我国住房政策的几个重要问题探讨

该文回顾了国外住房政策的基本经验,并就住房政策中的几个重大问题,包括住房政策目标和模式、住房自有、差异化政策、房地产调控、可负担性、住房保障等进行了理论分析。研究认为,要将住房可负担性和收入分配问题相区分;要合理限定政府的住房保障边界,丰富保障手段;对市场的干预要更加科学,在设定的合理目标基础上,从需求和供给两端运用市场手段进行调控。     

宏观调控下中央与地方政府在住房市场中的博弈

近年中央政府对住房市场进行了数轮宏观调控,但并未取得理想的效果。基于住房市场中的中央政府和地方政府存在着委托-代理的博弈关系,该文首先构建了宏观调控下中央政府与地方政府在住房市场中博弈模型,并以新公共管理为分析框架探讨地方政府选择的博弈策略,最后提出相应的政策建议,认为地方政府应该重新定位自己的职能,同时中央政府必须建立相应的激励机制和约束机制。     

住房限购政策与地方政府供地行为

在城市化浪潮下,住房价格阶段性大幅上涨成为影响我国经济金融稳定的重要因素。政府主要采取限购住房等需求管理政策来稳定住房市场,而供给因素在房价稳定中的作用未得到充分考虑。本文试图从地方政府的土地财政行为视角出发,分析住房限购政策如何影响土地供给来探讨住房需求管理政策的效果。本文通过构建地方政府融资行为的动态均衡模型分析发现：住房限购政策会降低土地的供给;当限购政策取消时,由于需求释放而供给不足,会引起房价大幅度的反弹;地方政府对土地财政的依赖程度会影响上述效应大小。同时,本文基于城市面板数据的实证分析支持了以上结论。     

广州市实施保障性住房政策的意义与成效探析

广州市实施保障性住房政策是落实中央政府民生工程的关键,履行地方政府职能的重要体现和展现地方政府公信力的举措,近年来取得了显著的政策实施绩效:加强直接实施主体意识,健全了法律法规建设;丰富政策实施内容,初步构建了多层次的保障性住房体系;整合政策实施资源,保障性住房供给逐步扩大;规范了政策实施程序,保证合理公正。     

我国经济适用住房政策的内在矛盾及未来走向

中央政府、地方政府、房地产开发企业和民众之间的矛盾关系共同影响了经济适用住房政策的发展与演进，也解释了这一政策在贯彻执行过程中出现的许多问题。政府的本意是希望通过经济适用住房政策克服市场失灵，但却未能有效克服政府失灵，使这一政策备受争议。本文将结合经济适用住房政策在设计与执行中的内在矛盾，以及这一政策实践中的新发展，对其未来走向进行探讨。     

中国房价容忍度在哪？

完全以“房地产化”为主导的经济。不仅严重阻碍了国家经济的产业结构调整及经济发展战略的转型,也引发了一系列严重的社会政治问题。毫无疑问,中国住房市场是一个政策市,政府的房地产政策指向哪里,房地产市场就会走向哪,房价就会上涨或下跌到哪里,可以说,这就是前10年中国住房市场的真实写照。     

尽快建立住房贴租机制 营造外来人才创业环境

地方政府为了解决引进人才的住房问题，出台了一些优惠政策，但限于财政负担，难以惠及并解决绝大多数引进人才住房难题。文章结合人才引进工作的体会和目前房地产市场现状，提出由政府建立引进人才住房贴租机制的政策创新建议，并进行了初步探讨，供政府部门参考。     

我国经济适用住房若干问题探析

目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。[第一段]     

建立和完善保障性租赁住房体系的思路研究——基于国际比较的视角

文章首先分三个阶段简单描述了我国住房政策的变化及阶段性特征,并通过第三阶段的政策分析指出我国"福利性"、"保障性"、"政策性"租赁住房供应不足,国民购房需求过剩等市场发展现状。其次介绍和比较了美国和日本以保障对象、住房存量、市场参与度等为参数的不同政策选择,并借鉴其经验分析了我国现有政策选择与发达国家的距离及存在问题。最后在阐述建立和完善"保障性"租赁住房供应政策的必要性的基础上,提出了政策实施的具体建议。希望能为我国的住房保障体系建设提供参考。     

房改新思路——住房居住水平政策理论及其应用简介

为难以负担普通商品房消费的中低收入者 ,提供有不同程度财政补贴的住房保障 ,是世界众多国家的惯例 ,也是我国的安居工程政策、经济适用房政策以及廉租房政策的初衷。但是在实际运作中 ,以居民收入水平为基础的住房政策(我们将其定义为“住房收入水平政策”)存在一系列自身难以克服的缺陷。本文针对住房收入水平政策所潜在的基础性缺陷 ,简单介绍为解决这些缺陷而提出的以居住水平本身为基础的住房政策理论 (我们将其定义为“住房居住水平政策”)及其应用前景。一、住房收入水平政策的特点所谓的住房收入水平政策 ,指政府主要以居民的收入…     

中国城市住房市场的脆弱性及其化解路径

中国城市住房市场由于先天发育不足、制度机制缺陷、后天促长催高及短期化调控政策的影响而表现出内生调节机制缺损、内在稳定性差等脆弱性特征,其市场机制决定资源配置的功能被削弱。文章认为,在全面深化改革的新形势下,必须将中央政府、地方政府、购房者、开发商和商业银行等多元利益群体纳入有序框架内,创新和构建土地供应制度、住房税收制度、住房金融制度和住房供给制度为核心的住房市场健康发展长效机制,从根本上化解中国城市住房市场的脆弱性,以促进中国城市住房市场可持续地稳健发展。     

更新观念 优化环境 加速发展 住房市场

住房市场在整个消费体系中起着龙头带动作用 ,发展住房市场已成为我国现阶段扩大内需的重要手段 ,加大对它的研究势在必行。文章从对住房投资规模、活跃二级市场、政策、价格等方面进行了阐述     

城市住房保障政策效果及其选择——基于住宅过滤模型的思考

住宅过滤模型可以对住房市场的结构性问题从微观角度进行定量分析,过滤是住宅本身市场价值的变化。在一个完备的住宅市场上,住宅实现商品化且具有异质性和服务的折旧性、存量房市场和房地产中介业成熟,市场的过滤过程才能正常进行。应用住宅过滤模型对住房保障政策进行分析,供给方政策在短期内可较好地解决低等质量住房短缺的问题,但政府负担较重,降低了住房市场效率;需求方政策有效提高了住房消费水平,降低了政府支出成本,保证了住房供应链条的连续性。因此,城市住房保障政策短期内可实施供给方政策,长期来看都应转向需求方政策。     

公积金制度对上海住房市场发展的影响研究

为研究住房公积金制度在上海住房市场发展过程中的作用,笔者通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为,住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。在有力提高了居民住房消费能力的同时,也是助推房价泡沫化的一个重要因素,这种助推力主要源于政府拆迁。因此目前的房地产调控政策应该进行微调,以充分发挥公积金制度的积极作用和抑制其不利影响,进一步完善我国的住房保障体系。     

廉租房制度：困境与出路

1998年以来，随着住房货币化分配制度的实施，居民家庭已经成为住房市场需求的主力军。然而在以市场为基础的住房供应和消费体系中，住房的高价位性导致中低收入阶层消费能力不足。因此，针对不同收入家庭，国发[1998]23号件提出实施不同住房供应政策，“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。根据建设部1999年出台的《城镇廉租房的管理办法》，城镇廉租房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能，向城镇常住人口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。     

我国住房调控政策的有效性研究——基于VAR模型的实证分析

本文基于2000-2015年我国在货币政策与土地政策领域的时间序列指标数据,分析此两种政策手段在住房宏观调控当中的政策效果.通过建立反映住房宏观调控政策效果的VAR模型,利用脉冲响应函数对政策效果进行定量剖析,得出了我国住房宏观调控政策效果不明显的结论.对此,提出相应的建议,以期改进与优化政策取向,促进房地产市场的稳健发展.     

住房供求、地方政府行为与 房地产市场调控有效性研究

近年来有关房地产市场调控的政策措施不断出台,然而其调控效果却不尽如人意。本文选用全国40个大中城市的相关数据,通过建立市级面板数据模型对住房供求、地方政府行为以及房地产市场调控有效性之间的关系进行了实证研究。结果表明,政府对房地产市场调控的效果差强人意,除了住房市场供求状况影响房价变化外,地方政府行为对房地产市场价格的波动也有很大的影响。此外,研究显示推进新型城镇化不会造成房价的显著波动。基于实证结果,笔者从继续推进新型城镇化建设和增强地方政府财力等两个方面给出了政策建议。     

住房社会保障机制的发展研究

住房社会保障机制是针对城镇中低收入家庭解决居住困难、改善居住条件而带有社会保障性质的制度，是政府制定和实施住房政策的社会保障。现阶段我国住房政策的核心就是解决城镇中低收入家庭的住房问题，但中低收入家庭对住宅市场的有效需求却严重不足。因此，建立和发展面向中低收入家庭的我国住房社会保障机制已成为深化往房制度改革中亟等解决的一个重要问题。     

住房市场波动与宏观经济政策的有效性

本文建立了一个多部门随机动态一般均衡模型,分析住房市场波动与宏观经济运行的关系,并重点探讨商品生产部门投资效率下降的背景下,不同宏观经济政策及组合的有效性。结果表明,住房市场杠杆率上升,会放大住房部门波动,影响宏观经济稳定。当扰动来自于商品生产部门投资效率变动时,住房市场波动呈逆周期变化,需求管理可稳定产出,但会助长房价或挤出私人投资;结构性的减税降费措施可有效稳定产出,缓解住房市场波动;宏观审慎管理能有效平抑房价,但会加大产出波动。在难以精准识别减税降费力度时,货币政策、宏观审慎和减税降费等结构性措施构成的次优政策组合可以较好地兼顾稳增长、控房价和调结构,并提高社会福利。     

关于搞活江苏城市房地产市场的建议

江苏省房地产市场发展状况良好,但与深圳、广州等城市比还存在差距。建议:提高认识;扩大住房消费群体,放宽入市条件,降低市场流通成本,扩大住房信贷规模;建立和健全住房消费服务体系;健全法制,加强监督管理。