土地财政视角下农村建设用地入市的法律规制

我国特有的土地财政模式,使得地方政府在扩大经济建设的同时侵害到农民的农村集体建设用地权益。为保障农民权益,促进城乡融合发展,农村集体建设用地入市被提上日程。本文从农村集体建设用地入市的相关概念入手,进一步分析农村集体建设用地入市的必要性与农村集体建设用地入市的对策,为保护农民财产权益,振兴乡村经济提供更好的法律途径。     

集体建设用地流转入市过程中地方政府行为分析——基于鹰鸽博弈的视角

集体建设用地流转入市对发展农村经济、解决日益增长的用地需求和促进城乡均衡发展、推进新型城镇化进程至关重要。引入鹰鸽博弈方法分析地方政府在集体建设用地流转入市过程中与集体经济组织的博弈策略,探究地方政府行为策略的影响因素和收益情况,并引入实力对比参数对原模型进行改造,使其适应我国集体建设用地流转入市实际情况。研究发现地方政府的策略选择只与流转收益和冲突成本有关,与其和集体经济组织的实力对比及流转过程中双方信息量大小无关。应采取多种措施健全流转入市法律法规、明确集体建设用地权属、完善流转利益分配机制、建立流转交易市场平台、改进流转过程中政府职能,促进流转规范高效的开展推进,保障参与主体合法权益。     

关于集体建设用地入市的思考？

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。应该说,土地管理法律法规对集体土地入市是作了明确的规定,入市是否定的。但对集体建设用地使用权的流转入市留有一定的法律空间,事实上,我国各地集体土地已经非法入市,包含农用地和建设用地,一方面扰乱了正常的土地市场秩序,另一方面也给土地管理部门提出了思考：集体土地为什么在非法的入市？而且这种行为还有愈演愈烈的趋势,使用权进行合法流转规范,包括各地城乡结合部的农民宅基地,那不是更好吗？笔者认为,这是可以办到的,就此提出浅陋的思考。     

集体建设用地使用权入市改革的利益衡量:一个分析框架

本文引入法学利益衡量论,建立包括个体利益、阶层利益、制度利益和社会利益的分析框架,厘清集体建设用地入市改革的复杂利益关系。当前集体建设用地权能缺失导致流转不畅,土地资产功能难以显化。集体建设用地使用权入市改革涉及农民、集体、多级政府、不同开发商、使用者等诸多利益主体、阶层,以及多部法律法规,可能引发对社会利益格局的多重影响和激烈博弈。改革应以促进土地权益公平和统筹城乡发展为基本价值取向,土地流转收益优先用于增进农民利益,规范集体提留,限制乡镇政府参与利益分配;通过调整财权、事权兼顾县级政府利益,由市场调节开发商和使用者收益;重构法律以调整现行制度利益,保障土地规范流转;采取措施降低集体建设用地直接入市可能造成的农村两极分化、资源环境代价等负面影响。     

政府参与集体经营性建设用地入市增值收益分配法律机制的完善

政府以何种方式、何种程度参与农村集体经营性建设用地入市增值收益分配是土地制度改革的重难点所在。本文基于对当前集体经营性建设用地入市增值收益分配体系的剖析,发现政府以土地调节金机制作为主要的收益分配模式存在法律定性模糊、法理逻辑不畅、法律体系混乱、多层级法规内容冲突等诸多法律问题,导致增值收益分配环节的法律依据不充分,实践操作冲突频繁。据此本文认为有必要建立一种独立的农村集体经营性建设用地入市增值收益税,既能够使得法理逻辑严谨,又能够解决当前困境,较大程度地实现集体经营性建设用地入市增值收益在国家、集体、个人三者间合理分配的改革目标。     

土地发展权视角下农村集体建设用地流转问题研究——以河南省新乡市为例

通过对河南省新乡市开展农村集体建设用地流转试点的调查研究,以及对国外土地发展权设置、土地发展权转移和土地银行的设置的研究分析,对新乡市农村集体建设用地流转模式和国外土地发展权转移之间进行了全面的对比,提出应从政策法规制定、明晰产权、信息对称、建立调节机制等方面入手解决试点中的问题,说明以土地发展权的视角对我国农村集体建设用地流转进行全面设计的必要性。     

集体建设用地入市与土地储备制度变革探讨

十八届三中全会明确提出建立城乡统一的建设用地市场,集体经营性建设用地“同等入市、同权同价”,其将对土地制度、土地市场以及土地储备制度变革产生深远影响。本文结合我国土地储备制度运行的绩效与困境,分析了集体建设用地入市对我国土地储备制度的影响,并探讨了我国土地储备制度的变革方向。     

集体建设用地入市与土地储备制度变革探讨

十八届三中全会明确提出建立城乡统一的建设用地市场,集体经营性建设用地"同等入市、同权同价",其将对土地制度、土地市场以及土地储备制度变革产生深远影响。本文结合我国土地储备制度运行的绩效与困境,分析了集体建设用地入市对我国土地储备制度的影响,并探讨了我国土地储备制度的变革方向。     

集体经营性建设用地入市法律问题研究

前言党的十八届三中全会审议通过了《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。针对土地管理制度改革,《决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这预示着我国已将集体经营性建设用地入市问题已提上议事日程。2014年10月20日,以"依法治国"为主题的党的十八届四中全会在北京召开。党的历次全会中,     

影响农村集体建设用地入市的必要性分析

土地问题涉及亿万农民切身利益,说到底还是农民利益的问题.建设城乡统一的建设用地市场是在党的十八届三中全会中明确提出来的,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价的思路后,各界亟待看到该政策落地的进展.现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端.我国工业发展迅速,农业也需要发展,农村集体建设用地直接入市将会带来一系列的好处.农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效的运行好处就是打破目前一头沉的现状,过去是胆量的要素向城市流动,包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本流向城市,导致城乡发展失衡.农村经营性建设用地入市可以让增值部分留住农村,实现城乡的发展.     

土地竞价转让文件的编制

编制土地竞价转让文件,应按照"编报规范、依据充分,经济合理、技术先进,重点突出、兼顾一般"的原则,但是在实际中,还不止于此,所以可以说,也是一个较为大型的工程,在本文中,介绍了土地竞价转让文件的编制方法与原则。     

劳动力迁移、农地制度与土地使用权流转

本文分析了土地产权残缺和劳动力迁移不完全对土地流转的影响,通过构建农户决策模型说明土地产权残缺提高了土地流转的交易成本,限制了土地流转的范围和形式;而劳动力迁移不完全则强化了农户对土地的控制权偏好,抑制了土地流转市场的有效供给。因此,要形成一个活跃、有效的土地流转市场,就需要综合推进劳动力市场改革和土地制度改革。     

集体建设用地流转制度改革对房地产业的可能影响及对策研究

对当前集体建设用地使用权流转的探索和实践进行了简要归纳,认为实行集体建设用地流转制度改革有利于解决"三农"问题,切实保护农民利益,同时分析了集体建设用地流转制度改革对房地产业的可能影响,并提出相关政策建议.     

集体建设用地与国有建设用地地价评估差异影响因素

随着我国农村经济的快速发展,农村集体建设用地使用权流转问题引起了社会各界的关注。自2003年开始,我国各地开始对农村集体建设用地按“同地、同价、同权”的原则,纳入统一的土地市场。这一举措将有利于盘活农村原有的建设用地,从而大大减轻对新增建设用地需求的压力,推进农村工业化、农业产业化和城镇化进程。可是,在实际操作过程中,农村集体建设用地与国有建设用地却很难实现“同地、同价、同权”。因此,从多个方面分析这种现象产生原因并从中找出解决问题的具体方法显得尤为重要。     

基于土地流转需求的中国农地金融创新路径

农地金融是市场经济发展到一定阶段的产物,它是金融业发展的一个重要组成部分。在大多数发达国家和地区,农地金融在整个金融机构信贷总额中占有较大的比重,但是在我国,农地金融处于起步阶段,难以满足农村土地流转的正常需求。本文将在探讨农地金融现状和存在问题的基础上,提出中国农地金融创新的路径。     

基于土地流转下的农业经营模式的分析

在我国坚持家庭联产承包责任制的基本经济制度下,针对我国农业呈现出人均耕地面积少,劳动生产率低,土地产出率低等问题,利用统计数据分析了我国土地流转面积及增长占经营耕地面积比例变化趋势,并预测其变化规律;以此提出了采用多种途径解决农业经营中面临的生产资料不足及技术与市场信息服务不到位问题,完善多渠道经营模式等方面的建议。     

南阳市农村土地流转问题研究

农村改革是深化改革的重要组成部分,农村改革的核心是农村土地制度改革,农地关系是农村最基本的生产关系,农地权益又是农民最大利益。随着南阳市新型城镇化的大力推进,大量农民要去城市务工,留下的农地需要流转;再次,农地作为农户的稀缺财产为了实现价值也需要流转。与此同时,农地流转在学术界也是备受争议的话题,其重要性不言自明,南阳市也在农地流转方面了做了很多探索和实践,也积累了一些宝贵经验,在探索和实践的过程中也存在着诸多问题,对出现的诸多问题的探究,具有很强的现实意义和参考价值。     

国有土地使用权出让中“地王”现象分析

“地王”的产生既有土地供应、需求等基本层面的因素,也有分税制、招拍挂、土地国有等制度层面的因素,同时又受到国际国内经济运行大环境的影响.“地王”不仅会直接推高房价,还会提高房价上涨预期,形成地价房价相互抬高的恶性循环.“地王”增加了经济运行风险,不利于国民经济长期可持续发展.为抑制“地王”产生,要坚决遏制投资投机性住房...     

基于河南特色农业产业集群化发展的土地流转问题研究

土地流转秩序井然可以大大推动特色农业产业集群化的发展。近年来,河南省的土地流转进程加快,土地流转实现了农业的产业化、规模化,提高了农业效益。但也存在土地流转收益低、法律和政策的桎梏、农民对流转意愿不强等一系列问题,亟待破题。     

深圳市建设用地扩展分析

通过用地扩展度量指标、缓冲区分析及网格样方法等空间分析手段,对深圳市1996~2000年、2000~2005年、2005~2009年三个阶段建设用地的扩展特征及交通的驱动作用进行了研究,主要结论如下:1各时期深圳市建设用地扩展规模、重心和强度差异明显,1996~2005年建设用地处于扩张期,扩展强度不断增加,重心向西北转移;2005年后进入减量增长阶段,扩展强度降低,重心转向西南。2全市建设用地扩展模式在不同时期发生了较大变化,从沿交通线路跳跃组团布局、向轴向填充带状发展、再向逆向扩展为主转变,城市规划、产业发展政策、房地产开发、城中村建设等是重要的驱动因素。3证实了国内学者关于"城市扩张中交通轴线具有明显的轴向引导作用"的观点;且有了新的发现:交通轴线在城市发展不同阶段具有不同的空间引导效果。4未来深圳土地利用调控应从对内挖潜、对外拓展、转变规划思路几个方面进行。