对出让土地改变容积率和用途时补地价评估的思考

在我国现行的土地使用制度中,除法律规定可以采用划拨方式提供用地外,其他建设需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。目前有偿使用的方式主要有出让和租赁使用国的土地使用权,而在出让方式中,主要有协议出让和招标拍卖挂牌出让两种形式。不管以哪种出让方式取得的土地使用权,必须按照出让合同中规定的条款和使用条件进行开发。而在实际的土地使用过程中,用地单位由于各种原因往往改变了土地使用条件,其中最为常见的就是容积率和土地用途的改变。     

协议出让土地如何改变用途

2005年8月，某市一老国有工业企业欲扩建厂房，向市政府申请在该市用地60亩。因只有一个意向用地者，市政府决定以协议方式将该地出让给企业。考虑到企业效益一直较好，为地方创利很多，为鼓励企业继续创收，市政府决定在与企业协议确定的出让金标准的基础上减免20％。遂企业以较低的出让金取得了该块土地的使用权。2006年企业欲转型，在这60亩土地上搞房地产开发。     

土地违法转让不予登记

案例2006年10月,甲公司以公开拍卖方式竞得一宗出让国有土地的使用权,用途为商业用地,使用年期40年。甲公司与国土资源管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》,缴纳了土地出让金,并进行了土地登记,取得了该宗地的《国有土地使用证》。2007年6月,甲公司将仍未开发的该宗土地的使用权转让给乙公司,并与乙公司签订了《土地使用权转让合同》,乙公司按照合同约定给     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。     

已出让土地改变用途,是否要收回重新招拍挂

正案例A纺织厂原为国有企业,1985年经B市政府批准,通过划拨方式取得一宗工业用地使用权,建成厂房和职工宿舍。2000年,该企业改制成股份有限公司.土地资产进行处置后.补办了土地出让手续。2013年,该企业因经营不善处于停产状态。企业处于B市中心城区,地理位置较好,周边已进行商业和房地产开发。A纺织厂到B市规划部门查询得知,现在该宗土地规划用途是住宅用地。于是A纺织厂向国土部门提交申请改变土地用途,拟进行房地产开发。国土部门接     

企业改制后土地应该怎样登记

案例某市一国有企业1956年经国家批准,以划拨方式取得一宗国有土地的使用权,用途为工业用地,总面积50亩,其中40亩兴建厂房,10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记,领取了《国有土地使用权证》。2003年,按照国有企业改制的要求,该企业制定了改制方案和土地处置方案,经批准该国有企业改组为有限责任公司,继续从事工业生产,土地用途不变。原企业职工住宅按照《国务院关于深化城镇住房制     

关于延长土地使用权年期补地价问题的探讨

案例：某房地产开发商通过出让方式取得了住宅用地土地使用权面积32110平方米，于2006年8月11日，土地剩余使用年期37年，为了增加开发后的房地产卖点，申请延长土地使用年期到70年，即延长33年，经批准同意延长，涉及到延长土地使用权年期补地价的问题。     

作价入股的国有土地转让如何办理登记？

问：通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押。怎样办理登记？     

军队划拨土地使用权可否转让

正案例驻北方A市某军分区为安置官兵居住生活,拟建营房。经A市政府立项审批,按照经济适用房土地用途,批准划拨土地使用权。取得土地使用权后,该军分区经城市规划部门批准,在此宗地上共建成7栋楼房,分配给官兵后,还剩余2栋楼房。军分区认为空置浪费,经过协商,与B城投公司签订了有偿转让房地产协议。然而A市政府却认为,2栋楼房所占土地使用权转让,必须在土地有形市场公开转让,价高者得,不允许私自转让。军分区不认可政府的做法,遂发生争议。疑惑1.军队转让取得的划拨土地使用权是否必须公开转让?     

试论股权方式转让土地使用权

以股权转让和资产收购等手段来行使房地产转让．对盘活开发商的资金,加快项目的运转,特别是启动烂尾楼的续建等方面具有积极意义。但不可否认的是,这些新的转让形式的出现给房地产市场的发展带来了一些新的问题。因此,本文对如何规范以股权方式转让土地使用权提些建议．     

储备土地能否办理土地登记

案例某市土地储备中心以其所收购储备的一宗面积为20000平方米的土地,向当地土地登记机构提出国有土地使用权登记申请,并打算以此使用权进行抵押。该市土地登记机构以该宗储备土地有重新主张土地使用权人,其产权存在争议为由,不予办理登记。而土地储备中心认为其享有储备期间土地的国有土地使用权,对土地登记机构不予登记的行为向法院提起行政诉讼,要求为其储备土地办理国有土地使用权登记。     

本案土地使用权可以转让吗?

2003年3月27日，昆山市国土资源局与甲公司签订了国有土地使用权出让合同，由国土资源局出让给甲公司位于开发区士地一块。在出让合同中，除其他有关事项外还规定了投资开发利用土地的期限和条件，并约定：甲公司付清土地出让金，领取土地使用权证后根据本合同和仕地使用条件》投资开发利用的土地，可转让、出租、抵押，但必须报国土局审核，并依法办理土地登记手续。在土地使用条件中的建设要求里规定：1、本宗地建设年限为二年，2、甲公司必须在2004年6月26日前，完成地上建筑面积不少于可建总建筑面积的50％的建筑工程量。     

公司合并或分立，土地使用权如何变更登记？

问：因公司合并致使土地使用权发生转移的，如何办理登记？ 答：因公司合并致使土地使用权发生转移的，根据《土地登记办法》第四十一条的规定，当事人应当申请土地使用权变更登记。但当事人具体应当提交哪些材料．土地登记机构应当如何办理等．由于合并的情形比较复杂，《土地登记办法》没有作出详细的规定。笔者建议土地登记机构在办理此类登记时注意以下问题：     

国有房地产开发企业使用土地应遵守土地用途管制制度

国有房地产开发企业在项目开发或使用土地过程中,时常涉及土地用途的问题。为准确理解和适用《土地管理法》的有关规定,防范国有房地产开发企业的法律风险,笔者提供以下粗浅的意见。     

同一产权人能否在一宗土地上办理多个房屋所有权证

某市登记机构询问:某单位在同一宗土地上有几幢房屋,单位要求按幢办理房屋所有权证。问:同一产权人能否在一宗土地上办理多个房屋所有权证?如可以,在用其中一本房屋所有权证上的房屋作抵押时,该宗地上的其它土地是否全部抵押?同样,如果房屋发生转移,是否需要先将     

土地抵押是否必须符合最低投入限制

案例2010年10月,A公司经过招拍挂程序取得一宗50亩土地的使用权,用于房地产开发建设。2012年7月,A公司打算将该宗土地抵押给银行申请贷款。8月,A公司向B市国土资源局提出土地抵押申请,提交了国有土地使用证等证明材料,但并未提交地上物产权证明,也没有投资强度评估报告。B市国土资源局以A公司提交材料不全、涉嫌土地闲置未作处理为由,拒绝受理土地抵押申请。A公司不服,于是向B市所在省国土资源厅申请行政复议,省国土资源厅