人口老龄化对房地产市场刚性需求影响研究

近10年来来,受房地产市场巨大的经济利益推动,房地产经济呈现出持续走热的态势。国内专家学者认为,未来我国房地产市场刚性需求将会走入持续上升的认识误区,进而提出了人口老龄化对我国房地产市场需求不容小觑的观点。将从实际数据出发,定性和定量分析人口年龄结构对我国房地产市场刚性需求的影响。为我国房地产市场提出相关的政策建议。     

我国房地产市场的供给需求分析

次贷危机产生后,对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据,对我国房地产市场的需求和供给现状进行了分析,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地产市场在供给条件有限的情况下,真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价大幅上涨的原因。目前,国内受到“买涨不买跌”的思想的推动,我国房价向理性回归,但仍偏高。因此,需要政府采取宏观调控手段,并规范房地产市场运作．保证房地产市场健康发展。     

中国房地产市场“限购政策”研究——基于反需求函数的理论与经验分析

为了研究中国房地产市场的限购政策对经济的影响,本文首先进行了一般经济学分析;接着参考H. Youn Kim(1997)的基于数量的反需求函数体系,并结合房地产市场的特点重新构建了反需求函数;然后在福利分析的基础上,应用几乎理性需求函数,并结合2007～2011年全国、北京、上海的经验数据,定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化。研究结果显示,房地产限购政策会破坏其他消费市场的均衡;限购政策下的刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失,但全国、北京、上海的福利损失结构因房地产需求类型而异。     

我国楼市房价过高的原因及对策

文章从供给侧与需求侧求两个角度分析了我国房价过高的原因.经过逻辑推理以及相关的数据论证,文章认为,土地垄断是推高房价的根本原因;刚性需求对房价起到了基本的支撑作用;投资性需求主导了房地产市场的行情.本文认为,通过地票制度,盘活存量的工业用地,可打破现有的土地供给瓶颈进而可以缓解目前我国房价过高的问题.     

利率的房地产需求效应分析

基于房地产具有投资品和消费品的双重属性,采用戈登模型和跨期消费模型分别分析利率变动对房地产投资型需求和自住型需求的影响,研究结果显示：利率对投资型需求的影响效果受房价预期涨幅限制,而利率提高也确实会抑制部分自住型需求。同时,在理论分析的基础上结合近年来房地产市场实际表现,指出当前条件下利率调控效应的局限性：投机氛围严重的房地产市场下,利率的调控效应并不明显。     

每月核心经济指标

欧美债务困局难解,全球经济复苏乏力,短期衰退风险犹存。中国投资及消费增速持续回落,未来经济仍面临下行压力。外部需求回暖,微刺激政策陆续出台,外贸形势有望获得改善。消费者信心指数仍有起伏,采购经理人指数低位企稳,显示经济走向稳中有升,但仍然存在不确定性。房地产市场调控政策依然强硬,刚需仍在观望,房屋销售价格短期难有大起大落。人民币汇率贬值预期上升,5月外汇占款增幅急速下滑。     

当前房地产形势浅析

从目前各种因素分析，住房市场交易量回升趋势已比较明显，表明各种政策效果已明显显现.但作出房地产市场全面回暖和复苏的判断还为时过早，当前房地产市场回暖的基础尚不稳固。主要表现是：     

浅谈房地产投资中的几个理论问题

一、房地产的供求特性 由于房地产周期较长，从立项到竣工交付使用一般至少在两年以上，因此，房地产的供给往往滞后于需求。繁荣初期阶段，面对市场上房地产需求的上升，开发商往往以目前的房地产市场的销售状况和销售价格为决策依据，期待市场保持长期繁荣，总有巨大的开发利润。房地产价格增长幅度越大，开发商的预期偏差越大。     

基于正需求曲线房地产市场价格分析——对高房价的一种解释

本文先根据房地产商品的特殊性推导出了房地产市场正的需求曲线。然后在房地产市场存在正需求曲线的情况下，用均衡分析的方法，探讨了中国房地产市场的高价位与市场供给和需求的关系。得到了中国房地产市场在正需求曲线的情况下房价短期不稳定和长期上涨的特点及其解决之道。     

房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析

房地产市场由消费市场与投资市场两个部分组成,房地产泡沫则产生于房地产投资市场中。房地产泡沫形成的核心问题不在于是否存在着传统分析中提及的房地产投机现象,而在于投资市场中形成的虚拟需求是否有消费市场中形成的真实需求作为基础。     

房地产周期的影响因素和形成机制

一、影响房地产周期的内生与外生因素（一）市场供求矛盾房地产市场供求矛盾是房地产周期产生的直接原因,房地产供给与需求关系的变动过程可视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用的过程。市场供求矛盾最终反映在房地产投资的变化上,投资规模的大小,会造成房地产投资走向的扩张或收缩,使房地产经济发生周期性的变化。（二）价格预期     

09房市浴火锤炼

2008年，房市由供不应求向有效需求不足深度转变 2007年9月27日央行、银监会联合出台旨在抑制、打击投资（投机）性购房的“房贷新政”以后，房地产市场便开始了由高度卖方市场向买方市场转化的深度异变。进入2008年，房地产市场明显由供不应求向有效需求不足深度转变。尤其2008年下半年来，受美国次贷危机引发的全球金融危机及其衍生的经济危机影响，房地产市场更加速异变，房价进一步向下深度调整。消费者进一步观望乃至弃购，房价预期继续下行，市场成交清淡，房地产价格战在全国各地开打。     

从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议

2004年,国务院首次把土地政策定位为国家最重要的宏观经济管理手段之一,把国土资源部定位为宏观管理部门。这一切改革使得人们对土地政策的制定和执行开始了激烈的讨论。我们从我国土地市场的特定环境分析出发,运用西方经济学理论,从房地产市场的角度对我国的土地需求进行了研究和分析,并在此分析结果的基础上,为政府制定以需求为主导的土地供应计划和宏观调控政策提供参考。     

房地产信贷对住房价格影响的研究

自1988年房改以来，我国的房地产市场迎来新的时代。由于城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对住房的刚性需求得到了爆发式的释放。房地产市场的发展不仅关系到国家经济的兴衰，更关系到人民的生活品质。在我国，个人按揭贷款占居民长期贷款的80%以上。我国房地产开发企业资金来源渠道比较少，因而房地产信贷也是房地产开发企业的主要资金来源之一。因此，房地产信贷直接影响房地产市场供给和需求，与房地产价格的波动有着密切的联系。通过研究得出结论：在短期，房地产信贷主要通过影响房地产需求方来影响住房价格；在长期，房地产信贷与住房价格存在均衡关系，并且房地产信贷是住房价格上涨的直接原因之一。     

基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究

与一般商品市场不同,房地产市场的供给和需求具有多种特性,这是房地产泡沫易发的内在基础。该文运用经济学中的供求规律、均衡价格模型和弹性理论分析房地产泡沫生成、发展和破灭的内在机理,认为在住房供给有限的情况下,房价上涨预期所引发的投资性购房需求的增加,是房价在短期内迅速上涨的动力,一旦这种涨价预期消失,房地产市场将形成超额供给。但是,由于房地产市场的垄断性以及其他一些国情因素,超额供给增加并不必然导致房价大幅下降和房地产泡沫破灭,而是更多地表现为空置率上升和成交量的萎缩。因此,房价对现行调控政策不敏感,在宏观背景未变的情况下,房价上涨容易下降难,房地产泡沫破灭的可能性不大。     

我国房地产市场供给过剩了吗？——基于供给—有效需求比（S/ED）的测度

基于房地产兼具生活必需品和投资品的特性,分析了房地产市场供给过剩的形成机制,在此基础上构建了房地产市场供给过剩的度量指标,即供给—有效需求比指标。通过供给—有效需求比指标对我国房地产市场的供给、需求分析发现：在20%的首付比例的假设下,我国房地产市场经历了供不应求和供给过剩两个阶段,从1995年到2006年,我国房地产市场处于供给不足状态;从2007年到2011年,逐渐呈现出供给过剩,2011年过剩尤为严重。构建的供给—有效需求比指标和研究结果对企业和政府准确判断房地产市场的态势、采取相应的战略和对策等方面都具有较强的参考价值。     

全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择

该文从全球视角分析了金融风暴通过心理和预期、资本流动和收入增长等渠道对中国房地产业产生的负面影响。提出在宏观经济周期性下行时期,由于市场预期悲观和房地产市场的特殊性,房地产市场难免出现房地产投资增长放缓、房地产交易萎缩、房价波动或下跌、商业性房地产贷款增速减慢等周期性市场调整现象,以及收缩性的羊群行为。因此,政府要对上一轮的房地产市场宏观调控政策做一次全面的梳理,彻底调整抑制房地产市场的政策,选择合宜的土地政策、金融政策、税收政策、产业政策,降低房地产市场的交易成本,以扩大住房消费为突破口,刺激消费需求,从而扩大内需和促进经济增长。     

房地产投机理论与实证研究

房地产投资中存在着大量的投机行为，然而是什么决定着房地产投机行为呢?我们认为房地产开发商的投机性预期、房地产市场中买卖双方的交易行为是房地产投机行为产生的主导因素，也是房地产价格及房地产泡沫形成的关键性因素之一。因此，本文将对房地产投机理论进行探讨，并对中国房地产业投机行为进行实证分析。     

促进房地产市场健康发展的政策建议

1.坚持调控方向不动摇。当前,房地产市场调控面临关键时刻,投资放缓态势日益明显,市场各方处于博弈观望状态,一旦调控政策有所松动,在刚性需求的强劲推动下,房价有可能出现反弹。因此,必须坚持房地产市场调控方向不动摇,在不引起经济增速大幅下滑     

预期逆转将决定房市拐点

从根本上说,心理预期变化是决定未来房地产市场拐点是否来临的主要因素。因此,合理引导房地产市场预期。对保持房地产市场健康稳定运行至关重要。