管工作会上首次将理财、信托、小额贷款公司和融资性担保公司相提并论,指出要特别防范四种业务风险。这使得传闻平添了一份"确凿"的味道。近日,银监会召开的2014年全国银行业监管工作会议明确了2014年的银行业监管工作重点。在谈到切实防范和化解金融风险隐患时,会议提出,对于理财业务,要建立单独的机构组织体系和业务管理体系,不购买本行贷款,不开展资金池业务,资金来源与运用一一对应。而对于信托业务,会议强调,要回归信托主业,运用净资本管理约束信贷类业务,不开展非标资金池业务,及时披露产品信息。     

宏观调控效果显著但房地产业的健康发展仍需科学引导

一、从企业层面看今年以来的宏观调控在房地产行业的积极影响及其成效今年4月份以来,国务院围绕土地、信贷两个关键环节,采取了一系列措施,及时、果断地对房地产等过热行业实施宏观调控。这些措施直接影响到企业层面,主要体现在五个方面。一是市场准入门槛提高。4月27日国务院发出通知,要求房地产开发自有资金比例由20%提高到35%以上,比央行121号文件的规定提高了五个百分点。二是清理违规项目。同一天国务院办公厅下发38号文,要求对所有在建、拟建项目进行清理、审核。三是严格土地管理。4月29日国务院办公厅发出了开展土地市场治理整顿的…     

地产金融:乱局开启新时代

伴随中国楼市黄金时代的结束,另一场地产金融盛宴悄然开启。这也是一个有充满战略远见和充斥阴谋的市场。销售冠军排名战的明争暗斗,保险机构为代表的“野蛮人”入侵山雨欲来,股权纠纷中欲说还休的杯葛以及政策调控从抑制到鼓励的鲜明转向,房地产金融创新一片乱局,但情绪已经在酝酿。随着房地产行业的商业模式变化、金融行业“混业经营”以及产融结合的推进,房企金融战略的升级将成为趋势。中国房地产一直都缺少长期资金支持,像银行贷款一般1~2年到期,信托     

地产融资应“收”、“放”并行

房地产业是资金高度密集的行业,近年来它的高速发展离不开金融的支持,但同时,由于融资渠道的过于单一,其金融风险问题也凸显出来。前不久央行发出的收紧房贷的通知(银发121号文)就是一个明确的预警,不仅如此,在最近国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文)中,也整段强调了房贷的监管问题,由此,地产金融的发展瓶颈已经成为不可回避的现     

国有企业增加自有资金办法

<正> 国家经贸委《关于在若干城市试行增加国有企业自有生产资金办法的通知》中强调,增加国有企业自有生产经营资金要坚持企业自补为主,国家在所得税、信贷政策上给予鼓励的原则。企业要严格按照“优化资本结构”     

我国房地产金融政策一览

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资基金模式浅谈

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。