前期物业管理招投标的问题与对策

<正>国务院《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》和《办法》对前期物业管理招投标的原则和办法予以明确,经过几年的实践,前期物业管理的招投标活动中也出现了一些问题,笔者现结合实践经验对这些问题进行分析,并对解决这些问题提出一些建议。     

规范招投标行为 推进物业管理市场化进程

<正>物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度,《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确,一些地方也以地方性文件等形式,制定了当地的物业管理招投标管理办法,这为规范发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,具有非常重要的作用。但应当看到,在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少问题,主要表现在以下方面：一是,不     

前期物业管理招投标的难点及对策

<正>前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业,它从诞生的那天起,就深深地打上了“建设单位”的烙印,即“自建自管”。目前,不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物,但目前尚不规范。有些开发商为避开监控,借用招投标的形式暗箱操作,一些不知情的投标单位投入大量成本编制标书、参加答辩,到头来只能作为“陪标”,使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部干2003年9月颁布的《前期物业管理     

浅谈物业企业在市场拓展过程中的几点要素

随着我国《物业管理条例》、《物权法》等法规的相继出台,国家对物业管理招投标行为也进一步加大了规范管理的力度。市场化成为物业行业发展的必然趋势,公开招投标逐渐成为市场公认的一种采购方式而被越来越多的发展商所采用。在这样一个行业竞争愈加激烈的阶段,企业应该如何把握市场拓展方向,并在主动竞争与被动竞争之间调整好自身运作,成为许多企业在发展中需要解决的核心问题。     

浅析招投标之后的物业承接与验收

<正>2003年6月8日,国务院总理温家宝签署第379号国务院令,物业管理行业期待已久的《物业管理条例》(以下简称《条例》)诞生了,《条例》中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求,规范了物业管理企业承接和验收的行为。根据《条例》及近年来笔者在物业承接验收实际运作过程中摸索总结的经验,现就其中的几个重要环节加以阐述,供业内人士参考。一、物业管理公司决策层要高度重视承接和验收工作,充分发挥公司的整体资源优势,保障新项目的承接和验收得以顺利进行。二、注重现场考察。根据招投标文件及管理委托合同编制承接和验收     

对物业管理推行建管分离的思考——从京城物业第一标说起

<正>2003年颁布的国务院《物业管理条例》确定了房地产开发与物业管理相分离的原则,并提倡房地产开发企业通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。作为北京最早参与     

物业管理投标书制作的几点思考

随着我国物业管理行业市场化、专业化、规范化的发展,物业管理行业逐步实行招投标方式.在企业招投标环节中,编制一份合理可行招投标方案是物业服务企业招投标最重要的工作,这就需要物业服务企业不但要掌握物业管理招投标实务的操作方法,还要掌握编写投标中物业服务方案的方法与技巧.那么,在编制物业投标书应注意哪些事项呢?笔者结合自身评标的经验谈谈自己的看法.     

2003年度中国物业管理协会工作总结

<正>一、认真配合做好《物业管理条例》的最后论证、修改工作。协会会刊《中国物业管理》出专刊开展《物业管理条例》(征求意见稿)讨论。二、协会出资近20万元编印了《学习贯彻<物业管理条例>文件汇编》,刻录了《学习、宣传、贯彻<物业管理条例>专辑》光盘,购买了《物业管理条例释义》,全部免费下发给全体会员单位,为全行业深入学习、贯彻《物业管理条例》创造条件。协会培训中心先后举办了10多期《物业管理条例》培训班,为学习、宣传《物业管理条例》培养了一大批骨干。三、协会建立了物业管理招投标评委专家库,并向社会公布了第一批81名专家评委名单。     

政策点击

即将出台政策 《物业管理条例》及三个配套文件有望近期出台 国务院已就《物业管理条例》向社会征求意见,截止时间为2002年11月15日,有望在近期出台。该条例主要明确了开发商对前期物业管理中的选聘责任、交接义务,应当承担行政责任;开发商对小区物业共用部分侵权时应承担的民事责任;有关行政主管部门工作人员、业主委员会委员从事违法行为构成犯罪的,应当承担刑事责任等。同时条例的三个配套文件也相应出台,这三个文件是《住房维修基金管理办法》、《物业管理招投标管理暂行办法》以及《物业管理业主会规则》。     

精心编制标书,提升物业管理企业市场拓展能力

物业管理市场的规范和完善使投标成为物业管理企业市场拓展的最主要方式。物业管理企业应认真对照招标文件、详细研究评标方法,编制最能满足招标方需求而可行的物业服务方案、突出评标重点、精心报价,并注重细节,杜绝疏漏,制作致胜标书,提升市场拓展能力。     

前期招投标——物业管理三方共赢的举措

2003年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法＂，规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场（前期物业管理）大部分实施了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业管理企业）也有不少实行招投标，虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题，但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，     

物业管理企业标书编制浅议

随着物业管理行业愈加规范,企业投标工作频次增加,参与投标逐步成为企业获取项目、占有市场份额的主渠道。笔者近期参加了一些评标工作,将业主招标方、企业投标方以及评标方的做法与认识交织在一起,有了一些对企业标书编制工作的思考。一、对标书的认识招标单位说:标书是说明书     

依法服务,实现企业健康发展

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)实施五年来,物业管理从业人员越来越清晰地认识到,《条例》确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度,是行业发展的基石。     

浅析物业管理招投标中不正当竞争之规避

<正>《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布,无疑会给“垄断”的、无序竞争的、失去“三公”原则的物业管理市场带来一场深刻的变革,作为一个号业型的民营物业管理企业,笔者在六年中经历了各类物业管理招投标活动300多次,对如何规避物业管理招投标中的不正当竞争行为有以下几点建议：一、招投标程序再造及过程控制这种程序再造是扬弃,是整合创新。在这个过程中,有几处需要注意的地方：1、确认招投标主体的合法性,招投标双方是平等的民事主体关系,双方必须确认对方的合法性、履约能力和资信的可信度。2、招标规则必须公开透明,让所     

浅谈在房地产开发中物业管理的定位

国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2003年9月1日实施了。《条例》中明确了在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位要通过招投标或选聘物业管理企业，并且应当签订书面的前期物业服务合同，即在房地产开发和建设阶段中，需要引入前期物业管理。这就意味着在房地产开发和建设中物业管理如何定位成为必须考虑的一个问题。     

建管分离 企业改制

<正>《物业管理条例》规定,"国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。"另一方面,在大型房地产开发企业改组改制过程中,一部分物业管理企业从主业中剥离出来,成为自主经营、自负盈亏的市场主体。目     

贯彻落实《物业管理条例》任重而道远——写在《物业管理条例》实施一周年之际

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)的制定过程曲折而又漫长,历时四年在众人的翘首以盼中诞生。《条例》的颁布实施标志着我国物业管理纳入了规范化、法制化发展的轨道。然而,“徒法不足以自行”,制度的生命在于落实,如何让《条例》走向实践,落在实处,收到实效,是我们当前和今后相当长时期内的中心工作。《条例》突出建章立制的作用,确立了前期物业管理招投标、业主大会、业主公约、物业承接验收、物业管理企业资质管理、专业人员职业资格、住房专项维修基金等七项物业管理基本制度。除此之外,《条例》在建设单位责任、物业服务收费、物业的使用和维护等方面也做了不少创设性的规定。受体例和内容的限制,《条例》确立的一些制度和内容需要另行制定配套办法予以明确。过去的一年,《条例》配套制度建设的总体情况是不错的,建设部先后出台了《前期物业管理招标投标暂行规定》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》,     

石油企业国际工程投标工作探讨

国际石油合作是大型石油企业拓展海外市场,参与国际石油经济大合作的重要途径,招投标是其关键性工作。文章详细阐述了国际石油合作工程中的投标工作的特点及标书的制作和注意事宜。     

谈物业管理企业在交接时的若干问题

随着《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的实施，在前期物业管理招投标和业主大会所组织的二手物业管理招投标工作越来越多的情况下，物业管理中的交接工作会越来越频繁。而理性与规范的交接是确保物业管理服务连续性、维护业主和住户利益的重要指导思想和关键工作环节，其中对债权债务的清理以及档案资料的移交和交接则是两项最为重要的工作内容。     

浅谈物业管理行业自律

<正>随着物业管理行业的规范化发展,《物权法》、《劳动合同法》相继出台,《物业管理条例》完善修订,逐步构建了规范、科学、和谐的物业管理市场秩序,赋予了优秀物业管理企业更加广阔的发展空间。面对日趋成熟的行业市场,物业管理企业将如何运用法律所赋予的权限,树立企业诚信形象,增强行业