农村宅基地使用权抵押问题研究

作为我国特有的一项用益物权,宅基地使用权具有公私兼具的法律特征,其制度设计的理论逻辑在于通过公法的外在约束及权利的内部阉割使其内生出公法上的负担,从达至社会保障的立法目的。但由于制度设计自身的缺陷、农业转移人口市民化的影响等原因使得开禁宅基地使用权的抵押具有迫切的现实性。在抵押制度的构建上,应将完善宅基地使用权登记制度作为前提和保障;以其是否继续承担社会保障功能为判断标准,实行有限抵押制度;为了确保抵押权的顺利实现,还要建立价值评估机制。     

农村宅基地使用权有限抵押法律制度的构建与配套

宅基地使用权能否抵押的问题凸显立法规范与政策取向的价值冲突。在坚持集体土地所有制的前提下,应以有限抵押的制度设计充分发挥宅基地用益物权的经济效益。宅基地的原始取得以"个人"为主体分配宅基地用地指标,以"户"为单位申请获取,并确立"法定地上权"的继受取得有偿使用。同等条件下赋予本集体内部成员优先购买权,集体在可能的条件下亦可有偿收回。此外,宅基地使用权有限抵押制度的有效运行尚需登记、期限和价值评估等相关配套制度的支撑。     

农村宅基地使用权抵押融资的法律规制问题

农村宅基地能否抵押是学术界争议的焦点问题,随着农村经济的发展,宅基地使用权抵押已成为解决农户融资难的一个手段。立法上应赋予农户享有宅基地使用权抵押的权能,同时对使用期限进行明确规定,以确保宅基地使用权抵押制度的规范化运行。加强农村宅基地使用权抵押融资的法律规制研究,完善《物权法》等相关法律,以集体土地所有制为前提,以建立试点为途径,将试点地区的经验逐渐推开,为完善农村宅基地使用权抵押融资体系建设寻求有效方法,进而推进社会主义新农村建设,实现城乡统筹发展。     

三权分置政策下宅基地流转的困境与出路

宅基地三权分置政策的目的是盘活利用宅基地和住宅,促进农村经济社会发展。在宅基地改革试点推进中,已形成包括宅基地有偿使用、宅基地换置、宅基地使用权抵押和宅基地资格权退出等成功实践,但仍面临着宅基地三权分置中所有权主体虚位、使用权权能不完整和资格权立法缺失等法律困境,同时现有法律制度限制了宅基地使用权的流转范围,宅基地流转的配套措施也明显不足。因此,一方面要推动宅基地三权分置政策立法,即强化宅基地集体所有权、完善资格权立法和充实使用权权能;另一方面也要有限制地放活宅基地使用权的流转范围并构建统一的城乡社会保障体系,以推动宅基地三权分置改革,促进乡村振兴战略的实现。     

农村宅基地使用权抵押影响因素研究*——以重庆市巴南区280户抵押农户调查为例

[目的]农村宅基地使用权抵押对于盘活农村土地资产、增加农业规模化经营投入、促进农民增收有着重要的意义。探析宅基地抵押影响因素,以期为推进研究区域宅基地抵押贷款工作、发挥农村宅基地现有价值提供科学参考。[方法]文章以重庆市巴南区6个街镇280户抵押农户调查为依据,采用文献调查法、农户调查法、因子分析法,从抵押农户宅基地情况、宅基地区位及社会经济服务状况、抵押过程中政府及金融机构行为措施等方面构建了12个指标体系,系统地对农村宅基地使用权抵押的影响因素进行了分析。[结果]通过模型运算,宅基地自身属性因子、社会服务影响因子、抵押物价格因子、政府行为因子累积贡献方差贡献率达到72. 892%,其所占分值分别为40. 41%、10. 61%、22. 45%、26. 53%,是影响农村宅基地使用权抵押贷款的4个关键性因素。[结论](1)农村宅基地是否闲置、结构材料等自身属性在农村宅基地使用权抵押进程中影响最显著。(2)农村宅基地价格和政府行为措施在宅基地使用权抵押进程中起着重要的角色作用。(3)农村宅基地周边基础设施、家庭收入等社会经济服务因素是影响农村宅基地抵押的潜在因素之一。鉴于此,得出建立农村宅基地信息数据库、健全农村宅基地价值评估体系、强化政府引导和服务功能等对策建议,为开展农村宅基地使用权抵押工作提供理论和实践指导。     

新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建

农村宅基地使用权是我国特有的一项不动产用益物权,农村宅基地使用权流转主要方式有出让、转让、出租等。我国农村宅基地法律制度设计倾向其身份性和福利性,相关法律法规不健全,农村宅基地存在法规规章滞后、监管不严、闲置浪费等问题。在分析农村宅基地存在问题及其成因的基础上,认为构建农村宅基地使用权流转模式,应当加强宅基地立法工作,完善宅基地登记公示程度,实行宅基地有偿使用制度,建立农村土地市场,促进农村宅基地使用权流转的制度化、规范化、法制化。     

农村宅基地融资模式创新探析

<正>新农村建设需要大量的资金支持,但现实中农户难以获得足额的贷款。其症结在于农村宅基地、房屋等财产不能正常流通,更不能抵押。因此,构建以宅基地融资为核心的农地金融制度,不仅能有效地解决目前制约农户贷款的抵押物问题,也能提高金融机构经营农户贷款的积极性。农村宅基地融资模式设计农村宅基地抵押货款担保证券——间接融资模式。在这里,金融机构是农村宅基地抵押贷款担保证券的发起人,该证券发行前提为金融机构向宅基     

我国农村宅基地使用制度存在的问题及对策

农村宅基地制度问题一直是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事,文章通过分析我国农村宅基地制度存在的问题,提出我国农村宅基地使用权制度创新要加强立法、完善农村宅基地使用权、法律制度体系等3项思路。     

划拨土地使用权抵押立法矛盾之探析

研究目的:力求理顺划拨土地使用权抵押相关立法中的关系,为划拨土地使用权的政策修订提供参考。研究方法:文献资料法、理论研究法、比较分析法。研究结论:搞清划拨土地使用权的性质和归属是完善制度的根本,明确登记效力是完善土地使用权登记制度的关键,构建不动产统一登记制度是解决划拨土地使用权抵押登记及当前诸多登记问题的根本措施之一。     

农村宅基地使用权抵押贷款运行机制与绩效评价

多年来,我国农村经济发展一直面临着融资困境,不仅制约着我国农业的发展,而且也给农村社会经济发展带来困难。农村宅基地抵押贷款项目的设立为有效解决农村金融问题奠定了基础。本文通过对河南省济源市采取宅基地抵押贷款获得的成效进行研究,从农村宅基地使用权抵押的合理性分析出发,阐述了农村宅基地使用权抵押流程,深入探索宅基地贷款的运行机制和其绩效评价,指出了宅基地抵押贷款在加速农村经济发展、带动农民致富及促进金融机构增盈增效等方面发挥的巨大推进作用,为宅基地抵押贷款相关机制提出了一些政策建议。     

农村土地制度改革背景下宅基地使用权申请取得制度的问题与对策分析

农村宅基地使用权具有福利和社会保障双重功能,宅基地使用权申请取得的改革和完善是宅基地制度改革和完善的前提和基础,也是农村土地制度改革顺利开展的重要环节。文章对宅基地使用权申请取得的概念内涵进行了剖析,阐述了宅基地使用权申请取得制度的改革是农村土地制度改革的必然要求。该文针对我国宅基地使用权申请取得存在的问题进行深入分析,并在总结农村土地制度、宅基地制度研究中的宅基地取得制度研究基础上,结合当前深化农村改革及农村土地制度改革的实际,从明确集体经济组织成员资格的认定标准、合理确认宅基地申请取得资格,完善"一户一宅"、面积限定的申请取得原则和标准,严格宅基地使用权申请取得的审批,加强监督与管理等方面提出改革和完善宅基地申请取得制度的对策建议,为我国农村宅基地及土地制度改革提供理论参考。     

我国农村宅基地使用权流转的现实困境与制度创新

农村宅基地使用权流转问题事关中国农村经济发展和城市化进程,意义重大.当前,我国城市土地使用权大规模流转的同时,却限制农村宅基地使用权流转,这不符合时代的要求和现实发展需要,不利于农村土地的合理配置,不利于集体资产和农民利益的保护.因此必须在以下方面进行制度创新:扩大主体范围,确定使用期限,规范登记工作,建立回收和回购制度,健全农村社会保障制度,建立规范的宅基地使用权自由流转交易平台.     

农村宅基地使用权流转问题探索

在农村宅基地使用权产生之初,就因国家对农民基本居住权的政治考量,严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性,随着农村发展,其经济功能日益凸显。目前,大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍,使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。从新一轮农村土地制度改革入手,针对农村宅基地使用权流转问题,提出了完善宅基地使用权流转的措施,为相关研究提供参考。     

农地金融制度构建的障碍分析

农地金融制度最早试点开始1988年的贵州湄潭,主要试点形式包括农地使用权抵押贷款、土地资产证券化、农地信托和农地金融合作,但整体推进乏力,反映出在我国构建农地金融制度过程中的多种障碍,表现突出的包括:农地法律依据缺乏、农业保险缺失和社会保障不足.为了破除障碍,需要政府尽早修改相关法律、提供宽松政策环境、加强农业保险建设和构建农村社会保障体系.     

从“积极试点”走向“逐步规范”——对农村房屋抵押贷款的思考

现实中的农房抵押 现行法律法规明确禁止的宅基地使用权抵押一直是个敏感问题,而农房抵押因无法避开宅基地使用权抵押也变得十分敏感.面对潜在的诸多风险,无论是金融部门还是登记部门,对以农房和宅基地担保放贷、办理有关登记手续的意愿并不高.但随着我国城镇化、工业化和农业现代化同步加快推进,土地价值也逐渐凸显,在一些城镇化和农业现代化程度高的地区或城乡接合部的农村,宅基地及房屋价值十分可观,隐性流转也较为普遍.在此背景下,少数地方大胆突破,开展了农房抵押试点,如20世纪90年代中后期的安徽省宣城市.     

我国农地使用权保障体系探析

城乡一体化过程中,赋予农民更多的权利,是未来"三农"问题的着力点。维护农民的经济权益,保护农民的农地使用权,要求健全农地使用权保障体系,健全和完善土地登记制度,深化土地流转制度改革,在农地征收制度中维护农民权益,健全养老保险制度和农村合作医疗制度等,不断充实和完善系统的农地使用权保障体系工程。     

农村宅基地使用权流转现状与对策

本文从农村宅基地与使用权的由来、国家征用流转、企业或个人流转和用益物权方面分析我国农村宅基地使用权流转的立法取向。从观念障碍、缺乏法律程序性保障和法律逻辑障碍来剖析宅基地使用权流转难点。从赋予农村宅基地以完整用益物权权能、拓展使用权流转主体范围、完善流转方式、确立期限及有偿流转使用方面,探讨了完善该项制度的对策。     

论农村集体土地使用权的流转

目前，我国集体土地使用制度改革尚在进一步发展之中，新的集体用地制度特别是有偿使用制度并未像国有土地使用制度那样完善，尚处在探索阶段，还未在农村普遍推行。鉴于此，这里根据国家有关规定，并结合实践，对集体土地使用权的出让、转让、入股、联营、出租与抵押等流通模式作些探讨，以期今后在农地使用权立法上有所创新，把农地使用权搞活，把农村土地市场搞活，进而使农村经济更活跃。 一、集体土地使用权的出让 集体土地使用权出让，是指集体组织就其所有的土地的使用权在一定的期限内提供给土地使用者使用，土地使用者支付土地出让…     

基于“房地分离”的农村住房抵押制度研究

为推进农村担保方式创新、缓解农民融资难问题,本文针对农村住房抵押存在的问题,在“宅基地不得抵押” 的背景下,论述了“房地分离”抵押的必要性和可行性,并设计了通过宅基地使用权租赁权实现房屋所有权与宅基地使用权适当分离的农村住房抵押制度.理论研究表明,“房地分离”抵押可以规避目前农村住房抵押所面临的法律障碍,有效促进农村住房抵押贷款业务的快速发展.     

我国农村“三权”抵押贷款的实践与存在的问题

“三权”抵押贷款是实现农村经济快速发展的有效融资平台。目前,我国一些省（市、区、县）在探索通过农村土地承包经营权、农村宅基地使用权和林地经营权抵押贷款来获取融资方面取得了一系列成果,为解决农村发展问题和加快城乡统筹提供了有益的宝贵经验。然而,“三权”抵押贷款还面临一些亟待解决的问题和困境,如需进一步推广“三权”抵押贷款还应做如下尝试：为农村土地、林地和宅基地的流转和抵押立法,建立有效的土地评估机构和交易平台;合理发展农村中介和管理机构,积极引导农民合理生产;完善风险补偿机制的建设等。