论依职权登记

一、依职权登记的概念与类型依职权登记,是指不动产登记机构无须当事人之申请而依据法律赋予的职权主动进行的登记。目前我国并无法律和行政法规对依职权的不动产登记做出规定。在《物权法》中,也只有一种可能被看做依职权登记的情形,即该法第150条规定,出让     

房屋现场查看的工作要求

正《物权法》第12条规定:申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。房屋现场查看就是要求申请人到房屋登记机构申请房屋登记时,登记机构工作人员到房屋现场就有关状况进行核实。笔者从事房屋现场查看工作多年,本文将结合自己的工作实际谈谈相关体会。     

论未来我国不动产登记法的基本原则(二)

三、申请原则 (一)申请原则的涵义 申请原则包括以下几层涵义:首先,原则上登记机构只能依当事人的申请进行登记,在法律没有明确规定时,不动产登记机构不得依职权进行登记.其次,登记申请界定了登记机构的活动范围,登记机构不得超越该登记申请范围从事活动.再次,如果当事人提出的申请存在登记的障碍时,登记机构原则上不能主动进行调查,只能给与申请人一定期限以排除障碍.最后,在登记完成之前,当事人可以撤回登记申请.     

公司登记行为司法审查之我见

公司登记是指申请人在公司设立、变更、终止时,依法向工商机关提出申请,工商机关依法审查核准并记载法定登记事项的行为。公司登记行为包括申请人的申请行为和工商机关审查、核发（变更、注销）《营业执照》的行为。申请人或者第三人对公司登记行为不服时,可以申请行政复议,也可以直接提起行政诉讼。申请行政复议的,对行政复议决定不服时．还可以提起行政诉讼。因此,在公司设立、变更、注销等各环节,公司登记行为都可能接受司法审查。研究公司登记行为的司法审查,有助于工商机关强化公司登记行为的合法性和有效性,提高行政审批效能,降低行政诉讼风险。本文试从分析公司登记行为的法律属性人手,结合实践,探讨公司登记行为的司法审查原则与内容,倡导建立不同模式的公司登记司法审查机制。     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

谈物业用房的特定及应当一并申请登记

国家的法律、法规和规章,并没有明确授予规划机关对物业用房特定其在会所内的具体位置、界址、面积和房间号的权力,而是要求由申请人(开发企业)来提交不动产界址、面积等必要材料等。所以,对物业用房的特定,及物业用房与商品房一并申请登记,是开发企业的法定义务。“应当一并申请登记”是具有强制性、义务性的规定,对法律语境下的“应当”,行政相对人及行政机关都没有选择余地。     

房屋登记中身份证明材料的合法性

房屋登记中审核申请人的身份证明材料看似很简单,但是由于社会经济活动的复杂、当事人身份状态的千变万化,核实申请人的身份材料有其严谨和严肃性,否则极易造成登记上的错误。以下是笔者对房屋登记中身份证明材料的合法性的思考。一、申请人提交的身份材料是否合法有效根据《房屋登记办法》的要求,申请各种类型的房屋登记都必须要求申请人提供身份证明材料,身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织应提供组织机构代码证,没有组织机构代码证的,可以提供营业执照、     

房屋登记中的侵权责任分析

一、房屋登记中的侵权形式 登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。     

试论不动产登记案件的民行交叉问题

不动产登记在不动产物权变动意义上来说是民事法律行为的延伸,但同时,不动产登记行为又是登记机构依行政相对人申请作出的行政行为。这样,民事与行政行为交织在一起,使得实践中在处理不动产登记案件时,人民法院经常面临此类纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷的困惑,而当事人更加束手无策。因此,有必要对不动产登记案件的民行交叉问题进行研究。     

房屋登记引发的行政和民事交叉争议中诉讼类型的选择

房屋登记是房屋登记机构依行政相对人的申请，为其登记房屋权利，将其合法享有的权利在房屋登记簿上记载公示的行为。由房屋登记行为引发的诉讼，一般通过行政诉讼途径来解决。但是由于行政法律关系的产生往往是由民事领域的行为实施后而产生的，故当事人进行诉讼时可能遇到行政诉讼和民事诉讼的交叉现象。作为房屋登记的行政相对人，     

论依职权登记

一、依职权登记的概念与类型 依职权登记,是指不动产登记机构无须当事人之申请而依据法律赋予的职权主动进行的登记。目前我国并无法律和行政法规对依职权的不动产登记做出规定。在《物权法》中,也只有一种可能被看做依职权登记的情形,即该法第150条规定,出让的建设用地使用权消灭的,应当由出让人来办理注销登记。     

“夫妻共同财产”的登记问题

一、问题的提出 “夫妻共同财产”的登记问题是长期困扰房地产登记机构的老大难问题之一。典型的例子如，登记在夫妻一方名下的房屋，登记名义人将房屋出售给他人，向登记机构申请房屋所有权的转移登记，登记机构予以办理。但其配偶却认为，房屋是夫妻共同所有的财产，登记机构侵犯了其合法权益，遂提起行政诉讼，结果是登记机构败诉。登记机构吸取了教训，对于转移房屋所有权的登记申请，均要求原所有权人提供配偶同意的证明。而对于无配偶者，由于其无法出具单身证明，登记机构不予办理，申请人如提起履行职责之诉，登记机构也将败诉。无奈，对于无配偶者，登记机构要求其作出无配偶的书面具结，即可办理登记。但当事人如果确有配偶而隐瞒事实，提供了虚假的具结书，其配偶以登记机构为被告提起诉讼，即使登记机构能够免于赔偿，也往往难免因登记不实而败诉。     

金绍达信箱

四川省某县房管部门一位同行提出一个问题：某个产权人将房屋出卖给他人，买卖双方签订合同后，双方到房产管理部门办理了过户手续，在房产交易文件上签了字，并由买方填写了房产转移登记申请表，登记机关也已核准登记、颁发了房屋权属证书。但在之后，由于买卖双方产生了纠纷，对转移登记是否合法产生了争议。卖方认为：《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这一规定中的当事人应该包括转让方和受让方，亦即应由买卖双方共同提出申请。由于卖方未在登记表上签名提出转移登记申请，因此，该项登记是无效的，要求我单位注销该项登记；买方则认为：该办法第十一条规定了“房屋权属登记由权利人（申请人）申请”，权利人应是指权利取得方。因此，双方对这一问题的认识并不统一。请问：房产转移登记是应当由承受人一方申请还是双方共同申请？     

有关民办学校等单位所有房产的抵押登记问题

房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查,如抵押人是否有权对抵押物进行处分,抵押物是否存在禁止抵押的情形,提交的要件是否齐备,要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。     

与婚姻关系有关的两个房屋登记问题

某市登记机构询问：一、夫妻双方在婚姻关系存续期间购买了一套商品房,至今未办理转移登记。现在申请办理房屋所有权登记。但申请人提供的登记文件表明：申请人是离婚后又复婚的。离婚时（购买商品房时间是在离婚前）已明确房屋归男方所有,复婚后,夫妻双方要求把房屋产权登记为夫妻共同所有。像这种情况我们该如何办理房屋登记？     

登记机构办理民间借贷抵押登记的相关问题

当前,要求登记机构办理民间借贷的抵押申请越来越多。登记机构对民间借贷是否属非法金融活动难以认定,出于审慎原则,往往要求民间借贷抵押当事人就民间借贷合同进行公证,否则不予受理申请。有些     

关于异议登记的三个问题

一、如何理解“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记” 1．异议登记的申请人问题异议登记应当依申请进行，不动产登记机构无权自行启动异议登记。但问题是，异议登记的申请人是否仅限于利害关系人，是否包括登记簿记载的权利人？这一点存在较大争议。一种观点认为，异议登记的申请人仅限于利害关系人。     

房地产登记的实地查看研究——以行政诉讼举证责任为中心

《物权法》第十二条规定,＂申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。     

房屋登记中涉及离婚析产的几个常见问题

一、关于双方申请 夫妻离婚后,一方凭婚姻登记机关确认的财产分割协议、离婚证、房屋所有权证向房屋登记机构申请转移登记,登记机构一般不予受理,要求双方共同申请转移登记。对于登记机构的要求,当事人往往难以理解,甚至部分律师、法官都认为,离婚的财产分割协议有双方的签字同意,而且经过了婚姻登记机关的确认,     

不动产登记咨询服务刍议

所谓不动产登记咨询服务,是指不动产登记机构业务人员解答不动产登记当事人或关系人涉及不动产登记事项的相关政策、法律、法规、规章、日常业务以及不动产专业技术知识等问题的智力活动。俗话说:“隔行如隔山”。当今社会分工愈加细化、新的行业层出不穷,行政机构职能不时调整,咨询已成为人们生活、学习、工作中不可或缺的一部分,而不动产登记所具有的法律性、专业性、技术性和特殊性使得其咨询服务的