买房时别小看了公摊面积

大家在看房时，在楼书的户型图上看到的多是套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积和分摊面积的总和。其中套内建筑面积外墙及相邻居室共用的墙体按水平投影面积的一半计算，非共用墙体按水平投影全面积计算；封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影的全面积计算。对于公摊部分款项，初次购房人总是考虑不全，经常会出现得房面积与最初预算有较大差距的情况。     

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《广州日报》报道,从1月1日起,广东实施《广东省房地产交易价格暂行规定》,买房采用以套内建筑面积计算房价的新计价方法。 该省建设厅、物价局于2000年10月联合下发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》。提出房地产开发企业预售的商品房,无论是按套出售还是整层出售,都必须按套内建筑面积计算房价。公用建筑面积费用计入     

北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知

各区县国土房管局、市房地产交易所、市房屋土地登记事务中心: 为进一步规范商品房销售行为,维护买卖双方的权益,根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令[2001]第88号),现就商品房销售的有关问题通知如下: 一、商品房预售、销售无论按建筑面积计价、按套(单元)计价、还是按套内建筑面积计价,商品房买卖合同中都应当注明所购商品房建筑面积、套内建筑面积、共有建筑分摊面积以及共有建筑分摊部位。     

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《广州日报》报道,从1月1日起,广东实施《广东省房地产交易价格暂行规定》,买房采用以套内建筑面积计算房价的新计价方法。 该省建设厅、物价局于2000年10月联合下发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》。提出房地产开发企业预售的商品房,无论是按套出售还是整层出售,都必须按套内建筑面积计算房价。公用建筑面积费用计入套内建筑面积内,不得再另行计价。分摊面积的权属属于全体业主共同所有。开发商也只需将公摊面积的建设费用计入房价、调整单位每平方米的价格来实现利润,而房屋的总价并不因计算方法的改变而调整。     

购房后发现面积缩水可以要求赔偿吗?

案例2003年底,刘先生对某小区的一套商品房进行实地察看后,非常满意。在与开发商讨价还价后,刘先生买下该套商品房。之后,双方签订了商品房买卖合同,约定价款按套计算,该商品房总价款为145万元。合同中标明:"该商品房建筑面积共139.6平方米,其中,套内建筑面积121.4平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.2平方米。"可产权证下来后,刘先生发现,该商品房的套内建筑面积只有118.16平方米,比合同约定的少了3.24平方米。据此,刘先生要求开发商承担违约责任,退还多收的房款。开发商则认为该商品房是按套销售的,不论面积多少,而且在签订商品房买卖合同之前,刘先生已经实地察看了该商品房,因此不同意退给刘先生房款。     

房价将按套内面积计算

北京《北京市城市房地产转让管理办法》日前已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。     

房屋测绘不宜全面市场化

一、销售面积测绘可以市场化销售方式的多样性,决定了销售面积有所不同。建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”这就是说,商品房的销售方式是可以多样的,是可以选择的,应当由开发商来确定     

如何计算商品房销售面积

据内蒙古方圆房地产公正计量站介绍，商品房销售面积为套内面积与分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积分为三个部分：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。其中套内的使用面积比较好计算；套内墙体面积指商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙...     

对商品房销售按套内面积计算的思考

近年来，由商品房建筑面积计算引起的纠纷案例不断增多。如何有效地遏制建筑面积纠纷事件发生，笔者认为国家应该出台取消以套建筑面积的计价销售和以套建筑面积进行产权登记的政策，推行以套内建筑面积计价销售和登记的政策。     

浅析按房屋套内建筑面积计价售房的政策

近年来，由商品房面积计算引起的纠纷不断增多，虽然国家和各级地方政府对现行的按房屋建筑面积计算作出了具体的规定，购房者知道了哪些部位的共用建筑面积可以分摊，哪些部位不能计人分摊的面积，但购房者仍对分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相等存有疑义。因此，我国有些城市如重庆、北京、深圳等先后出台了按房屋套内建筑面积计价售房的政策。     

应该使用“共有建筑面积”的概念

国家质量技术监督局颁布的JJF1058—1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范规定:消费者购买的商品房建筑面积(即销售面积)为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。由于受以上技术规范和文件的影响,在测量商品屋建筑面积时,经常存在“共有建筑面积”和“公用建筑面积”、     

谈商品房屋销售面积的计算

国家质量技术监督局为了统一全国商品房销售面积的测量与计算,保护消费者的合法权益,于1998年12月22日发布了ＪＪＦ1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计算技术规范。本文依据此技术规范介绍一下商品房屋面积的测量与计算方法。一、房屋计算用的基本名词及概念1商品房销售面积商品房若整幢出售时,其销售面积为整幢商品房的建筑面积,但带地下室的人防工程,应从整幢建筑面积中扣除。商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为所购的套内或单元内的建筑面积和应分摊的共有建筑面积之和。2整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积是指房屋外…     

应该使用“共有建筑面积”的概念

国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范规定:消费者购买的商品房建筑面积(即销售面积)为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面     

房屋公摊面积是如何计算的

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程技术地下室也不计入建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和。并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，…     

怎样避免商品房面积纠纷

编辑同志：我预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米，套内建筑面积为85平方米。在面积确认及面积差异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，有权要求退房、2001年5月份，我验收新房时，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5%。我于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，…     

对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨

根据国家质量技术监督局颁布的DF1058－1”8周萄品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定：消费者购买的商品房建筑面积（即销售面积）为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房卜995sl7［J文件也曾明确指出：商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积反应分摊的公用建筑面积两部分组成＿由于受u上技术规范和丈件的影响．在测量商品房建筑面积时,经常伴在“共有建筑面积”和‘上用建筑面积”。”“共有建筑面积系数”和“公用建筑面积系数”混用的现象,严重影响了公正测量商品房建筑面积工作的科学性和严肃性…     

按套内面积售房，要不要“跟进”？

2009年8月，北京市政府发布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》，首次规定今后商品房销售以套内建筑面积计价，但是独幢别墅、整幢楼房和车库（位）转让可以选择按照套内建筑面积计价，也可以选择按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。目前，这一消息受到了广泛的社会关注。对北京市这一新做法，叫好的人很多，担心的人也不少。     

关于房屋面积测量中取消公用面积分摊的可行性

现行的房屋面积测绘，其结果表现形式主要是建筑面积。对于成套房屋而言，建筑面积主要由套内建筑面积、分摊公用建筑面积两部分组成，而这其中，分摊的公用建筑面积正是造成建筑面积是否正确的最重要因素，也是造成各类矛盾问题产生的最主要原因。     

《房产测量规范》之成套房屋测绘与建筑物区分所有权登记

根据《房产测量规范》(GB/T17986-2000,下称《规范》)附录B:成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊,结合附录E房产图示例之E3分户图示例,成套房屋之分户产权面积由该户套内建筑面积及其所分摊的共有建筑面积两部分组成,与套内建筑面积相对应的界线即构成该户房屋所有权之权利红线,以此房产测量成果用于成套房屋的分户产权登记是我国各地的通行做法。     

开发商对销售商品房计价方式的选择

按现行《商品房销售管理办法》的规定,商品房可以按建筑面积计价销售,也可以按套(单元)计价销售。在笔者接触的一起案例中,开发商在合同中约定采用"按建筑面积"计价方式,但实际操作中却采用"按套(单元)"的计价方式。开发商的行为显然构成违约。开发商为什么要这么做,其中的原因值得探究。笔者认为,开发商冒这种违约的风险的原因首先是企业出于规避国家有关部门的相关规定的需要,其次是为满足企业利润最大化的目标,最后是基于企业营销策略的考量。