实现农民的土地财产权益是增加农村居民财产性收入的根本途径

"创造条件让更多群众拥有财产性收入"是党的十七大报告中的新命题,本文认为在统筹城乡发展的视角下,创造条件实现农民的土地财产权益,是增加农村居民财产性收入的根本途径.农民拥有完整的土地财产权法律地位是前提条件,其核心是拥有对土地产权的自主处置权或交易权,使农民通过家庭承包而形成的土地使用权权能与城市通过出让形成的土地使用权权能一致起来;农民土地使用产权在市场中合法交易流转是充分条件.它主要包括两个领域或形式,即农业生产用地内部之间的交易流转和农用土地向非农建设用地的流转.在农民拥有完整的土地财产权法律地位的前提下,真正"自愿、依法、有偿"的土地市场流转机制得以形成,流转形式不断创新和完善.至于农地转非交易流转,有两种路径选择,一是在现有土地征用制度框架内,主要靠增加征地补偿费等行政手段来改进,本文阐释此路径不能很好解决问题;一是本文提出的路径,即打破现有征地制度框架,允许城乡土地产权平等进入市场,在国家宏观调控下,靠城乡统一的土地市场机制,实现农民的土地财产权益,达到土地效率和利益公平的统一,这是增加农村居民财产性收入和农民分享工业化、城市化成果的内生、长效机制.     

农村建设用地流转和土地产权制度变迁

农村建设用地流转是在农村农业经营用地流转基础上的又一次农村土地制度变迁,在土地要素跨城乡进行配置的过程中,将农村集体土地制度的内部矛盾从更深的层次上展现出来。农村建设用地流转中的利益主体之间(农户、集体和管理者)的博弈将推进中国农村土地制度的变革。在集体建设用地流转的实践中,要以股份合作制产权变革为契机,结合中国区域差异化特征走农村建设用地产权多元化制度变迁模式。     

集体建设用地使用权流转的制度创新经验——宜兴的个案研究

推进集体建设用地使用权流转对于实现城乡土地统筹配置和经济社会持续快速发展有着重要意义.然而,由于缺乏统一的制度和政策安排,集体建设用地使用权流转受到较多限制.江苏省宜兴市近20年来一直在探索实施的集体建设用地使用权流转模式在产权界定、流转规范、监管措施和收益分配等多个方面提出了富有成效的政策改革方案.通过对当地开展个案调查与政策剖析,不仅揭示了宜兴市集体建设用地使用权流转的模式与机制,探究了其制度创新的演进过程,也为其他地区的改革与实践提供了经验借鉴.     

集体建设用地使用权入市改革的利益衡量:一个分析框架

本文引入法学利益衡量论,建立包括个体利益、阶层利益、制度利益和社会利益的分析框架,厘清集体建设用地入市改革的复杂利益关系。当前集体建设用地权能缺失导致流转不畅,土地资产功能难以显化。集体建设用地使用权入市改革涉及农民、集体、多级政府、不同开发商、使用者等诸多利益主体、阶层,以及多部法律法规,可能引发对社会利益格局的多重影响和激烈博弈。改革应以促进土地权益公平和统筹城乡发展为基本价值取向,土地流转收益优先用于增进农民利益,规范集体提留,限制乡镇政府参与利益分配;通过调整财权、事权兼顾县级政府利益,由市场调节开发商和使用者收益;重构法律以调整现行制度利益,保障土地规范流转;采取措施降低集体建设用地直接入市可能造成的农村两极分化、资源环境代价等负面影响。     

"城中村"改造进程的新路径选择

一、 "城中村" 改造进程中的制度反思 (一) 宅基地不可流转与农民利益相悖 按照 《土地管理法》 第4条的规定: "建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地, 包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、 交通水利设施用地、 旅游用地、 军事设施用地等". 宅基地作为农村建设用地的一种本身应该纳入其中, 但是由于其具有的特殊身份性, 使得宅基地无法流转, 这与农民利益相悖.     

基于土地制度改革的农村集体产权住房开发与流转研究

探索和发展农村集体产权住房的开发与流转,是我国土地制度改革和农村土地管理与产权改革不可回避的重要课题,对城市住房保障市场也可以形成有益补充。目前农村集体产权住房开发经营与流转交易受禁受限,问题实质主要还在于农村集体土地所有权的实现及其形式未得到真正解决。其实在理论和实践上,只要符合四不原则,即不改变农村集体所有性质,不改变土地用地性质(确属集体建设用地),不损害土地集体所有者(农民)权益,不违反城乡统一规划,农村集体产权住房包括已有小产权房就应具有合法性而得到发展。同时,解决城市中低收入居民包括进城农民的住房保障问题,可以而且也应允许通过农民(户)自有房屋及宅基地和其他农村集体产权住房的合理流转来予以解决。因此,应改革土地管理制度,积极、有序进行农村集体产权住房的开发与流转。     

规范农村集体建设用地流转的几点思考

集体建设用地流转是农村土地管理制度改革的一个重要突破口。近年来,理论界和实践部门进行了一系列探索和改革。理论层面,主要从产权、收益分配、法律政策等角度对集体建设用地流转的现状、问题、可行性、模式和制度设计等内容进行了研究。实践层面,国土资源部从上世纪90年代末开始先后在安徽芜湖、广东顺德等地开展了农村集体建设用地流转试点。     

农村集体建设用地流转收益分配研究——基于公平与效率视角

收益分配是农村集体建设用地流转的核心,关系到城乡统一建设用地市场建立的成败。在探讨国内农村集体建设用地流转增值收益分配模式的基础上,分别从社会、区域公平的角度和城镇化、工业化效率角度分析流转增值收益分配。兼顾公平与效率的原则,统筹协调集体经济组织与集体成员之间、规划限制下土地权利人之间、城乡居民之间、发达地区与基本农田保护区之间的利益关系,提出以市场的方式形成流转收益,以税收方式进行收益调节,再通过农业补贴实现利益均衡,以完善集体建设用地流转收益的分配机制。     

农村集体建设用地流转收益分配研究--基于公平与效率视角

收益分配是农村集体建设用地流转的核心,关系到城乡统一建设用地市场建立的成败。在探讨国内农村集体建设用地流转增值收益分配模式的基础上,分别从社会、区域公平的角度和城镇化、工业化效率角度分析流转增值收益分配。兼顾公平与效率的原则,统筹协调集体经济组织与集体成员之间、规划限制下土地权利人之间、城乡居民之间、发达地区与基本农田保护区之间的利益关系,提出以市场的方式形成流转收益,以税收方式进行收益调节,再通过农业补贴实现利益均衡,以完善集体建设用地流转收益的分配机制。     

国土部:农村土地不得建商品房,高尔夫球场

国土资源部近日在有关通知中强调,农村集体建设用地流转对促进城乡统筹发展、维护和保障农民土地财产权益具有特殊重要的意义.要加强农村集体建设用地流转管理,规范集体建设用地入市行为,积极稳妥推进制度创新.……