农村集体建设用地流转的立法研究初探

随着市场经济和农业产业化的发展，农村集体建设周地流转中出现了一些新情况、新问题，如何创新农村集体建设用地流转的新机制，已成为当前不可回避并亟待解决的现实问题和法律问题。本文结合集体建设用地流转的现状，通过分析我国农村集体建设用地流转所面临的法律制度困境，提出农村集体建设用地流转的立法设想。     

农村集体建设用地流转制度演化与模式分析

探索改革当前我国农村集体建设用地流转制度以及加强对集体建设用地流转的规范管理具有很强的现实意义。论文着重梳理了我国农村集体建设用地流转制度的演化路径,总结提炼了部分省区开展农村集体建设用地流转的典型模式,以更好地把握我国农村集体建设用地流转的改革动向,最后针对农村建设用地流转制度建设提出对策建议。     

土改机遇全接触

从短期来看，如果土改制度出现突破。拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估。我们建议从以下三条主线来挖掘投资标的：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业；二是拥有大量城镇土地储备，未来土地可能转为商用的企业；三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业。     

农村集体经营性建设用地入市改革:回顾与展望

农村集体建设用地制度是我国农村土地制度中较为特殊的制度安排。论文在梳理我国农村集体经营性建设用地政策演变脉络的基础上,对集体经营性建设用地入市改革试点进展和取得的经验进行归纳,对改革试点中存在的问题进行分析,最后提出完善集体经营性建设用地入市制度和政策体系的相关建议。     

农村集体建设用地上市流转制度的理论探讨

近年以来,我国农村集体建设用地流转制度发生了很大的变化,其主要表现在城乡统一的建设用地市场得到不断完善以及农村建设用地被获准上市流转等。但是,当前我国农村集体建设用地上市流转的相关制度还存在着很多问题,有鉴于此,我们对农村建设用地上市流转的相关理论进行归结探讨是很有必要的,我们不仅应当了解到阻碍农村集体建设用地上市流转的原因,还应当了解到农村集体建设用地上市流转的重要意义以及可操作性,针对农村集体建设用地上市流转的核心障碍,为农村集体建设用地上市流转制度的完善奠定良好的理论基础。     

现行土地征收制度的经济学分析

我国征地制度改革是一项事关经济发展、社会稳定的大事，其涉及地方政府、用地者、农民集体和农户等多方利益。本文试图建立了一个简单的经济学模型，来分析我国现行征地制度存在的效率问题，以期为推进我国征地制度改革提供有益的参考。     

完善土地储备制度改善土地调控

土地储备制度的发展及作用评价 土地储备制度的产生和发展 土地储备制度是指由政府按照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。     

对建立出让城乡建设用地增减挂钩指标制度的构想

随着城乡建设用地增减挂钩试点工作的推进,虽然在一定程度上拓宽了城镇发展空间,缓解了耕地保护压力,但是也暴露出了一些问题。本文首先对城乡建设用地增减挂钩试点工作现状及存在的问题进行深入分析,在此基础上探讨了建立出让城乡用地增减指标制度的必要性、可行性及设计思路,为土地使用制度改革提供参考。     

政策信息

国土资源部出台十六条用地审批标准 为进一步规范建设用地审查报批工作,体现实行最严格的土地制度,国土资源管理部近日发出《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》,就征地补偿安置、占补平衡、集约合理用地、提高用地审批质量效率等问题,制定了16条解决措施。     

营商环境优化语境下企业用地制度考量及修正——基于企业生命周期理论

基于营商环境优化语境,运用企业生命周期理论,考量企业用地制度。结果显示,经由企业入驻、扩张、缩减与退出的企业生命周期阶段,土地供应和出让方式适应性不足,企业用地审批程序冗余,土地收储主体与机制单一,土地回收效率不高,退地激励与退地净地机制有待完善。鉴于此,应结合企业生命周期阶段、企业行业属性和土地需求差异,立足于降成本、促平等、增效率的目标,围绕创新土地出让方式、保障中小企业用地制度倾斜供给、提升用地审批与土地收放效率等方面,切实提高企业土地要素保障水平。     

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004）28号），在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，     

农地征用要充分考虑农民的权益

由于现行土地制度允许地方政府征用农民集体所有的农村用地,然后出让其使用权,将农村用地转化为城市用地等。而农民作为弱势群体,在农地征用中,其利益时有得不到保护。因此,保护被征地农民利益,建立科学合理的农地征用制度是关键。     

农村集体经营性建设用地流转背景下的村尺度规划策略

农村集体经营性建设用地流转是当前农村土地制度改革的重要内容,也是提高农村建设用地利用效率、改善农民生活条件的重要举措。我国正在推进实施的农村集体经营性建设用地流转诱发了新的农村集体土地矛盾,对传统的农村经济产业和村民收入方式带来冲击。论文在分析我国农村集体经营性建设用地流转的驱动因素、典型模式和存在问题的基础上,提出农村集体经营性建设用地在不同流转模式下的村尺度规划策略,以期为科学指导农村集体经营性建设用地流转、促进城乡国土空间均衡与可持续发展提供参考。     

财政部国家税务总局 关于对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税的通知

为支持城乡道路客运行业发展，根据《国务院办公厅关于进一步促进道路运输行业健康稳定发展的通知》（国办发[2011]63号）精神，现将城市公交站场、道路客运站场免征城镇土地使用税政策通知如下：一、对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税。城市公交站场运营用地包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地，道路客运站场运营用地包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。     

宅基地使用权自愿有偿退出“住房券”交易制度设计

在"城乡建设用地增减挂钩""耕地占补平衡"的政策背景下,宅基地改革为解决城市建设用地和农村耕地的供需矛盾提供了突破口。建立宅基地使用权自愿有偿退出制度,可以盘活农民手中闲置资产,增加城市建设用地指标,扩大耕地规模,同时提高农民财产性收入。文章从阐释构建宅基地退出机制的必要性和可行性入手,在分析宅基地的确权制度、价格形成机制等问题的基础上,创新性地设计出了"住房券"交易制度,深入探讨"住房券"的运作流程和使用途径,并建立了退出后的土地整理复垦机制及配套保障机制,从而建立具有我国特色的进城落户农业转移人口宅基地使用权的自愿有偿退出制度。     

浅析土地储备制度及银行的对策

土地储备制度是政府委托的机构依照一定程序．运用市场机制．按照土地利用总体规划和城市规划．对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，井予以储存．以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》．明确指出“为增强政府对土地市场的调控能力．有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。与此相适应．2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定势．明确要求“自2002年7月1日起．全国范围内凡商业．旅游．娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标．拍卖，挂牌等方式出让国有土地使用权”。由于土地储备需要资金数量大、周期长．自然对主要投放资金的银行带来更大风险和压力。[编者按]     

应大幅扩大城镇建设用地规划

新型城镇化形势下需要加快土地制度改革,改革目标是提高土地利用效率,促进房价合理回归,保障粮食安全,解决城镇化融资问题。在这方面,可以采取的改革措施包括大幅扩大城镇建设用地规划、改革建设用地供地方式、允许地方政府发行市政债、征收房地产税等。其中,在大幅扩大城镇建设用地规划方面,首先需改变严     

土地整治重启 商品房供地纳入调控

7月20日,国务院总理温家宝主持召开常务会议,研究加强土地管理工作。温家宝指出,要进一步完善土地调控政策,采取多种措施力保商品房用地供应,坚持和完善土地招拍挂制度,推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。     

刍议土地储备中心贷款

土地储备中心是新近出现的新生事物，随着在杭州、珠海等地成功的市场化运作，这一有效手段逐渐被各地政府所采用。事实已经证明，实行土地收购储备制度，对于调节土地供求关系，防止房地产开发商囤积和非法炒卖土地，保障城市建设用地的需要，防止国有土地资产流失，增强政府     

建设用地流转影响效应及其障碍因素分析

作为保护性资源的土地,是我国社会发展的重要支柱。土地资源的优化使用配置更是直接关联着我们国家的经济稳定和民生。实现土地集体建设用地流转是政府对新时期土地政策的一项调整措施。相对于之前的土地征收,集体建设用地有利于优化资源。把未利用的土地资源进行整合,把集体土地资源和集体土地制度的深层次矛盾加以调和。土地资源的稀缺和重要,更是需要我们提高利用效率,促进集体土地流转的市场化水平。但同时,现有的土地使用制度和政策对建设用地流转有相当程度的制约和束缚,我们以现有的建设用地流转为对象,对其自身和优化产业结构予以肯定,进一步深化认识,使得建设用地的流转真正的发挥出强有力的效应。