房地产评估中最高最佳使用分析

最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证．能使估价对象产生最高价值的使用。在《房地产估价规范》中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，并要求在估价报告书中予以详细说明。这就意味着，以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的房地产评估报告，对此要么只简单列在遵循的原则中，不加分析；要么只字未提。这与我国房地产评估起步晚．发展尚待完善有关。为此，我想结合具体案例，谈谈如何实行最高最佳使用分析，以求抛砖引玉。     

最高最佳使用原则在工业地产估价中的弱化

最高最佳使用原则是《房地产估价规范》的估价原则之一，要求在房地产估价中，以估价对象的最高最佳使用为前提进行；最高最佳使用分析也是房地产估价技术报告中的一个不可或缺的重要组成部分。     

简论高效最佳利用分析

高效最佳利用(Highest and Best Use)在一些献中也译为最有效使用。高效最佳利用方式分析是房地产估价过程中的重要环节。从图1可以看出高效最佳利用方式分析在美国房地产估价程序中的作用。从中可以看出高效最佳利用方式分析是估价的前提。在市场经济条件下，房地产所有人总是设想将其价值提高到最高水平，也就是土地应是处在高效最佳利用方式。所以我们给客户的估价结果也应是土地高效最佳利用方式下的市场价格。     

合法性与最高最佳使用的现实冲突

合法原则和最高最佳使用原则是估价原则中的核心，是估价过程中必须遵循的标准。合法是前提，估价对象的产权、收益、处分部必须得到合法的依据。最高最佳使用原则建立在合法原则的基础上，最高最崖使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规，城市规划、     

土地价值属性的界定及估价方法的研究

在房地产估价中，土地价值属性的界定及其估价方法的研究日益重要，土地价值从形态上可以分为有形价值和无形价值；从特性上可以分为直接价值和间接价值；从收益上可以分为经济价值、环境价值和社会价值；从价值属性上可以分为市场价值、使用价值和潜在价值等等。伴随我国社会主义市场经济深入发展，上述价值的界定及其估价已摆到我们面前，例如：机场、车站、码头、公园绿地、农田、林地、草原、水面等不同土地利用方式的土地估价：由于土地利用方式不当引起的环境破坏、污染、损害、灾害等直接间接的价值损失补偿估价；桥梁、水坝、地下停车场、立交桥等特殊载体的土地估价。     

论最高最佳使用原则的理论与实践

长期以来在计划经济体制下，我国为数众多的城市房地产没有处于最有效使用状态，使用者不会关心该房地产的最佳用途是什么。在市场经济条件下，不同使用方式所带来的投资回报率有天壤之别，由于房地产决策的失误所导致的重大损失屡见不鲜。在西方房地产估价中，估价师往往根据特定估价时点的市场条件，依据最高最佳使用原则来确定某宗房地产的最佳用途。     

浅谈市场分析对估价结果的影响

估价结果是房地产估价人员依照客户的委托，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法对标的房地产提出的特定权益于特定时间的价值意见。这种意见能够帮助客户认识和了解市场，甚至影响到客户的某些决策，所以估价结果的精确程度代表着房地产估价产品的质量，这种质量主要体现在估价结果是否反映市场的客观合理的价值。要形成一个相对精确的估价结果，房地产估价人员不仅应对标的房地产进行认真的实地勘察，亲临现场查明标的房地产的坐落位置，周围环境，内外装修，完损程度等，加深对标的房地产的认识，形成一个直观具体的印象，获取字资料无法或难以表述的细节资料，更重要的是要搞好市场调杏和市场分析。     

浅谈市场比较法中如何修正融资差异

市场比较法已逐渐成为房地产估价中最常用的方法之一。在运用市场比较法时，选用的交易比较案例，或交易比较案例与估价对象之间，由于融资方式的多样性，在融资条件上肯定存在不同程度的差异。如何在市场比较法中对交易案例的融资差异进行修正，是本作的一个尝试。本区分了两个层次的房地产市场上的融资差异，分别加以阐述，并特别假定了房地产二级市场上。三宗融资条件各异的交易案例，从理论的角度，运用真实权益价值的思想，探讨了对融资差异的修正，以期在估价作业中使估价结果同估价对象的真正价值尽可能接近。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

美国估价（MAI）体系关于最高最佳使用的分析

外资进入中国房地产估价行业，不仅带来了资金，也带来了的价值观、评价标准及体系等。本文通过介绍美国（MAI）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。     

论公允价值的计量

在公允价值会计问题中,公允价值的计量是争议最大且最具难度的。公允价值计量方法由公允价值估价方法、估价方法参照信息以及公允价值层级三部分组成。在计量顺序上,公允价值要区分三个层次按照顺序加以确定。如果资产或负债存在活跃市场,应当以市场报价为基础确定其公允价值,否则就采用市场法、收益法或成本法等方法对公允价值进行估价。     

金融风险与房地产抵押评估

金融业对房地产业最主要的支持方式是抵押贷款。金融机构往往把贷款价值比（LTV）作为确定贷款额的重要参数和控制风险的重要手段。还款过程中当LTV大于100％时，金融机构将面临较大的金融风险。抵押房地产的价值是LTV的分母，而且只能通过估价来确定。因此抵押房地产的评估与金融风险密切相关。鉴于房地产市场价格必然会波动，在对抵押房地产进行估价时要合理确定估价时点、恰当地运用相应的估价方法、有效运用房地产价格指数。     

公开市场价值标准与《房地产估价规范》

房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响，国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。通常，最常用，也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准、因此在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应该采用的价值标准。这次颁布的国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，具有十分重要的意义。     

Excel在企业价值评估中的应用

Excel是一个功能强大、技术先进、使用方偬的表格式数据综合管理与分析软件工具。我们可以在企业价值评估中应用Excel软件建立企业价值估价模型，以提高工作质量和工作效率。本文探讨了Excel在FCFF估价法与EVA估价法中的应用，建立了相应的估价模型，并通过案例分析，验证了其在实践应用中的可行性。     

公司估价几个基本问题的思考

任何资产均有其价值。任何一桩交易的达成，无论是买方还是卖方，都是在对交易资产的价值估计的基础上权衡的结果，因此，交易的达成是先有估价，后有交易及交易价格（不能成交的报价没有意义），这在没有类似交易价格可资参考的市场理是如此。公司估价意指不参考公司股价而着眼于公司本身评价公司的价值。投资决策、并购决策、公司价值管理必须以公司做作为基础。理解公司估价理论和技术必须正确认识三个基础理论问题。     

浅议价值评估方法

价值评估（valuation）是为衡量各种企业及企业内部经营单位、分支机构资产的市场价值而对资产或企业价值进行测算的一种经济评估方法。价值评估作为金融学的重要分析工具之一，常被用于企业的决策之中。如何科学、准确的评估资产、企业的价值已越来越被人们所重视。本文就价值评估的几种方法作一简介。一、折现现金流量估价方法折现现金流量估价方法也称折现现金流量估价模型（DCFM），是最具理论意义的估价方法，此模型最能体现企业价值的本质，同时也是其他估价方法的基础。折现现金流量这一概念最早由威廉姆斯（J·B·Wilianms）提出…     

托宾Q理论在物流企业评价中的应用

<正>一、相对价值理论概述相对估价法又称市场比较法,其依据可比企业的价值确定估计标的公司的价值,通过一些共同的变量,如收入、现金流量、账面价值或者收入进行比较。它的使用前提是该行业中的其他企业和标的企业是可比较的,而且这些企业在一般情况下存在着合理的价格。在使用该     

房地产估价的行政管理法律关系

房地产估价，又称房地产价格评估，是指房地产估价机构及专业估价人员对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产估价机构分职能估价机构和经营估价机构，只有经营性质的房地产估价机构才能参与市场经营的房地产中介服务业务。     

建筑物的功能分析与估价

成本法是估价的一个常用和主要的方法之一，如果成本和功能相联系的话，我认为，重置价格是假定在满足市场或者是在正常标准情况下所取得的价格。关于房地产估价中的建筑物折旧，它的价值损失有物质、功能和外在影响三个方面。现在来讲，我们对建筑物功能方面的价值损失有了基本的理解，但如何进一步量化，还需深入探讨。     

公允价值所面临的问题：次贷危机分析视角

次贷危机全面爆发以来，社会各界人士不断寻找导致危机的元凶．于是公允价值被推到了风头浪尖。人们对公允价值的批评主要集中在两方面，一是使用公允价值计量导致金融机构按市价大幅减计资产．使亏损增加，导致了财务报表更大的波动性，增加的金融系统的全面风险；二是在次贷危机期间，由于市场流动性枯竭．对金融工具的公允价值估计很困难．于是人们对公允价值估价的可靠性表示怀疑。本文对公允价值在次贷危机中所面临的问题进行全面梳理．并对会计界的新动向进行评述。